את היתרונות בהיוון הזכויות של בעלי הנחלות במושבים והחברים בקיבוצים, אין צורך לפרט במאמר זה. היום נתמקד במושבים בלבד ועל הצעדים שראשי האגודות צריכים לנקוט על מנת להגיע מוכנים מכל הכיוונים לקבל חוזי חכירה מהוונים מרשות מקרקעי ישראל.
פרצלציה למושב
כפי שמתואר בדרישות המיפוי והתכנון של רשות מקרקעי ישראל המופיעות בעמוד הזה, על מושב שרוצה להצטרף להחלטה 1591, להיות מפורצל. הכוונה היא: שלמושב יהיו חלקות בשלמות לכל משק ומשק על מנת שעם קבלת חוזה החכירה הפרטני מהרשות, בעל המשק יוכל לרשום את החכירה שלו בלשכת רישום מקרקעין (טאבו), כי מלבד ההטבות הכספיות הגלומות בהחלטה, זו המטרה העיקרית שלשמה מצטרפים רוב החברים.
המרכז לרישום משבצות חקלאיות
בשנת 1977 נחתם הסכם בין מנהל מקרקעי ישראל לבין "המרכז החקלאי" לפיו הוקם המרכז למשבצות חקלאיות, תפקידו של המרכז היה לטפל בהכנת תשתית המקרקעין לכל הישובים החקלאיים בארץ. נקבע כי הצטרפות אגודות הישובים לעבודה תהיה וולונטרית וכרוכה בהשתתפות כספית- מחיר אחיד לנחלה (בסבסוד ממ"י).
בשל אופייה של העבודה, פעילותו של המרכז לרישום משבצות חקלאיות ארכה זמן רב ובין פעולותיו העיקריות:
- הגדרת גבול המשבצת החקלאית – הגדרת גבול העיבוד החקלאי של הישוב כולל שטח הנקודה והשטחים הציבוריים שלו.
- קביעת גבולות פנימיים – קביעת החלוקה הפנימית בתוך שטח "הנקודה" – קביעת החלוקה בין חלקות א' עפ"י מפת הסוכנות, או עפ"י תב"ע בתוקף שיצרה את החלוקה הנ"ל.
- הכנת תצ"ר – הכנת "תוכנית לצורכי רישום" שהופכת את המגרשים המופיעים בתוכנית לחלקות ברות רישום בטאבו. שלב מוקדם לתצ"ר היתה הכנת תוכנית מפורטת עם החלוקה הפנימית שאושרה בוועדות המשותפות של רמ"י (מש"י – משותפת ירושלים, מש"מ- משותפת מרכז, מש"צ – משותפת צפון, מש"ד – משותפת דרום ומש"ח – משותפת חיפה). התוכנית קבעה חלוקה תכנונית למגרשים והתצ"ר (שתאמה לתוכנית) הוכנה על מנת לאפשר את רישום החלוקה.
- רישום החלוקה בטאבו – השלב האחרון בשרשרת – לאחר אישור התצ"ר, המרכז לרישום משבצות טיפל בהכנת מסמכי הרישום וברישום הפרצלציה (בהתאם לחלוקה שהופיעה בתוכנית).
רישום חוזה החכירה בטאבו
בשלב הזה, כל מושב/קיבוץ שסיים את התהליך, יכול היה לפנות למינהל דאז ולבקש חוזה חכירה ארוך טווח על החלקות בשלמות שהמרכז לרישום משבצות הכין עבורו. מאחר והחוזה של הישוב היה על חלקות בשלמות, המינהל אישר לרשום בטאבו את חוזי החכירה.
בפועל, מעט מאוד ישובים ביצעו את התהליך הנ"ל ורשמו בטאבו את חוזה החכירה שלהם, אלה היו בעיקר קיבוצים.
התוצאות בפועל
התוצאות של המרכז לרישום משבצות היו טובות וחיוניות והתאימו למצב שהיה לפני 30-40 שנים, אולם הגבולות בשטח לא סומנו, המדידות שהיו טובות אז כבר אינן מתאימות להיום (היום הדיוקים שמתקבלים גבוהים יותר) ועם הזמן חלו שינויים בשטח, אנשים מכרו נחלות, שינו דרכי גישה, גידרו את הנחלות ויצרו מצבים שונים בשטח, בעיקר ע"י בנייה.
כתוצאה מהמקרים שתוארו לעיל, נוצרו מחלוקות רבות וסכסוכי שכנים על הגבולות הרישמיים (התקפים) שלרוב שונים מהגבול בפועל אותו מכירים השכנים. בנוסף, ישנם מקרים של אי עמידה בקווי בניין לבתים חדשים שנוספו ונבנו בנחלה, אי הסדרה של דרכי גישה לגב הנחלות וזה הופך את החיים לבלתי נסבלים.
מה לעשות לפני שרצים להוון את הזכויות
ישובים רבים פונים אלינו בשאלה הזאת, מה לעשות? פרצלציה כבר יש לנו, האם נוכל להזמין מכם מפות מדידה ולהגישם לרשות על מנת להוון את הזכויות שלנו בנחלה? ואז נשאלות על ידנו השאלות הקשות...
"האם יש לכם סכסוכי שכנים במושב? האם כולם מסכימים על הגבולות שנקבעו לפני כ-40 שנה? האם כל החברים יודעים איפה קבוע הגבול שלהם? האם יש למי מכם חריגות מקווי בניין? ועוד..."
דרישות הרשות מאוד ברורות: רשות מקרקעי ישאל דורשת מפות מדידה פרטניות בקנ"מ 1:500 עם מדידת פרטים בקרבת הגבולות ובמידה ורשות מקרקעי ישראל מזהה פלישה של בעל זכויות אחד לשכנו, היא דורשת חתימת שכנים, דהיינו: ידוע ל-2 הצדדים שזה הגבול ועל זה הם יקבלו חוזה חכירה ל-49 שנים, זאת אינה בקשה פשוטה, אבל היא נועדה למנוע סכסוך שכנים עתידי שהרשות לא רוצה להיות חלק ממנו.
אז לפעמים ניתן להכין תצ"ר מתקן לשנות את קו הגבול בקלות ולהגיע לעמק השווה, אולם לפעמים הבעיה גדולה יותר ולצורך שינוי קו הגבול צריכים להכין תב"ע פרטנית, אבל אם כבר מכינים תב"ע לכל 2 נחלות, לא יותר כלכלי להכין תב"ע אחת מרוכזת לכולם? ואם כבר מכינים, לא נוסיף בה זכויות ליחידה שלישית? ואם כבר יחידה שלישית, אולי גם "נפנה מקום" ליחידה השלישית ונשנה קצת את גבול השטח הצהוב בנחלה או את גבול ה-2.5 דונם.
מסקנה:
יו"ר אגודות, מזכירים וחברים, לפני שאתם שולחים את החברים להוון את זכויותיהם מול רמ"י, תחשבו רגע, אולי כדאי להכין תב"ע חדשה לנחלות בישוב, לפתור ולהסדיר את כל סכסוכי השכנים, להוסיף זכויות בנייה ליחידה שלישית ואפילו להסדיר את המבנים הקיימים היום, ובמידה ויש שימוש חורג, להכניס אותו אל תוך ה-2.5 דונם וגם לפנות שטח ליחידה השלישית, על כל מקרה...
על הכותב: אבי חליוה, מהנדס ומודד מוסמך, סמנכ"ל בחברת המיפוי והמדידות - דטהמפ
