בעלי זכויות בנחלה חקלאית? כל המידע על השימושים האפשריים נמצא כאן / אריה חייקין, עו״ד

האם גם אתם חוכרים של נחלה חקלאית ואינכם יודעים מה מותר לכם לעשות בשטח הנחלה? אתם לא לבד, זה נושא סבוך והמידע בנושא אינו נגיש ומרוכז.

הבעיה היא, שכל שימוש שאינו מותר בנחלה חקלאית, גם אם נעשה בתום לב ומחוסר ידיעה, נקרא שימוש חורג ועלול להוביל לקנסות כבדים וצווי הריסה של מבנים כשפועל יוצא מכך גרימת נזקים כלכליים  כבדים לרבות כתבי אישום פליליים,  כל אלה יכולים להיחסך מאיתנו אם נדע את האסור והמותר. 

על מנת לנסות ולהתגבר על מכשולים אלה, אתן מידע לבעלי הנחלות, אסביר כיצד יש לנהוג בכל חלק מחלקות הנחלה ואפרט את הגורמים אליהם יש לפנות במידה ורוצים להקים מבנה כלשהו בשטח הנחלה או לעשות שימוש מסוים בשטח זה.

נחלה חקלאית, מורכבת לרוב משתיים או שלוש חלקות. לכל חלקה ייעוד אחר וניתן לעשות בה שימוש ע"פ הפירוט שיוסבר בהמשך: 

- חלקה א': היא שטח רצוף בנחלה אשר מיועד למגורים של החוכר ולעיבוד חקלאי.

חלקה א' בהכרח מוחכרת לבעל הנחלה. (מתוך קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל סעיף 8.3.2.)

- חלקה ב': שטח קרקע המיועד לעיבוד ושימוש חקלאי בלבד. השטח הזה יכול שיהיה צמוד לחלקה א' ויכול להיות מרוחק ממנה.

חלקה ב'  בד"כ מוחכרת לאגודה תוך שמירה על זכויותיהם של בעלי הנחלות. האגודה יכולה להחליט כי חלקה ב' תוחכר לבעלי הנחלות (מתוך קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל סע' 8.3.3.-8.3.4.)

- חלקה ג': מיועדת לעיבוד חקלאי משותף של כלל חברי האגודה וכוללת גם את השטחים הציבוריים השייכים לאגודה.

מכאן, עולות השאלות, מהי קרקע חקלאית, מהי מטרה חקלאית ולבסוף, מה בפועל מותר לנו לעשות בכל חלקה בשטח הנחלה.

סעיף 1 לחוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים), תשכ"ז-1967 מגדיר מהי קרקע חקלאית:

"1.    בחוק זה –

           "קרקע חקלאית" – קרקע שנועדה לשמש לייצור תוצרת חקלאית, לגידול פרחים, למשתלה, לגידול בעלי חיים או להחזקתם או למרעה להם, או להחזקת ציוד חקלאי או מלאי חקלאי;"

סעיף 7 לתוספת הראשונה לחוק חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, אומר שלא ניתן לעשות שימוש שאינו חקלאי בקרקע חקלאית, ומסביר לנו מהי מטרה שאינה חקלאית:

" 7.    (א)  לא יינתן על ידי מוסד תכנון היתר לבניה או לשימוש בקרקע חקלאית למטרה לא חקלאית אלא בהתאם לתכנית שנתמלאו בה הדרישות של סעיף 6 או אם הסכימה לכך הועדה.

          (ב)  "מטרה לא חקלאית", בסעיף זה – בניה או שימוש בקרקע שאינם דרושים במישרין לייצור חקלאי, לעיבוד חקלאי של האדמה או לגידול בעלי חיים."

בנוסף, לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל, אשר קובעת את המדיניות הקרקעית, שלפיה ינוהלו מקרקעי ישראל ומפקחת על הפעילות של רשות מקרקעי ישראל, נקבע כי:

"שימוש חקלאי" - כל גידול חקלאי, לרבות גידול בעלי חיים והקמת מבני משק"

הנדרשים לעיבוד החקלאי של המוחכר." (סעיף 8.3.11.)

" 8.3.15. מטרת החכירה תהיה כמפורט בפסקאות (1) ו- (2):

1) חלקות א' - מגורי החוכר ושימוש חקלאי;

2) חלקות ב' ו- ג' - שימוש חקלאי בלבד. "

" 8.3.17. (א) החוכר והאגודה רשאים לעשות שימוש בשטח המוחכר בהתאם למטרות

החכירה בלבד."

מכאן ניתן להבין כי, בחלקות ב' ו-ג' של הנחלה, אשר הן נחשבות לקרקע חקלאית ומיועדות לשימוש חקלאי בלבד, רשות מקרקעי ישראל לא תאפשר כל שימוש שהוא אינו חקלאי.

שימושים אפשריים בחלקה א' של הנחלה:

כפי שראינו לעיל, חלקה א' מיועדת לשטח המגורים של החוכר ולשימוש חקלאי.

בנוסף, לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל נקבע כי ניתן להשתמש בחלקה א' גם לשימושים הבאים:

8.3.17. "(ג) החוכר והאגודה רשאים לעשות שימושים נוספים בנחלה כמפורט בפסקאות

 ( 1) ו- ( 2 ) :

(1) יחידות דיור -

הקמת יחידת דיור שנייה ושלישית בחלקה א', בתחום חלקת המגורים, של הנחלה על ידי החוכר עבור דור המשך ודור שלישי בהתאם לכללים הקבועים בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי הרשות התקפים במועד הגשת הבקשה להקמת יחידת הדיור, לרבות תשלום דמי חכירה מהוונים כקבוע בהחלטות אלה. יחידות הדיור יהוו חלק בלתי נפרד מהנחלה;

2)) תעסוקה לא חקלאית–

(א) חלקה א' - שימוש בחלקה א', בתחום חלקת המגורים, למטרת תעסוקה לא חקלאית על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי הרשות התקפים במועד הגשת הבקשה, אם יתירו שימוש מסוג זה, ובכפוף לכללים ולמגבלות שתקבע מועצת מקרקעי ישראל לעניין זה;"

 מהחלטות אלה ניתן להבין, כי בתחום חלקת המגורים ניתן להקים יחידות דיור נוספות ולעשות שימוש לא חקלאי, לפי החלטות ונהלי רשות מקרקעי ישראל ומועצת מקרקעי ישראל.

לפי נוהל רשות מקרקעי ישראל, חלקת המגורים יכולה להיות בשטח של עד 2.5 דונם, היא צריכה להיות בשטח רציף, להיות מיועדת למגורים בתכנית תקפה ולכלול את כל יחידות הדיור הקיימות בחלקה א' (סעיף 2.2 לנוהל רשות מקרקעי ישראל 37.04B תעסוקה לא חקלאית ושימושים נלווים בנחלה).

הנוהל מגדיר גם את היקף הפעילות הלא חקלאית (פל"ח) בשטח חלקת המגורים:

6.1 תתאפשר הקמת פל"ח בתחום חלקת המגורים בלבד.

6.2 היקף הבניה הכולל לתעסוקה לא חקלאית לא יעלה על 500 מ"ר מבונה, וזאת אף אם מוסדות התכנון אישרו זכויות בניה מעבר לשטח זה. במכסה זו יכללו גם שימושים לפל"ח שאושרו בעבר כדין לחוכר ושולמו בגינם דמי חכירה מהוונים, מחוץ לחלקת המגורים. השטח המבונה לפל"ח יכלול את כל השטחים הנלווים שבגינם נדרש היתר בניה וכן שטחי דק ומרוצף מעל 150 מ"ר המשמשים כשטח נילווה למסעדה . שטח עד 150 מ"ר לא יכלל במניין השטח לפל"ח"

בנוסף לכך, ניתן להגיש בקשות לרשות מקרקעי ישראל לשימושים נלווים לחקלאות בתחום חלקה א'. בקשות אלה מוגשות בפורמט אחיד בטופס של משרד החקלאות ופיתוח הכפר.

אלו הם השימושים הנלווים שניתן לבקש בתחום חלקה א':

"2.5 שימושים נלווים -

 2.5.1 גידול בעלי חיים:

2.5.1.1 שירותי טיפול בבעלי חיים.

2.5.1.2 אחסנת בעלי חיים.

2.5.1.3 ריפוי וטיפול באמצעות בעלי חיים.

2.5.1.4 ליטוף בעלי חיים והתנסות בגידולם.

2.5.1.5 חנות ממכר בעלי חיים וציוד לגידולם.

2.5.1.6 רכיבה טיפולית.

2.5.1.7 לימודי רכיבה.

 2.5.2 עיבוד ראשוני של תוצרת חקלאית- עיבוד ראשוני עצמי אשר עיקרו תוצרת חקלאית של הנחלה, מן החי ומן הצומח והוא אחד מאלה:

2.5.2.1 יצור שמן מזיתים- בית בד.

2.5.2.2 יצור יין מענבים- יקב.

2.5.2.3 יצור גבינות מחלב- מגבנה.

2.5.2.4 יצור בשמים וסבונים מצמחי תבלין ובושם.

2.5.2.5 יבוש תבלינים ופרחים.

2.5.2.6 יצור ריבות מפירות, פירות מיובשים, מיצים ותמציות.

• הערה – ועדת המשנה של המועצה רשאית להוסיף לקבוע סוגי עיבודים נוספים.

 2.5.3 פעילות תיירותית וחינוכית- פעילות המבוססת על פעילות חקלאית המתקיימת בנחלה:

2.5.3.1 הצגת הענף החקלאי ומוצריו.

2.5.3.2 השתתפות בחוויית הקטיף, האסיף או החליבה.

2.5.3.3 שימוש במבנה קיים ושימורו לצורך הצגת מורשת ההתיישבות.

• השימושים הנלווים המותרים יהיו בהתאם לסעיפים 2.5.1-2.5.3. תתאפשר הקמת חנות ממכר התומכת את השימוש הנלווה, בהתאם לכללים שיפורטו להלן."

(נוהל רשות מקרקעי ישראל 37.04B תעסוקה לא חקלאית ושימושים נלווים בנחלה).

ביחס למבנים חקלאיים בשטח חלקה א', לפי עמדת משרד החקלאות ופיתוח הכפר אשר אחראי בין היתר, על המלצות בנושאי תכנון ובניה והיתרי בניה למבנים חקלאיים, "מבנים חקלאיים הינם מבנים התומכים ומסייעים לפעילות החקלאית ומשמשים במישרין לייצור חקלאי או לגידול בעלי חיים". לדוגמא: מבנים לגידול צמחים, מבנים לגידול בעלי חיים, מבנים לטיפול בתוצרת החקלאית, מחסנים, סככות ועוד. (מתוך חוברת "מדיניות, הנחיות וקריטריונים לתכנון מבנים חקלאיים" , משרד החקלאות ופיתוח הכפר, עמוד 9).

השיקול העיקרי אשר משמש את משרד החקלאות ופיתוח הכפר לצורך קביעת מדיניות לעניין מבנים חקלאיים הוא מידת הקשר של השימוש במבנה לייצור החקלאי. מבנה אשר נועד לתמוך בייצור החקלאי, לכל שלביו יענה לפי משרד החקלאות ופיתוח הכפר על ההגדרה של מבנה חקלאי.

(לקוח מתוך חוברת "מדיניות, הנחיות וקריטריונים לתכנון מבנים חקלאיים" , משרד החקלאות ופיתוח הכפר).

בחוברת הנ"ל, ניתן למצוא דוגמאות רבות למבנים חקלאיים לפי הגדרת משרד החקלאות ופיתוח הכפר. לדוגמא: חממות, בתי אריזה, רפת, לול, כלביה, יקב, בית בד, מחלבה ואף מרכז מבקרים לתיירות חקלאית. משרד החקלאות ופיתוח הכפר אף מוסיף, כי יש לשמור על גמישות ביחס למבנים חקלאיים ולעדכן את הרשימה מעת לעת כך, שזו אינה מהווה רשימה סגורה.

על פי מדיניות משרד החקלאות ופיתוח הכפר, כל מבנה שאין צורך למקמו בשטחים פתוחים, ימוקם בשטח חלקה א' בנחלה, באזור השטחים הבנויים. 

בנוסף, משרד החקלאות ופיתוח הכפר ממליץ שלא להקים מבנים חקלאיים בתחום חלקת המגורים ולממש את פוטנציאל המגורים בשטח זה.

לסיכום, חלקה א' יכולה לשמש לשימושים מגוונים כמו מגורים, שימושים שאינם חקלאיים, שימושים נלווים לחקלאות, להקמת מבנים חקלאיים וכמובן לחקלאות. יש לבחון כל מקרה לגופו אך, השימושים שפורטו לעיל עשויים להיות מותרים בשטח חלקה א'.

שימושים אפשריים בחלקה ב' של הנחלה:

כפי שהוסבר לעיל, ייעודה של חלקה ב' בנחלה הוא לשימוש חקלאי בלבד. ולכן, באופן עקרוני לא ניתן לעשות שום שימוש שאינו חקלאי בתחום חלקה ב' ללא היתר לשימוש חורג מהועדה לתכנון ובניה והיתר בנייה אם מדובר במבנה חקלאי.

לפי סעיף 8.3.17 (ג) (2) (ב) לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל:

"(ב) חלקות ב' ו- ג' - שימוש בשטח המוחכר לאגודה למטרת תעסוקה לא חקלאית על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי הרשות התקפים בעניין זה במועד הגשת הבקשה, אם יתירו שימוש זה, ובכפוף לכללים ולמגבלות שתקבע מועצת מקרקעי ישראל לעניין זה. סעיף זה לא יחול על חלקות ב', כולן או חלקן, אשר יוחכרו ישירות לבעל זכויות בנחלה." (ההדגשה אינה במקור)

מכאן, ניתן להבין כי בשטחים של חלקה ב' אשר מוחכרים לאגודה, ניתן לקבל בתנאים מסוימים אישור למטרת תעסוקה לא חקלאית. אך, שטחי חלקה ב' אשר מוחכרים ישירות לבעל הנחלה, לא יקבלו אישור לפעילות לא חקלאית מרשות מקרקעי ישראל.

באשר למבנים חקלאיים, על פי עמדת משרד החקלאות ופיתוח הכפר, ניתן יהיה להקים מבנים חקלאיים רק על פי תכנית תקפה ובהתייחס להשפעות סביבתיות רלוונטיות. באשר לתכנית חדשה, תותר הקמה של מבני שירות חקלאיים רק במקרים פרטניים ומנומקים.

(לקוח מתוך חוברת "מדיניות, הנחיות וקריטריונים לתכנון מבנים חקלאיים" , משרד החקלאות ופיתוח הכפר).

ניתן להבין כי בחלקה ב' של הנחלה, השימוש היחיד האפשרי הוא חקלאות. במקרים מסוימים וחריגים, יאפשרו הקמת מבנים חקלאיים או שימוש למטרות לא חקלאיות (כאשר הקרקע מוחכרת לאגודה)  אך, חשוב לבדוק כל מקרה לגופו.

בנוסף, ניתן לראות בטבלה המצורפת מטה, מספר דוגמאות של מבנים חקלאיים שיכולים להיות מותרים גם בשטח של חלקה ב' בנחלה:

מתוך חוברת "מדיניות, הנחיות וקריטריונים לתכנון מבנים חקלאיים" , משרד החקלאות ופיתוח הכפר - ההדגשות הן שלי.

לסיכום:

נושא השימושים האפשריים בנחלות חקלאיות הוא נושא סבוך אשר לא ידוע לרוב חוכרי הנחלות. הפרטים שהובאו לעיל הינם המלצות כלליות על מנת לנסות ולרכז לכם הקוראים את המידע הקיים בנושא, ולנסות למנוע אי נעימויות בשל שימושים חורגים ללא היתר. אך, אין המסמך הזה מהווה חוות דעת משפטית או נוהל עבודה לנחלה הספציפית שלכם ולכן, חשוב להיוועץ עם עורך דין מנוסה ומיומן בנושא לפני כל בנייה או שימוש בשטח הנחלה על מנת להיות בטוחים שלא תבצעו שימוש חורג מבלי לקבל היתר.

פנו למשרדנו על מנת לקבל ייעוץ וחוות דעת משפטית מקיפה בתחום הנחלה הספציפית שלכם ובהתאם למקום מגוריכם.