"ביעור חמץ" פסח התשפ"ד / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

ערב פסח תשפ"ד המדינה נמצאת בטלטלה קשה במפנים ומבחוץ וכל אחד מאיתנו נדרש לחשיבה מחדש כיצד לצאת מהשעבוד הפנימי בכדי להשיב את עם ישראל לאחדות ולחרות.

במגזר החקלאי אנו עוסקים רבות בהתנהלות מול רשות מקרקעי ישראל ובניסיונות שלנו לצאת מהשעבוד רב השנים להחלטות אנכרוניסטיות שאין להן כל תכלית בנחלה של שנת 2024.

רמ"י היא הזרוע המבצעת של מועצת מקרקעי ישראל. רמ"י היא זו שמכתיבה את סדר היום בהיותה הגוף המתכנן, המחוקק, השופט והמבצע ואפילו "התליין". החלטות רבות השתנו ובוטלו במהלך השנים כאשר הסתבר לרמ"י כי הן לא יכולות להתקיים במציאות המשפטית המתפתחת כפי שקיבלה ביטוי בהחלטות ממשלה, בחוקים ובפסקי דין של בתי המשפט השונים.

אנו סבורים כי אופן הפעילות של רמ"י במהלך שלוש העשורים האחרונים כלפי ההתיישבות הוא שגוי וגורם נזק כלכלי כבד למדינה בכלל ולחברי המושבים והקיבוצים בפרט.

מדיניותה הבסיסית של רמ"י מתבססת על עקרונות ששורשיהם באמצע שנות ה - 60 של המאה הקודמת. היו בהם שינויים במהלך העשורים שחלפו, כאשר ההתיישבות זכתה לעדיפות לאור תרומתה לשמירה על אדמות המדינה ועיבודן. התמורות הפוליטיות ופיחות קרנה של החקלאות כסקטור מוביל, גרמו להיפוך המגמה והסקטור העירוני זכה לעדיפות ברורה. יתר על כן, העיקרון המנחה וכמעט המקודש של שמירת הבעלות של המדינה על אדמותיה, הופר ולבעלי הדירות בעיר הוקנתה זכות הבעלות בחינם או קרוב לכך.

המדיניות כלפי הסקטור החקלאי הוקשחה. האדמות החקלאיות למעשה הולאמו ובגין רכישת זכויות החכירה בחלקת המגורים המצומצמת נדרשים סכומי עתק. יתר על כן, רמ"י עדיין פועלת בדרכי פעולה מיושנות המתבססות על עקרונות שאבד עליהם הכלח.

פסק הדין האחרון והמשמעותי ביותר שניתן ביום 9.6.2011 בבית המשפט העליון בבג"ץ "פורום הערים עצמאיות" הותיר את החלטה 979 כמספרה דאז על מכונה והחל מיום 10.4.2018 רמ"י פועלת ליישום ההחלטה ומבצעת שינויים מעת לעת בהוראות ההחלטה על מנת להתאים אותה למציאות בשטח.

אנו מבקשים להציג את "נושאי הליבה" שבגין חלקם הוגשו עתירות לבית המשפט וכן עתירות שעומדות "בקנה" טרם הגשה ואלו שנמצאים בתהליכי עבודה מול רמ"י. מדובר בנושאים שההחלטות בגינם ישפיעו על המגזר החקלאי באופן המשמעותי ביותר שכן חלקן הגדול תוקף ישירות את "משטר הנחלות" שהחל בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל בשנת 1965 ומבקש לבטלו לאלתר.

"משטר הנחלות" מאגד החלטות יסוד בסיסיות עליהן מושתתים הסכמי המשבצת הנחתמים בין רמ"י לאגודות במהלך השנים וכן הסכמי החכירה הפרטניים, לרבות אלו שנחתמים במסגרת יישום ההחלטה המוסדרת בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, שהיא הבסיס לביצוע בנייה ופיצול מגרשים וחלוקת עיזבון בין יורשים בעידן הנחלה המהוונת.

נושאי הליבה של המגזר החקלאי:

1. השכרת בתים בנחלות - ביום 10.9.2022 הגשנו תביעה למחוזי תל אביב - יפו כנגד רמ"י בדרישה כי רמ"י תאפשר השכרת בית מגורים בנחלה. מדובר בבית שני שנבנה בהיתר על ידי הילד של בעל הנחלה, כאשר הילד לא מתגורר בבית ודורש להשכיר את הבית לצד ג'. בשלב זה מתקיים תהליך של יישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' במסלול "דמי חכירה" על מנת לשלם 3.75% + מע"מ ולאחר מכן השלמה ל- 33% + מע"מ בגין שווי המגרש המפוצל, כאשר ייחתם הסכם חכירה נפרד בין הילד המפצל ביחס למגרש לבין רמ"י וכן הסכם נפרד בין בעלי הנחלה לרמ"י ביחס לנחלה המפוצלת. לאחר השלמת הליך הפיצול לא קיים איסור השכרה ובשלב זה הילד הוא בעל הזכויות במגרש לאחר שבוצעה העברה של המגרש והיא תושלם ברישום לאחר שיושלם ההליך התכנוני של הפיצול.
   הטענה המרכזית בהליך המשפטי היא שמשטר הנחלות האוסר השכרת בית מגורים בנחלה לא יכול לחול על בית שני בנחלה שנבנה על ידי הילד ויפוצל מהנחלה. בית המשפט נתן "רוח גבית" לטענת ההשכרה והרים גבה ביחס לטענה של רמ"י כי איסור ההשכרה חל על הבית השני, למרות שהוא יירשם ע"ש הילד המפצל וכן העלה תהיות מדוע הילד צריך להמתין מס' שנים להשלמת הליך הפיצול לאור כך שלאחר שיושלם לא יחול איסור השכרה. בשלב זה התיק נמצא לפני דיון הוכחות שיתקיים בעוד כחודשיים.   
2. אכלוס מבנים בנחלות עבור מפונים במלחמת חרבות ברזל - מאז 7.10.2024 אנו פועלים מול כל הגורמים הרלוונטיים על מנת שיאשרו שימוש במבנים בנחלות עבור המפונים. למרבה הצער הטענה של רמ"י היתה כי אנו עושים שימוש במלחמה על מנת לאפשר שימוש במבנים ולהכשיר שרצים. מכתבים רבים נשלחו לרמ"י ולשרים ובשלב זה אנו ממתינים לפגישה עם שר השיכון על מנת לדון בנושא וזאת גם לאור כך כי מפוני היישובים בצפון הארץ קיבלו הודעה כי הם לא ישובו לבתיהם לכל הפחות עד לאחר ראש השנה שיבוא עלינו לטובה ב"ה.
3. בג"ץ זאב קריין ואח' נ' מועצת מקרקעי ישראל - מועד הוצאת שומה לדמי רכישה - הגשנו ביחד עם ארבעה משרדי עורכי דין עתירה לבג"ץ בעניין המועד להוצאת שומות לדמי רכישה. כידוע רמ"י קובעת את שווי ערך הקרקע ללא פיתוח ומע"מ לצורך שומת דמי רכישה למועד הוצאת השומה במקום למועד הגשת המסמכים. לעיתים שומות יומצאו כשנתיים לאחר שהומצאו לרמ"י מסמכי ההחלטה כאשר העיכובים נובעים מהתנהלות של רמ"י ובעלי הנחלות נדרשים לשלם את "הקנס" בצורה של מאות אלפי ₪ בעת קבלת השומה. בג"ץ קבע דיון בעתירה ליום 7.11.2024.
   
4. ביטול חובת התגוררות בנחלה במקרים מיוחדים - בעלי נחלות "שבויים" בנחלה ולא יכולים לעבור להתגורר בדיור מוגן או בסמוך לילדים או לנסוע לרילוקיישן או מכל סיבה אחרת - בעל הנחלה חייב להתגורר בנחלה ואם הוא עוזב את הנחלה הוא נמצא בהפרה מול רמ"י שתחייב אותו בתשלום "דמי שימוש" וכן הוא עשוי להיתבע בגין הפרת הסכם המשבצת.
   גם לאחר תשלום "דמי רכישה" סכום שנאמד במיליוני ₪ בנחלות במרכז הארץ ובאזורי עדיפות לאומית ב' ואף במקומות באזורי עדיפות א' - בעל הנחלה מחויב להתגורר בנחלה! מדובר באחד מהיסודות העמוקים ביותר של "משטר הנחלות" שרמ"י מסרבת לוותר עליו גם לאחר שקופתה מתעשרת במיליוני ₪. יש כאן עיוות ואי ראייה של המציאות והנושא דורש שינוי מידי על מנת להתאים את ההחלטה לנחלה של שנת 2024. בעבר לא היתה אפשרות לעבור ל"דיור מוגן" וכיום המדינה מקדמת את תיקון 5 לתמ"א 35 שאחד מהעקרונות שלו הוא הקמת פרוייקטים של דיור מוגן במועצות אזוריות. לא ניתן מצד אחד לקדם פרוייקטים לאוכלוסיה מתבגרת ומצד שני לחייב בעל נחלה להתגורר בנחלה בעת שהוא יבקש לעבור לדיור מוגן. החלטות רמ"י יעודכנו ללא ספק בנקודה זו בהקדם.
5. השכרת מבנים לפל"ח - בעל נחלה שמשלם דמי היוון בסך 91% + מע"מ עבור מבנה לפל"ח (משרד, סטודיו, קליניקה וכו') יכול לעשות שימוש במבנה עבורו או קרוב מדרגה ראשונה בלבד. קיים איסור להשכרת מבנים לפל"ח כולל באזורי עדיפות לאומית. במסגרת הדיונים שקיימה הוועדה שהוקמה על ידי רמ"י לפני 6 שנים מולה הופעתי, רמ"י אמורה לפרסם את מסקנותיה גם לעניין השכרת מבנים לפל"ח. באזורי קו עימות בהם ניתן כעת פטור מלא מתשלום דמי חכירה 3.75% + מע"מ כך שניתן לבצע היוון של חלקת המגורים ללא תשלום, הטבה שניתנה על מנת להמריץ את בעלי הנחלות לשוב לבתיהם - לא ניתן עדיין להשכיר מבנים לפל"ח. אנו פועלים בעניין זה על מנת שתינתן הטבה מיידית לבעלי נחלות בקווי עימות שתאפשר להם להשכיר את המבנים לפל"ח וכן ממתינים לקבל את ההחלטה של הועדה שהוקמה על ידי רמ"י, לעניין השכרות באזורי מרכז הארץ ועדיפות א' ו- ב'.
6. משפחות שכולות - במסגרת הטיפול עבור ארגון יד לבנים ואלמנות ויתומי צה"ל אנו דורשים כי רמ"י תשיב על כנו את הפטור שניתן למשפחות שכולות בתשלום דמי רכישה בעת מכירת נחלה או ביצוע הליך יזום של כניסה להחלטה. הפטור שהיה בעבר מדמי הסכמה בוטל ביום 4.10.2018 עת ההחלטה נכנסה לתוקף וכעת יש להשיב את פטור על כנו. רמ"י הסכימה לתת הנחה כך שישולם סך של 20% + מע"מ אך סרבנו להצעה והדרישה היא לקבל פטור מלא ובעניין זה אמורה להתקיים פגישה מול נציגי רמ"י עם ראשי הארגונים לטיפול במתן הפטור.
7. ביטול הפוטנציאל התכנוני בשומות דמי רכישה - בעת תשלום "דמי רכישה" לרמ"י בעל הנחלה רוכש את מלוא הזכויות הקיימות והעתידיות למגורים בחלקת המגורים בנחלה לתקופה של 49 שנים + 3 תקופות מתחדשות של 49 שנים כ"א. לאור כך שבמסגרת שומות לדמי רכישה שמאי רמ"י בוחן את "הפוטנציאל" התכנוני, מוגשות השגות רבות בטענה כי לא מדובר בפוטנציאל "מוחשי". רמ"י טוענת כי הליכי השומה אורכים זמן רב וההשגות מעמיסות את המערכת וכן בחינת הפוטנציאל מסרבלת את עבודת השמאים. לפיכך לרמ"י יש כוונה לבטל את הפוטנציאל בשומות, דבר שיגרום נזק אדיר לכל מי שיבקש לבצע היוון של חלקת המגורים כך שהזכויות שיירכשו הן אלו המאושרות בתב"ע בתוקף בלבד וכל זכות עתידית תינתן בתשלום לרמ"י כפי שקורה כיום במשקי עזר. עבור מי שמעוניין לבצע מסלול "דמי רכישה" מומלץ לקדם את התהליך לאור הצפי לביטול הפוטנציאל בשומות וכן לאור עליית ערך הקרקע. נציין כי עד לאחרונה שומות דמי רכישה היו סבירות ובמקרים רבים לא הגשנו השגות, אך שומות אחרונות שהתקבלו היו גבוהות מאוד, הרבה מעבר להערכות שניתנו על ידי השמאים בעת הגשת המסמכים לרמ"י. מגמה זו תימשך ותביא לידי ביטוי את ערכי הקרקע המאמירים במרכז הארץ ויש לקחת זאת בחשבון בעת מכירת נחלות וביצוע ייזום של כניסה להחלטה.
8. שומות היטל השבחה לבית שלישי ואילך - מצאנו כי שומות היטל השבחה עבור בית שלישי ואילך, הן בשלב הוצאת ההיתר והן בשלב פיצול המגרש, הן גבוהות בערכים של פי שלוש ויותר מהשומות עבור בית שני ופיצול המגרש הראשון. לדעתנו היטלי השבה בסכומים האמורים יאיינו את יישום ההחלטות שמקדמת המדינה בתיקון 5 לתמ"א 35 וההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז'. על מנת שניתן יהיה לבנות בית שלישי, רביעי ואילך בנחלות, שומות היטלי השבחה נדרשות להיות סבירות באופן שיאפשר את הבניה והצמיחה הדמוגרפית ביישובים. בנושא זה אנו נפעל ב"ה לאחר חג הפסח מול מרכז המועצות האזוריות.
9. השוואת שטחי המגורים בנחלות - קיימים דגמים של נחלות בהן החלקות החקלאיות לא נמצאות ברצף לחלקות המגורים. באזורי עדיפות לאומית ניתן במסגרת תב"ע של המושב להגדיל את חלקות המגורים לשטח של 2.5 דונם ככל וקיימות חלקות קטנות מ- 2.5 דונם שלא ברצף לחלקת המגורים. במרכז הארץ לא ניתן להגדיל את החלקות ככל ולא קיים רצף בעורף חלקת המגורים ולאור תיקון 5 לתמ"א 35 שעומד בפתח, אנו רואים הפליה ביחס לבעלי נחלות אלו שלא יוכלו לממש את ההטבות שניתנו במסגרת תיקון 5.
10. תיקון 5 תיקון 35 - מדינת ישראל עומדת לאשר תכנית שתביא למהפכה של ממש במגזר הכפרי. מדובר על תכנית שתגדיל את הצפיפות באופן משמעותי, תגוון את תמהיל יחידות הדיור ותאפשר דיור מוגן במועצות אזוריות. מדובר על הגדלה לסך של כ- 3-6 יחידות לדונם בהתאם לאזורים השונים. היישום של ההחלטה ידרוש תיקון דרסטי ודרמטי בתכנון של היישובים עבור הדור הבא ובכל הקשור לבנייה ופיצול מגרשים בנחלות וכן בנייה ביישובים באופן כללי. בכדי שניתן יהיה ליישם את ההחלטה רמ"י תידרש לעדכן את ההחלטות בנושאים רבים ומשמעותיים שרבים מהם קשורים לביטול משטר הנחלות שכאמור, לא מתאים לימינו ותיקון 5 מדגיש זאת ביתר שאת. בתיקון 5 יבוטל לוח 2 לתמ"א 35 לפיו נספרו "גגות" ביישובים ובמקום זאת היישובים יחולקו לגדלים לפי "צפיפות" אוכלוסיה ובהתאם לכך תוקנה מכסת יחידות הדיור. בעניין זה יש לערוך הכנות בכל הקשור לבניה ופיצול מגרשים בנחלות ועריכת צוואות וכן בתכנון הנחלה בטווח הקצר והארוך ובתכנון היישובים לרבות בקליטה של אוכלוסיות צעירות, חיילים משוחררים, סטודנטים לרבות בבנייה רוויה ביחידות קטנות.
11. הסכם חכירה עירוני בחלקות המגורים בנחלות - בהמשך לאמור ביחס לתיקון 5 לתמ"א 35 והדרישה לבטל את משטר הנחלות, קיימת מגמה של רמ"י להביא לכך שעל חלקות המגורים יחולו הסכמים עירוניים שיאפשרו רישום הנחלה ע"ש מספר יורשים, השכרת בתים בנחלה, לא תחול חובת התגוררות בנחלה, לא תחול חובת עיבוד, ניתן יהיה למכור נחלה בחלקים על ידי פיצול מגרשים, כאשר על החלקות החקלאיות יחולו הסכמים עונתיים הכוללים חובת השבת הקרקע למדינה.
12. בג"ץ נ' רמ"י בנושא זיכוי דמי פיתוח בשומות דמי רכישה - שמאי רמ"י מעריכים את שווי הקרקע לצורך גביית דמי רכישה כריקה ופנויה בניכוי הוצאות פיתוח ומע"מ ובגין שווי הקרקע המתקבל גובה רמ"י 33% בתוספת מע"מ. בתחשיב זה קיים עיוות חמור, מאחר שרמ"י מפחיתה הוצאות פיתוח נורמטיביות לגבי הנחלות בלבד, בהתאם לטבלה שהיא ערכה. בעוד לגבי משקי עזר ולגבי קרקע עירונית היא מפחיתה את הוצאות הפיתוח הנגבות ע"י הרשות המקומית שהם גבוהים לעתים פי שלושה. נמצא מקרה במושב שהציף את הנושא. משק עזר ונחלה צמודים זה לזה בגדר משותפת קיבלו חשבון לתשלום מרמ"י. משק העזר קיבל זיכוי בהתאם לתעריפי המועצה האזורית והנחלה קיבלה זיכוי לפי טבלת רמ"י שהיה נמוך בכ – 70%. עובדה שהביאה לתחשיב גבוה יותר בדמי הרכישה. הפניות לרמ"י גם של שמאים אחרים במקרים דומים לא נענו, לפיכך אנו עומדים להגיש ב"ה לאחר החג עתירה לבג"ץ ונעדכן בהמשך.
13. משקי עזר - בהתיישבות כ - 3,000 משקי עזר הממוקמים על חלקות בשטחים בטווח של 1-5 דונם. ככלל מותר למשקי העזר לבנות בית מגורים אחד עד 160 מ"ר וחלקת המגורים הוגבלה כדי 2 דונם. לכלל זה יש ריבוי חריגים באשר למספר הבתים המאושר לבניה והוא נע בטווח
    של 5 -1 בתים. בעלי מקשים שמנסים לבקש בתב"ע בית שני - מסורבים בגלל מגבלת מכסה לפי לוח 2 של תמ"א 35. כבר לפני כ- 20 שנה פורסם מאמרו של עו"ד גדעון ויתקון ז"ל שהיה גם מנהל מינהל מקרקעי ישראל "סוף עידן משקי העזר" (מקרקעין – דו ירחון לענייני מקרקעין, מרץ 2005, עמ' 77-92). בו הוא ממליץ להשוות את הזכויות המוקנות במשקי העזר לאלה של הנחלות. הח"מ שולחים לכל שר בינוי ושיכון חדשים העומדים בראש מועצת מקרקעין ישראל – ליישם המלצה הגיונית וסבירה זו. אך מקבלים תשובות, אם בכלל, שאינן ענייניות ורלבנטיות מרמ"י. גם בנושא הבית השני נשלחה לאחרונה פניה לאפשר בניה כזו. לאחר שאושרה עקרונית בהחלטת כבר לפני כ- 5 שנים בולנת"ע (הוועדה לתכנון נושאים עקרוניים). כיום לאחר שגם שטח המגורים של הנחלות הוגבל כדי 2.5 דונם (במקרים מסוימים ניתן לרכוש 1/2 דונם נוסף) – הגיעה העת להשוות את התנאים. ברור כי לאחר אישור תיקון 5 לתמ"א 35 המכוון לציפוף הבניה בהתיישבות - זו העת המתאימה להשוואת הזכויות. יתר על כן התקדים כבר בוצע. מושב מסוים במרכז הארץ בו מספר נחלות ומשקי עזר קטן ולא בוצעה בו הרחבה, ללא הרחבה. אושרה בו תב"ע בה אושר מספר יח"ד זהה למשקי עזר ולנחלות. והרי זו דוגמא שה"חיים" חזקים יותר מהחוקים.

אנו מאחלים לכל בית ישראל בשורות טובות ומתפללים שהחטופים ישוחררו במהרה ב"ה, כהרף עין יצאו מהשבי לחופשי. בואו נשמור על אחדות ונאמין שבכל דור ודור קמים עלינו לכלותנו והקדוש ברוך הוא מצילנו מידם. צריך לחבר בין גשמיות לרוחניות ולזכור שאנו עם שמחובר מפרטים וכל פרט חשוב כמו הכלל - נזכור תמיד שהכוח שלנו הוא באחדות ולא נאפשר לבעלי אינטרסים להפריד בינינו.      

"אין רואים את הרוח, אבל היא הנוהגת את הספינה, ולא הסמרטוטים האלה המתנפנפים מעל התורן לעיני כל" (ח.נ. ביאליק)

העדכון המקצועי נערך בשיתוף עם מר משה ברנע, שמאי מקרקעין מומחה למגזר החקלאי.

חג פסח שמח וכשר!