"הכספים האסורים" יושבו לתושבים / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

ביום 25.5.2020 ניתן על ידי כבוד השופטת ריקי שמולביץ בבית המשפט המחוזי מרכז - לוד,

פסק דין ראשון מסוגו בנושא של "כספים אסורים" שקבע, כי התביעה מתקבלת במלואה ביחס למרכיב של הכספים האסורים וכי יש להשיב את מלוא הכספים האסורים שניגבו מהתובעים, מעבר לעלויות הפיתוח ודמי ההיוון שאושרו על ידי רשות מקרקעי ישראל.

מהם "כספים אסורים"?

"כספים אסורים" אלו כספים שנגבים על ידי אגודה לרבות באמצעות מי מטעמה, עבור
"זכות ההמלצה" לקבל מגרש בהרחבה של מושב או קיבוץ, מעבר לעלויות הפיתוח ודמי ההיוון שאושרו על ידי רמ"י לגבייה עבור הזכויות במגרש. לאור העובדה כי הזכויות במגרשים הן של מדינת ישראל, קיים איסור לגבות כספים כלשהם ממשתכנים בהרחבה, מעבר לעלויות הפיתוח ודמי ההיוון.

המסגרת הנורמטיבית:

בחודש אוקטובר 1998, ניתן פסק דין בבית המשפט העליון, על ידי כבוד השופט תיאודור אור, בתיק ע"א 3962/97 בארותיים נ' מרים ארד ואח' (להלן: "פסק דין בארותיים"), במסגרתו נזרעו הזרעים הראשונים ביחס להתנהלות בנושא "כספים אסורים".

בחודש פברואר 1999 ובעקבות פסק דין בארותיים, יצא  מכתבו של היועץ המשפטי לממשלה, דאז, מר אליקים רובינשטיין, לשר התשתיות הלאומיות ולמועצת מקרקעי ישראל, במסגרתו ניסח היועץ המשפטי עקרונות המלווים עד היום את החלטות המועצה ובהתאם לאמור להלן:

א.             התפקיד שנמסר לאגודה הוא תפקיד של גוף ממליץ בלבד.

ב.              העובדה כי המועמדים הפוטנציאליים מוכנים לשלם תמורת הזכות להיכלל ברשימת המומלצים (פועל יוצא מגביית מחיר מופחת על ידי המינהל), אינה מקנה לאגודה ו/או לאחרים זכות להתעשר ע"ח המגרשים המוקצים בהרחבה. החלטה 737 נועדה בראש ובראשונה לאפשר למושבים להרחיב את אוכלוסייתם ולאפשר לבני המושבים לבנות בהם את ביתם. על רקע זה ניתנה ההנחה בדמי חכירה על ידי המינהל.

ג.              גביית "מחיר בעלמא" ובכלל זה גם גביית תשלום בשווי ההפרש בין המחיר המופחת שגובה המינהל למחיר השוק, תמורת הזכות להכלל ברשימת המומלצים, היא קריטריון בלתי סביר, שאינו יכול להתקבל. מצב זה יש בו התעשרות שלא כדין, תוך ניצול פסול של מדיניות מועצת מקרקעי ישראל בהחלטה 737, להחכיר את המגרשים בהרחבה בדמי חכירה מופחתים.

ד.              מדיניות המועצה לאפשר לאגודות שיתופיות להמליץ על המועמדים להקצאת המגרשים, אינה יכולה לשמש אמצעי לגביית תשלום הפרש הערך בין המחיר המופחת לבין מחיר השוק, ואינה מקנה זכות לניצול נכונותו של מועמד פוטנציאלי לשלם סכומים נוספים למחיר המופחת שהוא משלם למינהל, תמורת הזכות להיכלל ברשימת המועמדים.

ה.             האגודה אינה רשאית לקבוע תשלום כספי שישולם לה או למי מטעמה כקריטריון לבחירת המועמד.    

בג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש נ' שר התשתיות הלאומיות - בג"ץ "הקשת המזרחית":

במסגרת בג"ץ הקשת המזרחית נדרש ביטול החלטות 717, 727 ו- 737, העוסקות בשינוי ייעוד בקרקעות שהוחכרו לישובים חקלאיים, בטענה שהן לא חוקיות ובלתי סבירות.
בחודש אוגוסט 2002 ניתנה החלטה בבג''ץ הקשת המזרחית, אשר ביטלה, בין השאר, את החלטה 737, לפיה בוצעו הקצאות של המגרשים על ידי המינהל, מהטעם שהיא אינה סבירה. פסק הדין קבע, כי ההנחה שניתנת בדמי חכירה, מהווה טובת הנאה בלתי מוצדקת מנכסי המדינה.      

ת.א. (מחוזי מרכז-לוד) 18225-07-13 כהן ואח' נ' נחלה ואח':

קבוצה של עשר משפחות משתכנים בהרחבה הגישו תביעה כנגד אגודת מושב נחלה וארבעה נתבעים נוספים, בטענה כי נגבו מהם "כספים אסורים" במסגרת הקצאת המגרשים בהרחבה בסך ממוצע של כ- 200,000 ₪ למשפחה.

התביעה התנהלה במשך שבע שנים במהלכה נערמו ארגזים של ראיות ופרוטוקולים, לאחר שעות רבות של חקירות  עדים מטעם כל הצדדים ועובדי רמ"י כאשר משרדנו ייצג את התובעים.

בית המשפט נתן את פסק הדין ביום 25.5.2020 במהלכו הוא מנתח את תופעת "הכספים האסורים" ואת הדרך שבה פעלו הנתבעים לגביית "הכספים האסורים" מהתובעים כתנאי להפנייתם לרמ"י לקבל זכויות במגרשים בהרחבה וקבע, כי יש להשיב לתובעים את מלוא הכספים האסורים שנגבו מהם בהתאם לקבוע בדו"ח החקירה של המומחה שמונה על ידי בית המשפט.

בסעיף 201 לפסק הדין קובע בית המשפט כך: "... הגעתי לכלל מסקנה כי האינטרס הציבורי הרחב , החורג מגבולות של מקרה זה, מחייב את השבת הכספים לתובעים - המשתכנים...".

בפסק הדין הועברה ביקורת קשה ביותר על התנהלות הנתבעים ובעלי תפקידים ובמהלך הקריאה של פסק הדין ניתן להבין זאת היטב ואין צורך להכביר במילים. פסק הדין שקבע השבה מלאה של הכספים האסורים לתובעים הוא ראשון מסוגו ומהווה אבן דרך חשובה ביותר מאז שניתן בג"ץ הקשת המזרחית.

החלטות מועצת מקרקעי ישראל עודכנו והתחלפו במהלך השנים, כאשר המקרה המתואר בפסק הדין ביחד עם הביקורת בדו"ח מבקר המדינה והמלצותיו, הביאו את מועצת מקרקעי לבטל את זכות ההמלצה בהרחבות קיבוצים ומושבים באזור המרכז, כך שכיום המגרשים משווקים במכרז פומבי ללא וועדות קבלה.

בהתאם לתיקון מס' 8 לפקודת האגודות השיתופיות משנת 2011, בוטלה זכות ההמלצה ביישובים במרכז הארץ וביישובים בנגב וגליל בהם מספר בתי אב עולה על 400 או שמספר בתי אב הוגבל בהתאם לתוכנית ועל כן כיום לא מתקיים שיווק של מגרשים בהרחבות במושבים במרכז הארץ באמצעות "זכות המלצה" (קיים חריג במסגרת המרת נחלות פנויות למגרשי מגורים בהתאם לנוהל עבודה B37.06, במקרה זה ניתן להמליץ על מועמדים אך קיים איסור לגבות כספים מעבר לעלויות הפיתוח שאושרו מראש על ידי רמ"י ודמי היוון).

חשוב להבהיר, כי המקרה המתואר בפסק הדין הוא מקרה ייחודי ומתייחס להתנהלות חמורה ביותר בהרחבה של המושב נשוא התביעה. במקרה זה פסק הדין כתוב היטב תוך ניתוח המסגרת הנורמטיבית והעובדתית וההכרעה בו השיבה את הצדק על כנו.

יחד עם זאת, חשוב להבהיר, כי התנהלות הנתבעים נשוא פסק הדין, אינה משקפת התנהלות של אגודות או בעלי תפקידים, שהרוב המוחלט מהן פועל בהתאם להחלטות רמ"י ובהתאם לדין.

פסק הדין מצורף ולאור התקדים שהוא מביא עימו והחשיבות המשפטית עבור כל מי שעוסק במגזר החקלאי לרבות בעלי תפקידים, אני ממליץ לקרוא אותו היטב.