שלא ימכרו לכם חלומות! / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

רשימה זו באה בעקבות תופעה אליה נחשפנו בתקופה האחרונה שהולכת ומתגברת של "מכירת חלומות ודמיונות" שאין להם כל קשר לחוקים והחלטות, בנושא של הסדרת שימושים חורגים וחריגות בניה, מה שגורם לבעלי נחלות לנזקים כלכליים ניכרים.

בהמשך לעדכונים המקצועיים האחרונים בהם עסקנו בנושא הדחיפות להסדרה של שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלות ומשקי עזר לאור הגברת האכיפה בתיקון 116 לחוק התכנון הבניה אשר נכנס לתוקף בחודש אוקטובר 2017, אנו מבחינים כי בשטח מתבצעת פעילות ענפה להסדרה הן על ידי בעלי נחלות ומשקי עזר והן על ידי אגודות שמסדירות את המבנים והשימושים בשטחי המשבצת בהליכי רישוי, פעילות שיש לברך עליה.

הצגת הבעיה:

בעלי נחלות שנדרשים כיום להסדיר שימושים חורגים וחריגות בניה נמצאים בצומת דרכים משמעותית מאוד לאחר שנים בהן הם השכירו מבנים, מה שהיווה עבורם מקור פרנסה משמעותי ולעיתים היחיד.

בכדי להתמודד עם תהליך האכיפה המתגבר, במקרים בהם קיימים שימושים חורגים, יש לבחון את מצב ההיתרים של המבנים הבנויים בנחלה מול הבנוי בפועל. בבדיקה יש לאתר את הפערים בין הבנוי בפועל לבין ההיתרים ובהתאם לבחון אפשרויות לביצוע הסדרה בדרך של הריסה, השבה למצב ההיתרים או הוצאת היתרים.

החלטות רמ"י:

בכדי לקבל החלטה כיצד לפעול ובאיזה דרך לבחור (הסדרה, הריסה, השבה למצב קודם), יש להכיר את החלטות רמ"י שמאפשרות הסדרה של מבנים בנחלה:

החלטה 1553 - מאפשרת יישום במספר מסלולים (שבעה מסלולים), באמצעותה ניתן להסדיר מבנים קיימים, להוסיף יחידה של 55 מ"ר עם קיר משותף באמצעות ביטול רצף בין דורי, בנייה של יחידה שלישית נפרדת באזורים בהם התב"ע מאושרת, ביצוע פיצול מגרש/ים מהנחלה וכו'.

החלטה 1458 - מאפשרת הסדרה של מבנים קיימים או חדשים לייעוד של פל"ח. באמצעותה ניתן להסדיר מבנים קיימים בנחלה שאין בגינם היתר, ככל והם עומדים בדרישות התב"ע (לדוגמא: קיימות תכניות שמחייבות מרחק של מבנה פל"ח מבית מגורים של שכן בסך 25 מ').

החלטה 1316 - מאפשרת הסדרה של מבנים לשימושים נלווים לחקלאות בחלקות א' של הנחלות ולא רק בחלקות המגורים, לרבות חנות ממכר ומרכז מבקרים, לשימושים הקבועים בהחלטה.

בחינה כלכלית של ההסדרה:

לאחר שנקבל החלטה כיצד לבצע את ההסדרה, בדרך של הוצאת היתרים, הריסה או השבה למצב היתרים היסטורי, נבחן את ההשלכות הכלכליות של הסדרת המבנים בהיתר.

במסגרת הבחינה הכלכלית של ההסדרה יש לבדוק את העלויות שיחולו בעת הסדרה של זכויות בנייה מעבר ל- 160 מ"ר ככל ומבקשים להסדיר שטחים בבית המגורים ובנוסף את החבות בדמי שימוש עבור 7 שנים אחורה. ככל ומבקשים להסדיר מבנה לפל"ח, יש להתחשב בכך שרמ"י תדרוש דמי שימוש בגין תקופת העבר למרות הגשת הבקשה להסדרה.

כבר אמרנו, כי במקרים בהם מדובר בהסבה של מבנים חקלאיים לשימוש חורג, רמ"י עשויה לדרוש דמי שימוש עבור כל תקופת השימוש אם היא לא ידעה על השימוש החורג ולא רק עבור 7 שנים אחורה.

האם ניתן להשכיר מבני מגורים או מבני פל"ח?

חשוב להבהיר בנושא זה, כי הדרך היחידה לבצע הסדרה של מבנים בנחלה, היא באמצעות ביצוע "סינרגיה" בין החלטות מועצת מקרקעי ישראל, החלטות רמ"י ונהלי העבודה לבין הוראות רשויות התכנון שמקבלות ביטוי בתב"ע שחלה על המושב והוראות חוק התכנון והבניה.

בעניין זה נעמוד על נקודה מרכזית שהיא "השכרת בתי מגורים ומבני פל"ח בנחלה" - האם זה אפשרי בהחלטות רמ"י ורשויות התכנון?

עמדת רשויות התכנון - רשויות התכנון אמונות על אכיפת חוק התכנון והבניה. רשות התכנון תבחן האם המבנה בנוי בהיתר? ובמקרה שיש היתר למבנה, היא תבחן האם המצב הבנוי בפועל מתאים להיתר הבניה או שקיימת חריגה? והאם "השימוש" הנעשה במבנה מתאים להיתר (לדוגמא: מבנה חקלאי שהוסב לעסק או למגורים מהווה "שימוש חורג"). רשות התכנון לא תגיש כתב אישום על השכרה אם לא מדובר בשימוש חורג או בחריגת בניה (לדוגמא: מבנה לפל"ח שהושכר לייעוד בהתאם להיתר).

עמדת החלטות רמ"י - נבהיר היטב, כי בהתאם להחלטות רמ"י לא ניתן להשכיר בתי מגורים או יחידות או מחסנים או קרוואנים או מכולות או מחסן שהוסב לפל"ח בהיתר או שלא בהיתר או בית מגורים של בעלי הנחלה שלא מתגוררים בנחלה או בית מגורים של הורים שנפטרו והיורשים מבקשים להשכיר את בית המגורים או כל דרך "יצירתית" אחרת שלא הוזכרה כאן!
רמ"י תגיש תביעה לדמי שימוש ככל ומדובר בשימוש או השכרה של מבנה שאין לו היתר או מבנה שהוסב לייעוד שונה מהקבוע בהיתר או השכרה של בית מגורים שבנוי בהיתר או שלא בהיתר או קרוואן או מכולות וכו'.

החלטות רמ"י קובעות כי השימוש בבתי המגורים בנחלה הוא עבור בעל הנחלה, הורה הורה, ילד, נכד, ילד מאומץ (רצף בין דורי).

התוצאה היא, שבהתאם להחלטות רמ"י ובשונה מהחלטות רשויות התכנון, לא ניתן להשכיר בתי מגורים או מבנים בייעוד אחר בנחלה וכן קיימת חובת התגוררות של בעל הנחלה הרשום בנחלה.

בנושא של השכרה מבנים לפל"ח, חשוב להדגיש, כי ההחלטה קובעת שהשימוש הוא עבור בעל הנחלה לפרנסתו והפעלת השימוש יכולה להתבצע על ידי בעל הנחלה או קרוב מדרגה ראשונה.

התוצאה היא שלא ניתן להשכיר מבנים לפל"ח.

השכרת מבנים לפל"ח אפשרית בהתאם להחלטת הנהלה 3937 עבור השימושים המפורטים להלן:

1. אחסנה ומכירה של תוצרת חקלאית ומיכון חקלאי
2. מרכז מבקרים ומוזיאון הקשור לעולם החקלאי
3. משתלה
4. מבשלת בירה
5. חוות תבלינים
6. חנות ממכר לתוצרת חקלאית
7. מחלבה
8. מגבנה
9. יקב
10. רדית דבש
11. בית בד
12. ייצור בשמים וסבונים מצמחים
13. ייבוש פרחים
14. פירות מיובשים
15. הכנת מיצים
16. לימוד רכיבה על סוסים
17. גידול, טיפול אחסנה וממכר בעלי חיים
18. וטרינר
19. מסגריה/מוסך לכלים חקלאיים
20. בריכה טיפולית

הערה - הגישה ברמ"י היא, כי הרשימה לא סגורה, וניתן להגיש בקשה ייעודית להשכרה של שימושים שלא קיימים ברשימה שלעיל ולבקש את הסכמת רמ"י להשכרה (כפוף לייעודים לפי התב"ע). ההקלה שניתנה עבור השכרה של מבני פל"ח היא במקרה של שימוש נלווה לפעילות חקלאית כפי שמפורט ברשימה שלעיל ורמ"י לא תאפשר השכרה של משרדים לדוגמא.

שלא ימכרו לכם חלומות!

בפגישות שאני מקיים עם בעלי נחלות בנושא שימושים חורגים, בטרם הוגשו תביעות וכתבי אישום או לאחר מכן, המטרה היא לבחון כיצד ניתן לצמצם נזקים בהתייחס למצב הקיים?

הבעיה המרכזית שעולה לעיתים קרובות היא - כיצד ניפרד מהשכרת מבנים בנחלה שמהווים מקור הכנסה עבור בעל הנחלה?

בנושא זה חייבים להיות ברורים - בכדי להתמודד עם תביעות לשימושים חורגים או על מנת להכין את הקרקע לביקור של הפקח, שכאמור צריך להגיע עד אפריל 2019 (חשוב להבהיר שייתכן מאוד שהביקור יהיה לאחר מכן לאור ההיקפים של הנכסים) - בעל הנחלה חייב להיפרד מההשכרה של המבנים בנחלה ולהתחיל במידי בתהליך הסדרה לפי שלושת האפשרויות שתוארו לעיל (הסדרה, הריסה, השבה למצב היתרים היסטורי).

תופעת מוכרי החלומות:

לאחר שהבנו את עמדות רמ"י ורשויות התכנון נוכל לחזור לדברים בהם פתחנו כאשר הצגנו בעיה הולכת וגוברת של מכירת חלומות ודמיונות לבעלי נחלות בנושא של הסדרת שימושים בנחלה.

בהרבה מקרים מדובר על אנשים מבוגרים, שפגשו "מושיע" שהבטיח להסדיר עבורם את המבנים בנחלה גם אם מדובר בחמישה בתי מגורים או ביחידות שהוסבו ממבנים חקלאיים ומושכרות. נגבו מהם כספים בסכומים של עשרות אלפי שקלים, ולאחר חודשים כאשר מבקשים בעלי הנחלה לברר מה עלה בגורל הטיפול? במקרה הטוב הם מקבלים תשובה שהטיפול לא צלח, או יש בעיות לא צפויות, או ייקח זמן עד שנקבל תשובות, או כל תשובה "יצירתית" אחרת ובמקרים הקשים אין מענה ועגמת הנפש היא קשה וכן ההפסד הכספי.

סיפור מהחיים:

בכדי להמחיש את היקף הבעיה נביא סיפור מהחיים במרכזו עומדים בני זוג בני 80 שבנו בנחלה במהלך שלושים השנה האחרונות 6 יחידות בבנייה קלה שמושכרות למגורים כשההשכרות מקיימות את בעלי הנחלה במהלך השנים. לפני כחמש שנים הוגש כנגדם כתב אישום על ידי הועדה המקומית. התקיים הליך משפטי בבית המשפט לעניינים מקומיים ובסופו ניתן גזר דין להריסה של המבנים או התאמה להיתר ולצורך כך ניתנה ארכה של 12 חודשים. בעלי הנחלה שכרו אדריכל והחלו בניסיונות הסדרה של המבנים בנחלה. האדריכל הגיש את הבקשה לוועדה המקומית ולרמ"י, חיבר בין המבנים, ביקש לאשר חלק מהמבנים לפל"ח ואת חלקם למגורים. הבקשה הגיעה לרמ"י, אך עד למועד שבו הוגשה הבקשה לרמ"י לא היה ידוע לרמ"י על השימושים החורגים למרות שחלפו עשרות שנים. הבקשה נבחנה  ברמ"י ופקח הגיע לביקור בנחלה ומצא כי המבנים בנויים בהתאם למצבם מזה שנים (המצג בהיתר היה שונה מזה הקיים בפועל) וכי הם מושכרים.

בעקבות ביקור הפקח, רמ"י דרשה פינוי מידי של השוכרים מהנחלה והריסה של המבנים בשימוש חורג בטענה כי הבקשה להיתר נבחנה ולא ניתן לקבל היתר למספר המבנים המבוקש לפל"ח ולמגורים. לאחר מספר שבועות קיבלו בעלי הנחלה דרישה לתשלום דמי שימוש בסך  550,000 ₪.

בני הזוג נכנסו למצוקה ועמדו מול שוקת שבורה, מצד אחד, ברור להם שהם צריכים להתמודד מול דרישת רמ"י לתשלום דמי שימוש, הם ינסו להפחית את הדרישה באמצעות שמאי אך עדיין יידרשו לשלם מאות אלפי שקלים. מצד שני, הם צריכים לפנות את השוכרים וגם אם הם יקבלו הלוואה לצורך תשלום דמי השימוש עלתה שאלה - כיצד הם ישיבו את ההלוואה מבלי שיהיו להם מקורות כספיים מהשכרות של מבנים בנחלה?

כאן נכנס לתמונה "המושיע" שהגיע לנחלה לאחר שבעלי הנחלה קיבלו המלצה כי הוא יוכל להביא לכך שהם לא יידרשו להרוס את המבנים בנחלה. "המושיע" בחן את המבנים בנחלה והודיע לבני הזוג כי הוא יפעל מול רמ"י ויסדיר עבורם בהיתר את כל המבנים, הם לא יידרשו להרוס מבנים ולא לפנות שוכרים. בעלי הנחלה קיבלו את הבשורה כ"מוצאי שלל רב", הם הודו ל"מושיע" שהגיע בדיוק בזמן בכדי להציל אותם ממלתעות רמ"י שמאיימת להרוס את המבנים בנחלה, לגדוע את מקורות הפרנסה ולהביא אותם לפת לחם ממש.

"המושיע" קיבל ע"ח התשלום בגין העבודה סך של 50,000 ₪ והבטיח להיות איתם בקשר שוטף ולעדכן כיצד מתקדם הליך הסדרת הנחלה. "המושיע" פנה לאדריכל והציג לבעלי הנחלה בקשה להיתר במסגרתה הוא ביקש להסדיר את המבנים בנחלה כמבני קייט, בתי מגורים ואחסנה. בעלי הנחלה חתמו על הבקשה להיתר והיא הומצאה לרמ"י.            
כאשר עלתה השאלה - מה יהא על שומת דמי שימוש? הובטח להם כי השומה תופחת ותעמוד על כמה עשרות אלפי שקלים!

חלפו ארבעה חודשים, בעלי הנחלה ביקשו לברר כיצד מקדם הליך ההיתר וכל העת קיבלו מסר של הרגעה כי "הכל פועל כשורה". חלפו עוד חודשיים ודבר לא קרה. בעלי הנחלה ביקשו לקבל מ"המושיע" מסמכים שמצביעים על התהליך שהוא מבצע ובתגובה הוא הרגיע אותם, כי אין צורך במסמכים והכל מתבצע בהתאם לפרוצדורה הנדרשת.

חלפו ארבעה חודשים נוספים, בעלי הנחלה מחכים ש"המושיע" יצור עמם קשר ויאשר כי ההיתר המיוחל ניתן ואין כל בעיה להותיר את השוכרים במבנים, אך הבשורה בוששה לבוא והם החלו להרגיש שמשהו כנראה לא עובד כשורה.

בכל התקופה ש"המושיע" טיפל בהליך "ההסדרה", נדרשו בעלי הנחלה להגיש בקשות לבית המשפט להארכת המועד להסדרת המבנים ובשלבים האחרונים בית המשפט הודיע כי לא יינתנו אורכות נוספות. בעלי הנחלה החלו להרגיש שטבעת האכיפה סוגרת עליהם והמושיע לא עומד מאחורי ההבטחות ולאחר שהוגשה הבקשה לרמ"י נפתחה כנגדם חזית נוספת.

בשיחות שהתקיימו בהמשך עם "המושיע" הרגישו בעלי הנחלה שנימת הקול משתנה, "המושיע" הפך לקצר רוח עד שלבסוף הוא לא ענה לטלפונים ונעלם. מה עם הכספים שהם שילמו תשאלו - הם נעלמו ביחד עם "המושיע" ובכך תם הסיפור של "המושיע מוכר החלומות".

בעלי הנחלה פינו את כל המבנים מהנחלה ואת השוכרים, הם  הרסו שטחים ללא היתר ונותרו עם בית מגורים של 160 מ"ר בו הם מתגוררים ובית מגורים שני של 100 מ"ר שנותר פנוי. בעלי הנחלה הבינו שגם אם הם יסדירו מבנים לפל"ח או מבני קייט, הם לא יוכלו להשכיר את המבנים ולכן ויתרו על ההסדרה, בסוף התהליך הם שילמו לרמ"י 300,000 ₪ עבור דמי שימוש ונותרו ללא מקורות הכנסה.

התובנה:

שימו לב היטב - אין דרך "יצירתית" או "עיגול פינות" או "החלטות מיוחדות" או כל דרך אחרת להשכיר בתים בנחלות או מחסנים או עסקים או קרוואנים או כל במנה אחר! אם תתקלו במי שמבטיח לכם שזה אפשרי, כעת אמרנו זאת "ברחל בתך הקטנה" – זה גיבוב של חלומות ודמיונות עליהם תשלמו כספים שירדו לטמיון ויותירו אתכם עם עגמת נפש רבה וחיסרון כיס.

הדרך להסדרה עוברת במסדרונות הועדה המקומית ורמ"י שפועלים לפי החלטות וחוקים שפורטו לעיל. בעל נחלה שנמצא ב"תקרית" של שימוש חורג, צריך להכיר את ההחלטות והחוקים, לקבל החלטה (הסדרה, הריסה, השבה למצב קודם) ולפעול עם אדריכל שיבצע את ההליך התכנוני בהתאם להחלטות.

אל תשקיעו כספים בהסדרה לפל"ח אם יש לכם כוונה להשכיר (ייעוד שלא ניתן להשכרה),
אל תשקיעו כספים במבני קייט אם יש לכם כוונה להשכיר למגורים ולא לקייט, אל תשקיעו בהסדרה של מחסנים את אתם לא עושים בהם שימוש אישי. תשקיעו כספים רק במקום שבו אתם רואים היתכנות לבצע שימוש על ידי בעל הנחלה או קרובו.

איך ניתן להשכיר בתים בנחלות:

בעידן הנחלה המהוונת במסגרת הכניסה להחלטה 1553 ניתן לבחון את שני המסלולים העיקריים: "דמי חכירה" 3.75% +מע"מ בגינו ניתנות ההטבות הבאות:

1. ביטול רצף בין דורי - ניתן לבנות את היחידה של 55 מ"ר ובהמשך יחידה שלישית נפרדת (בנחלות בהן אין רצף בין דורי שמתגורר בנחלה).
2. פיצול בתשלום 33% + מע"מ משווי המגרש המפוצל.
3. קיבולת בניה של 375 מ"ר - בעל הנחלה יקבל 375 מ"ר מחסנית של זכויות לחלוקה בין המבנים בנחלה ללא תשלום בגין זכויות בניה בין 160 מ"ר לבנוי בפועל עד 375 מ"ר. מעבר לכך יחול תשלום של 91% לפי התב"ע החלה על המושב.

מסלול דמי רכישה 33% + מע"מ:

במסלול זה מתבצע היוון של חלקת המגורים בשטח 2.5 דונם (ניתן לרכוש את השטח מעבר ל- 2.5 דונם אם ביום 27.3.07 התב"ע אישרה חלקת מגורים גדולה יותר בתשלום 91%) וניתנות ההטבות הבאות:

1. ניצול זכויות בנייה קיימות ועתידיות ללא תשלום.
2. פיצול מגרשים ללא תשלום לרמ"י (יחול היטל השבחה ומס רכישה).
3. אפשרות להשכיר בתי מגורים בהיתר (נותרה חובת התגוררות של בעל הנחלה בנחלה).
4. פטור מדמי הסכמה במכירה בגין חלקת המגורים.
5. היוון חלקת המגורים.

האפשרות היחידה להשכיר יחידות מגורים בנחלה בהיתר היא רק לאחר תשלום "דמי רכישה" לרמ"י. נכון להיום קיימות ברשותנו שומות לדמי רכישה שהתקבלו במסגרת עסקאות מכר וכן בהליך היוון יזום של בעלי נחלות והן מצביעות על עלות גבוהה שלא תאפשר לרבים לבצע את ההיוון למעט במקרה של מכירה (במכירה המוכר חייב לבצע את החלטה 1553 במסלול דמי רכישה והקונה יהנה מכל ההטבות). רוב בעלי הנחלות ייכנסו להחלטה במסלול 3.75% בכדי להכין את התשתית לבית השלישי ולפיצול מגרשים מהנחלה.

השומות מצביעות על כך שבמקרה שבו בעל נחלה יבקש לבצע פיצול וכן לבנות את הבית השלישי, קיימת עדיפות לבצע "דמי רכישה" למרות שהעלות גבוהה ובכדי לקבל את ההחלטה הנכונה, יש לערוך תיאום ציפיות במשפחה ולקבל החלטות בהתאם.

נבהיר - בדמי רכישה בעל הנחלה רוכש את כל הפוטנציאל התכנוני העתידי בשווי נכון להיום ויש לכך השלכות כלכליות משמעותיות מאוד, כאשר בוחנים אפשרות לבצע פיצול של שני מגרשים מהנחלה ובעתיד ייתכן שיותר, במטרה להעביר את הזכויות לילדים בעתיד, בעלויות שחלות כיום.

לסיכום, אנו ממליצים לבצע בדיקה מידית של מצב המבנים בנחלה מול ההיתרים ולבצע את ההסדרה בכדי לא לשלם דמי שימוש שלא מסדירים שטחים אלא שהם מהווים "קנס" שבנוסף אליו יידרשו תשלומים להסדרה וחבל לשלם תשלומים כפולים.