החלטה 1464 הביאה עימה בשורה לבעלי נחלות המבקשים לפצל מגרש או בית מנחלה. במושבים במרכז הארץ לא ניתן לשווק מגרשים באמצעות "זכות המלצה" אלא במכרז פומבי בלבד ועל כן הדור הבא של ההרחבות במושבים במרכז הארץ יהיה פיצול מגרשים מנחלות.
קיימים מושבים שלא ביצוע הרחבות והדרך לבצע "צמיחה דמוגרפית" ולהשיב בנים למושב, היא רק על ידי פיצול מגרש אחד או שניים מהנחלה. תיקון 1ב' לתמ"א 35 והעבודה המואצת במועצות ובמושבים על עדכון התב"ע שתאפשר בנייה של שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים ויישום החלטה 1464 במסלול "דמי כניסה" או "דמי רכישה", יאפשרו את הבנייה של הבית השלישי בנחלה. לאחר אישור הבית השלישי ניתן יהיה לפצל שני מגרשים או בתים מהנחלה ואת הזכויות לרשום ע"ש הילדים או למכור לצד ג'.
לאור הביקוש הרב לביצוע פיצול מגרשים או בתים מנחלות לצורך מכירה או רישום ע"ש הילדים ונוכח כך שעסקת מכר של מגרש שיפוצל מנחלה דורשת תכנון משפטי ומיסוי מיוחד, נבקש לעמוד על סדר הפעולות הנכון בהליך פיצול מגרש מנחלה עם ניתוח של מקרים מהחיים.
בדוגמא הראשונה נביא מקרה שעלה בפסיקת בית המשפט. במקרה זה מדובר על נחלה בצפון הארץ.
בעל הנחלה (המוכר) מבקש לפצל בית מגורים מהנחלה ולמכור את הזכויות. המוכר והרוכש סיכמו כי התמורה הכספית בגין המגרש (והבית שהיה עליו) תהא 2,200,000 ₪. עוד סוכם, כי תמורה זו כוללת גם את הטיפול בהליך התכנוני של פיצול המגרש שיבוצע על ידי המוכר וכן תשלום דמי היוון לרמ"י.
לימים התברר כי דמי ההיוון לרמ"י בגין הפיצול עמדו על סך של שמונה מאות אלפי ₪. העסקה דווחה לרשויות מיסוי מקרקעין והקונה שילם מס רכישה בגין מלוא השווי של העסקה (2,200,000 ₪).
התב"ע לפיצול המגרש מהנחלה קיבלה תוקף ולאחר פנייה לרמ"י לביצוע העסקה ע"ש הקונה שולמו דמי ההיוון בסך של שמונה מאות אלפי ₪. להפתעתו של הקונה, הועבר דיווח על ידי רמ"י לרשות מיסוי מקרקעין והוא נדרש לשם מס רכישה בגין דמי ההיוון ששולמו על ידי המוכר לרמ"י.
הרוכש טען כי מדובר בדרישה למיסוי כפול, שכן הוא כבר שילם מס רכישה בגין מלוא התמורה בסך 2,200,000 ₪ (אשר כוללים גם תשלום של דמי ההיוון לרמ"י). בית המשפט קיבל את הטענה של הרוכש, אולם העיר באמרת אגב כי רשויות מיסוי מקרקעין היו צריכות להנפיק שומת מס רכישה למוכר בגין תשלום דמי ההיוון בסך 800,000 ₪, מהטעם שלפי המערכת החוזית שבין המוכר לרוכש, התחייב המוכר להשלים את הליך הפיצול ולשלם את דמי ההיוון לרמ"י. במילים אחרות, יש לראות את המוכר כמי שרכש את זכויות הבניה למגרש המפוצל מרמ"י, ולכן היה צריך להוציא לו שומת מס רכישה.
הפתרון המשפטי והמיסוי למקרה זה הוא למכור את המגרש העתיד להיות מפוצל בסך של 1,400,000 ₪, ולקבוע כי הרוכש ישלם את דמי ההיוון לרמ"י. בדרך זו ייחסך מס רכישה בסך של כ- 48,000 ₪.
נביא דוגמא נוספת לשאלה שעולה בהרבה מקרים: האם כדאי למכור לצד ג' מגרש מפוצל פנוי או שמא למכור בית מגורים על המגרש המפוצל ?
באופן כללי נעיר כי כמעט בכל מקום בו יש בית מגורים על המגרש המפוצל, הרי שתוצאת המס תהיה טובה יותר ביחס למקרה בו נמכר מגרש מפוצל פנוי (שאין עליו בית מגורים). הטעם לכך הוא שיש בחוק מיסוי מקרקעין הטבות מס המקנות תשלום מס מופחת במקרה בו נמכרת דירת מגורים, אך אין הטבות מס מקום בו נמכר מגרש פנוי.
במקרה בו נתקלנו לאחרונה נחלה נרכשה בשנות השבעים של המאה הקודמת. בשנת 2017 החליט בעל הנחלה למכור מגרש מפוצל פנוי לצד ג' בתמורה לסך של מיליון ₪ (הסכום נמוך יחסית כיוון שהקונה עתיד לשלם עוד דמי היוון למינהל ואת היטל ההשבחה בגין שינוי התב"ע וההליך יארך כשלוש שנים עד לסיומו). במקרה זה מס השבח הצפוי הינו כ 40%! כלומר, אומדן מס שבח הצפוי עומד על כ- 400,000 ₪.
כעת נניח כי קיים בית מגורים על המגרש המפוצל וכי התמורה הכספית היא 1,200,000 ₪. בשלב זה אומדן מס השבח הצפוי כ 30,000 ₪ בלבד. התוצאה היא ברורה, כדאי לבעל הנחלה לבחון את האפשרות למכור בית מגורים קיים או לבנות בית מגורים ורק לאחר מכן לבצע את עסקת המכר.
מכירה של מגרש שמפוצל מהנחלה מפחיתה מערך הנחלה 20% - 30% תלוי במיקום הנחלה והרכב הנחלה. בנוסף, כדאי לשקול לא למכור את המגרש המפוצל אלא להותיר את הזכויות לילדים ולאפשר להם להנות מהפוטנציאל הגלום בנחלה שמקבל ביטוי במיוחד בעת שיאושרו התכניות לבית שלישי נפרד בנחלה מה שיקנה אפשרות לפיצול של שני מגרשים מנחלה.
חשוב לשים לב, כי עד למועד שבו התב"ע לפיצול המגרש תקבל תוקף והעסקה תאושר ברמ"י, המגרש אינו סחיר ולכן לא ניתן לגבות את מלוא התמורה מהקונה ויש לבצע את העסקה עם תנאי מתלה בכדי שלא להימצא בהפרת הסכם מול הקונה.
סיפורים מחדר הגישור:
באחד המקרים שהגיעו לגישור, בעל נחלה חתם על הסכם מכר מול קונה והתחייב לבצע פיצול מגרש עליו בנוי בית מגורים ולהשלים את התהליך בתוך שלוש שנים. בחלוף התקופה נמצא שיש מניעה להשלים את הפיצול והקונה הגיש תביעה על הפרת הסכם כנגד המוכר. בסיום ההליך בעל הנחלה נדרש לשלם לקונה פיצוי מוסכם ולהשיב לו את הכספים באמצעות מכירת הנחלה.
במקרה אחר, בעל נחלה שהתחייב לבצע את הפיצול, הלך דרך ארוכה עד לאישור התב"ע לפיצול. כאשר הוא הגיע לרמ"י לבצע את העסקה נמצא שהשומה גבוהה במאות אלפי ₪ מזו שהוא צפה לקבל בגין הפיצול. בעל הנחלה קבע את מחיר המכירה הכולל לסך של שלושה מיליון ₪ ובמקום לקבל שומה לפיצול בסך של שבע מאות אלף ₪ הוא קיבל שומה לפיצול בסך של מיליון וחמש מאות אלף ₪. לאחר תשלום מס שבח והיטל השבחה נותרו בידי בעל הנחלה כמיליון ₪ בלבד והדבר הביא לכך שהוא הפר הסכם מול מוכר שמכר לו דירת מגורים שכן היה לו חוסר של מאות אלפי ₪ לרכישת הדירה והוא נדרש לשלם פיצוי מוסכם לביטול העסקה.
שימו לב, שהפוטנציאל הגלום בפיצול מגרש אחד או יותר מהנחלה לא ניתן למימוש מידי ככל ובעל הנחלה מעוניין למכור את הזכויות, אלא שמדובר בעסקה ארוכת טווח עם סיכונים כלכליים, משפטיים ומיסויים שיש לתכנן אותם מראש ולתת להם פתרונות מתאימים בהסכם.
הכותבים מתמחים באגודות שיתופיות במינהל ובמיסוי
