״אכיפה בתנועה" / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

בחודש אפריל 2019 הסתיים המועד הרשמי במסגרתו נדרשו הוועדות המקומיות להמציא ליחידה הארצית לאכיפה את הסקר של השימושים החורגים בתחום השיפוט שלהן. כצפוי הסקר לא הושלם במועד אך בשטח אנו רואים פעילות הולכת וגוברת של אכיפה מצד רשות מקרקעי ישראל, ועדות מקומיות ובייחוד מצד היחידה הארצית לאכיפה במשרד האוצר.

תיקון 116 לחוק התכנון והבניה:

בהתאם לתיקון 116 לחוק התכנון והבניה (סעיף 254טו) נקבע, כי יו"ר של הועדות המקומיות יעבירו למנהל היחידה הארצית לאכיפה מידי שלושה חודשים דיווח על פעולות האכיפה המבוצעות על ידן וכן דיווח על ממצאים ביחס לעבודות אסורות ושימוש אסור ("שימוש חורג") שאותרו על ידם בתחום הפיקוח.

ביצוע הסקר על ידי היחידה הארצית לאכיפה:

סעיף 254טז עוסק בנושא הסקר אותו נדרשות הועדות המקומיות לבצע (כאמור המועד להשלמה של הסקר נקבע לחודש אפריל 2019) וקובע כך:

"לא ביצעה ועדה מקומית או רשות מקומית המוסמכת לאכיפה סקר עבירות בנייה או עדכון שלו לפי סעיף קטן (א), רשאי מנהל היחידה הארצית לאכיפה או מי שהוא הסמיך לכך, לבצע את הסקר או את העדכון כאמור ולהטיל על הוועדה המקומית או על הרשות המקומית המוסמכת לאכיפה, לפי העניין, לשאת בתשלום בסך כפל ההוצאות שהוצאו לעריכת הסקר או עדכונו"

סמיום 25.10.2017

תיקון מס' 116

ס"ח תשע"ז מס' 2635 מיום 25.4.2017 עמ' 918 (ה"ח 1074)

נטילת סמכויות:

במקרים בהם הועדות המקומיות לא מבצעות את פעולות האכיפה נקבע בסעיף 254יד כך:

(א)מצאו מנהל היחידה הארצית לאכיפה ומנהל המחלקה לאכיפת דיני מקרקעין כי ועדה מקומית אינה ממלאת את התפקידים המוטלים עליה לפי פרק זה, בין בכל מרחב התכנון המקומי שלה ובין באזור מסוים בו, רשאים הם לפנות בכתב לוועדה המקומית ולדרוש ממנה למלא את התפקידים המוטלים עליה כאמור בתוך תקופה שנקבעה בדרישה, שאם לא כן יפעלו לנטילת סמכויותיה בהתאם להוראות סעיף קטן (ב).
(ב) לא קיימה הוועדה המקומית דרישה כאמור בסעיף קטן (א) בתוך התקופה שנקבעה לכך, רשאים מנהל היחידה הארצית לאכיפה ומנהל המחלקה לאכיפת דיני מקרקעין ליטול ממנה את הסמכויות הנתונות לה לפי פרק זה, כולן או חלקן, בכל מרחב התכנון המקומי או באזור מסוים בו, לתקופה ובתנאים שיקבעו, ובכלל זה לעניין ביצוע פעולות אכיפה על ידי עובדי הוועדה המקומית.

כעת לאחר שעמדנו על הסמכויות של היחידה הארצית לאכיפה חשוב להדגיש, כי פעולות האכיפה המבוצעות כיום לאחר תיקון 116 לחוק התכנון והבניה אלו פעולות רחבות מבחינת היקף הפריסה של האכיפה,
אינטנסיביות האכיפה וכן בענישה, פעולות שלא היו מוכרות עד היום ובפועל היחידה הארצית לאכיפה נכנסת לכל האזורים ומבצעת אכיפה ועל כך אני מבקש לעמוד ברשימה זו.

אכיפה משולבת:

בעדכונים האחרונים עמדתי על סמכויות האכיפה של רשות מקרקעי ישראל, הועדות המקומיות והיחידה הארצית לאכיפה והסברתי את המסגרת החוקית על פיה פועלת כל אחת מהרשויות.

המסר שאני מבקש להעביר הוא, שעבירת בניה נאכפת על ידי רשויות האכיפה במקביל כך שבעל זכויות בנכס, עשוי בנקל למצוא את עצמו עומד מול הליכים משפטיים שנפתחו כנגדו על ידי היחידה הארצית לאכיפה/ועדה מקומית ובאותה שעה גם על ידי רשות מקרקעי ישראל. לא מדובר בכפל הליכים שכן כל רשות פועלת על פי חוקים אחרים ועל כן הקנסות והעונשים שיוטלו על ידי כל רשות, גם אם מדובר בהליך משפטי, יהיו כבדים מאוד.

צילומי אוויר:

יחידות האכיפה נעזרות מכשיר שנקרא simplex שמבצע צילומי אוויר והשוואה בין מצב קודם למצב קיים, וכן יוצר את  שכבות המידע הנדרשות בהתאם להוראות תיקון 116 לחוק התכנון והבניה. הצילומים נבחנים בכל שבוע ובהתאם לכך נקבע "תכנית העבודה" של היחידה. בביקור בשטח יוצגו צילומי האוויר וההשוואות בין מצב קודם למצב קיים.

ביקור פתע:

על מנת להמחיש את הפעילות הרחבה שמתבצעת בשטח ובכדי לשכנע את בעלי הזכויות לפעול מיידית להסדרה של השימושים, אשתף בסיפור אכיפה מהימים האחרונים שימחיש היטב את הדברים.

ביום 20.5.19 בשעה 9:00 קיבלתי טלפון מהמזכירה שמבקשת שאשוחח עם לקוח היסטרי שמסביר לה שלפני מספר דקות כאשר הוא יצא לחצר הוא מצא "צבא" של פקחים שמסתובב בשטח הנחלה. המזכירה העבירה את השיחה ובצד השני של הקו שמעתי את הלקוח מתנשף בכבדות מנסה להסביר לי מה הביא למצב שבו הוא נמצא וכך הדברים נשמעו מפיו של הלקוח:       
"עומד לידי פקח מהיחידה הארצית לאכיפה שהסביר לי שלפני שאני נותן גרסה ביחס לממצאים שנראו אצלי בנחלה אני יכול להתייעץ עם עו"ד ולכן אני מתקשר אליך בכדי שתסביר לי מה לומר לפקח".

ביקשתי מהלקוח שיתאר לי מה קרה מהרגע הראשון שבו הוא הבחין בפקחים ומה התרחש בעת הביקור בנחלה והוא תיאר את הדברים כך:     

"כאשר יצאתי החוצה לחצר מצאתי שישה טנדרים וניידת משטרה שחונות בכניסה לנחלה, כמובן שמאוד נבהלתי ולא הבנתי ברגע הראשון מה קורה שם בחוץ. ניגש אלי פקח שהציג לי תעודה לפיה יכולתי לזהות שהוא מהיחידה הארצית לאכיפה במשרד האוצר. לידו עמד פקח נוסף שהציג לי תעודת לפיה הוא עובד רשות מקרקעי ישראל ולידם עמדו שני שוטרים. מהמכוניות יצאו עובדים נוספים עם מדים בסה"כ כעשרה פקחים ושוטרים. הפקח מהיחידה לאכיפה הציג לי תצלום אויר וביקש ממני לאשר שזו הנחלה שלי ושהמבנים שמופיעים בתצלום האוויר הם אלו שבנויים בנחלה. המבנים נראו בבירור ואני אישרתי את קיומם. הפקח ביקש ממני להתלוות אליו לסיבוב בנחלה בכדי שאציג לו את המבנים ואת השימוש בהם.

בנחלה שלי קיימים שני בתי מגורים בהיתר, מחסן חקלאי בתחום החקלאי בשטח 200 מ"ר שהסבתי לאחסנה לעסקים והוא מושכר לשתי חברות, בית אימון בשטח כ- 60 מ"ר הממוקם בחלקת המגורים שהסבתי למגורים ומושכר ושני קרוואנים נוספים מושכרים למגורים. הצגתי לפקח את המבנים, הסברתי את אופי השימוש ואת העובדה כי הם מושכרים. הפקח היה מצויד בהיתרי הבניה של המבנים והוא הציג לי אותם וביקש שאאשר כי המבנים שהוסבו לאחסנה לעסקים, בית האימון והקרוואנים הם ללא היתר. כאשר סיימנו את הסיבוב בנחלה הפקח מילא דו"ח ומסר לי אזהרה והודיע לי שעלי לפנות את כל המבנים בתוך 30 יום מהיום. ככל ואבצע את הפינוי הוא ישקול שלא להטיל עלי קנס. הפקח מסר לי את הטלפון שלו וביקש שאצור איתו קשר כאשר המבנים יפונו על מנת שיגיע לביקור נוסף. בכך הסתיים הטיפול של הפקח מהיחידה הארצית"

באותו שלב נשמתי מעט לרווחה וזווית העין הבחנתי שהפקח מרשות מקרקעי ישראל מתקרב לעברי. הוא הציג את עצמו והסביר לי שהעבירות שביצעתי הן בניגוד להחלטות רמ"י וכן מהוות עבירה על הוראות הסכם המשבצת. הוא הסביר לי שיהא עלי לשלם לרמ"י דמי שימוש על העבירות שנמצאו אצלי והבהיר כי בהתאם לעמדה שהציג הפקח מהיחידה לאכיפה, עלי לפנות מיידית את עבירות הבניה ולהשיב את המצב של המבנים בהתאם להיתר הבניה או להרוס את המבנים. הפקח הותיר אצלי את הטלפון שלו וגם הוא ביקש שאצור עימו קשר על מנת שיגיע לביקור נוסף לוודא כי המבנים סולקו מהנחלה"

בשלב זה של השיחה הלקוח היה מאוד לחוץ, מסביבו עשרה פקחים ושוטרים שנתנו לו הרגשה של "עכבר בכלוב". הוא תיאר את הסיטואציה של "המבצע המשולב" באופן כזה שלא מבייש מבצע תפיסה של שודד בנקים או פושע מבוקש.

הלקוח, אדם כבן שמונים שכל פרנסתו מהמבנים, הבין שהחיים שהיו עד הביקור הם לא אלו שיהיו ממועד הביקור. השאלות "מה יקרה לי מעתה...?"  "אילו קנסות יוטלו עלי?"  "כיצד אתפרנס אם אסלק את כל השוכרים?" לא הפסיקו להעסיק אותו והדירו שינה מעיניו.

היום שאחרי הביקור:

הלקוח הגיע מיד לפגישה והציג את האזהרה שנמסרה לו כאשר המטרה היתה לבחון את האפשרויות שעומדות בפניו בהליכי הסדרת שימושים/הריסה/השבה למצב ההיתרים וכן על מנת להעריך את הקנסות הצפויים שהוא עתיד לשלם.

לאחר שבחנתי את היתרי הבניה של המבנים בנחלה מצאתי, כי המחסן בשטח 200 מ"ר אושר כבית אריזה לפרחים והוסב לפני כעשר שנים לאחסנה, נבנו משרדים, שירותים, מטבחונים, ריצוף, חלונות וכיום מהתמונות שהוצגו לי נראה שמדובר במבנה שאין כל קשר בינו לבין מבנה חקלאי.

הלקוח קיבל הוראה מיידית לפנות את השוכרים מהנחלה, לפנות את הקרוואנים, להשיב את המחסן למצב בהתאם להיתר הבניה וכן להשיב את בית האימון למצב ההיתר ולפרק את כל האלמנטים של המגורים. בחנו אפשרות להסב את בית האימון שנמצא בתחום חלקת המגורים למבנה בייעוד לפל"ח לצורך של משרד, אך לאחר שהלקוח הבין כי לא ניתן להשכיר את המשרד אלא לבצע שימוש עבורו או עבור בן משפחה מדרגה ראשונה ולאחר שהבין כי העלות הכוללת של ההסבה לפל"ח כולל ממ"ד, היטל השבחה, דמי היוון לרמ"י, בעלי מקצוע, תעמוד על כ- 400,000 ₪ הוא החליט לוותר על הרעיון.

כעת עלתה השאלה כיצד הוא יתמודד עם השוכרים שהסכמי השכירות עימם חודשו לאחרונה או אלו שנותרו להם מספר חודשים עד לסיום תקופת השכירות. הסברתי לו שעליו להסביר לשוכרים את המצב ולשלוח להם מכתבי פינוי, כך שעדיף להתמודד איתם מאשר עם היחידה לאכיפה ורמ"י שכן הקנסות הם מאוד גבוהים לעומת הפרת הסכם שכירות.

קנסות צפויים:

היחידה הארצית לאכיפה - הקנס הצפוי מצד היחידה הארצית עשוי להגיע לסך של 300,000 ₪ ובנסיבות מסוימות יוטל בנוסף קנס יומי של 750 ₪ בגין התקופה מהמועד שבו הומצא מכתב התראה על ביצוע העבירה. כלומר אם הביקור התרחש ביום 20.5.19 ממועד זה מתחיל להימנות קנס יומי בסך 750 ₪ כך שהסכום החודשי של הקנס עומד על כ- 22,000 ₪ לחודש בנוסף לקנס של 300,000 ₪.

רשות מקרקעי ישראל - הרשות תבחן את האלמנטים הבאים: תקופת השימוש, שטח השימוש, עלות למ"ר.

במקרה שלנו הלקוח עשוי לשלם את הסכומים הבאים:

מחסן 200 מ"ר שהוסב לעסקים - תקופת השימוש היא ארבע שנים לפי ההקלה בהחלטה 1581, שטח השימוש הוא 200 מ"ר ועלות למ"ר 4,000 ₪ והקנס הוא 6% לשנה - 192,000 ₪.

בית אימון 60 מ"ר שהוסב למגורים - תקופת השימוש 7 שנים (אין הפחתה בשנות השימוש למגורים אלא רק לפל"ח), עלות למ"ר 7,000 ₪ כולל מע"מ, שטח השימוש 60 מ"ר - 175,000 ₪ (מעוגל).

שני קרוואנים כ"א בשטח 40 מ"ר - תקופת השימוש 7 שנים (אין הפחתה בשנות השימוש למגורים אלא רק לפל"ח), עלות למ"ר 7,000 ₪ כולל מע"מ, שטח השימוש 80 מ"ר - 235,000 ₪  

אם נחבר את הסכומים נגיע לסך של כ- 900,000 ₪.

כעת נשאלת את השאלה שאני שואל כל פעם מחדש - האם יש כדאיות כלכלית בביצוע שימושים חורגים בהתייחס להיקף פעילות האכיפה המבוצעת כיום ונוכח הקנסות הבלתי אפשריים שמוטלים על בעלי הנכסים? התשובה היא לא!!!

אני חוזר ומבקש, תבצעו הסדרה של השימושים בטרם יתבצע ביקור של פקחים בנחלה, אני אמשיך לשתף בסיפורים שזורמים לשולחננו בכל יום, מאזורים שונים ואם שאלתם את עצמכם אז הסיפור שלנו הפעם התרחש במושב באזור מועצה אזורית גזר. לאחר שהלקוח שלנו זכה לביקור פתע "המשלחת" המשיכה בדרכה לנחלות נוספות במושב - ביקור ששינה אצל כל אחד מבעליהן את החיים ואין דרך חזרה.

דרכי הפעולה:

כיצד אני אתקיים מעתה והלאה? שאל הלקוח בעיניים מבוהלות. לשאלה זו לא יכולתי לתת מענה באותו שלב, אך ביקשתי ממנו שיקבע פגישה נוספת ביחד עם הילדים על מנת שנבחן את הצרכים של המשפחה וננסה לערוך הסדר משפחתי שיוכל לקיים אותו עד סוף ימיו בכבוד מבלי שהוא יפול נטל על המשפחה או יידרש למכור את הנחלה.

הנושא של שימושים חורגים והשכרות של מבנים הוא קיומי עבור הרבה בעלי נחלות כך שמדובר "בדיני נפשות" של ממש. בימים אלה תקום ממשלה חדשה ומועצת מקרקעי ישראל תתכנס על מנת לקבל החלטות. אשתף אתכם כי ברמ"י פועלים לאישור החלטה חדשה בנושא דמי שימוש שעשויה להקל במעט על הנטל, אך עד פרסומה לא נעמוד עליה שכן לא ברור מה יהיה נוסח הסופי של ההחלטה.

ברור לכל, שעם המצב הנוכחי לא ניתן להשלים ויש לפעול בדרכים הראויות והלגיטימיות על מנת לשנות את הגזירה שאין לה כל אח ורע בכל מגזר ואני סמוך ובטוח שאם נמשיך להפיץ את הסיפורים מהחיים על אנשים מן היישוב שחווים את הבלתי אפשרי, שחיים בפחד קיומי יומיומי, וסיפורים אלה יגיעו לשולחנות מקבלי ההחלטות, יקרה השינוי המיוחל שיאפשר לבעלי הנחלות להשכיר בתי מגורים ומבנים בהיתר על מנת להתפרנס בכבוד מהנחלה המשפחתית.