במגזר החקלאי התקבלו לאחרונה החלטות מרכזיות שמשנות את הזכויות המשפטיות של בעלי הנחלות במהלך הכניסה לעידן הנחלה המהוונת. ההחלטות החדשות עוסקות בשלושה נושאים עיקריים: שינוי בכללי ההורשה בנחלות, הגברת האכיפה בגין חריגות בניה ושימושים חורגים לפי תיקון 116 לחוק התכנון והבניה ומסלולים בהחלטה 1553 ו"התחשבנות מחדש".
מסלולים בהחלטה 1553 ו"התחשבנות מחדש":
בתהליך יישום החלטה 1553 של מועצת מקרקעי ישראל ניתן לבחון שבעה מסלולים כפי שיפורטו להלן:
- מסלול דמי חכירה בתשלום 3.75% + מע"מ - בגין חלקת המגורים הכוללת זכויות בניה בסיסיות בסך 375 מ"ר.
- מסלול דמי חכירה בתשלום 3.75% + מע"מ ורכישה של השטח העודף בחלקת המגורים מעבר ל- 2.5 דונם בסך של 91%.
- מסלול דמי כניסה + השלמה ל- 33% עבור פיצול מגרש מנחלה.
- מסלול דמי רכישה בסך 33% + מע"מ - משווי חלקת המגורים הכוללת את כל הפוטנציאל התכנוני.
- מסלול "התחשבנות מחדש" - עסקאות שבוצעו מיום 9.6.11 ועד ליום 10.4.18.
- מסלול הנחה 20% + מע"מ - בגין עסקאות שבוצעו אחרי 1.1.93.
- מסלול הנחה עד 20% + מע"מ - בגין עסקאות שבוצעו לפני 1.1.93.
מה ניתן לבנות בחלקת המגורים בהחלטה 1553:
בעל הנחלה יבחר את המסלול המתאים לאחר שיבחן את השאלות הנדרשות בהיבטים כלכליים, משפחתיים, משפטיים ותכנוניים, כאשר הוא רואה לנגד עיניו את חלקת המגורים עליה ניתן לבנות שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים + יחידה בשטח 55 מ"ר שתצורף לאחת היחידות עם קיר משותף, אפשרות לפצל שני מגרשים מהנחלה, אפשרות לבנות מבנים לפל"ח, שימושים נלווים לחקלאות, ומבני קייט.
ברור כי ככל שחלקת המגורים גדולה יותר, ניתן לפרוס את המבנים באופן מיטבי ועל כך יש לתת את הדעת כבר כעת בטרם יישום החלטה 1553.
שטח חלקת המגורים בהחלטה 1553:
החלטה 1553 קבעה כי שטח חלקת המגורים יעמוד על סך של 2.5 דונם. שטח חלקת המגורים יקבע בהתאם לגודל החלקה בתב"ע שהיתה מאושרת ביום 27.3.07. ככל וחלקת המגורים בתב"ע גדולה יותר מ- 2.5 דונם, בעל הנחלה יוכל לבחור את לשלם עבור השטח מעבר ל- 2.5 דונם סך של 91%. החידוש בנושא זה הוא שעמדת רמ"י היא שמ"ר עיקרי בעורף הנחלה שוויו 20% משווי מ"ר עיקרי בקדמת הנחלה. לדוגמא: אם מ"ר עיקרי בקדמת הנחלה נאמד בסך 6,000 ₪, מ"ר עיקרי בעורף הנחלה שוויו 1,200 ₪. רכישה של 500 מ"ר תעמוד על סך של 600,000 ₪. בראיה לעתיד וכאשר המטרה היא לפרוס שלוש יחידות נפרדות (בעתיד נראה כי ניתן יהיה לבנות יותר יחידות), נכון לבחון לעומק את אפשרות הרכישה של השטח הנוסף. נבהיר, כי רכישה של השטח הנוסף לפי השווי נכון להיום, עשויה להניב לבעל הנחלה פירות כלכליים בעתיד כאשר ניתן יהיה לבנות יחידות נוספות בחלקת המגורים בנחלה.
בחירה במסלול הראשון של "דמי חכירה" תאפשר לבעל הנחלה לרכוש את השטח הנוסף מעבר
ל- 2.5 דונם (מסלול שני). לא נדרש לבצע היוון של חלקת המגורים במסלול שלישי בסך של 33% + מע"מ בכדי לרכוש את השטח מעבר ל- 2.5 וזו עמדה חדשה של רמ"י בנושא זה.
בעלי הנחלות יידרשו לבחון כל מסלול ולהבין את ההשלכות הכלכליות שטמונות בכל מסלול, עלויות, אפשרויות בניה בנחלה, השכרה של בתי מגורים בנחלה וכו' ויבחרו במסלול המתאים לפי היכולת הכלכלית והצרכים המידיים והעתידיים.
חשוב להבהיר בעניין מסלול "דמי הרכישה" כי לאחר תשלום של 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים, בעל הנחלה רוכש בשווי נכון להיום את כל הפוטנציאל העתידי בנחלה. המשמעות של מהלך מסוג זה היא, אפשרות לבצע בניה של יחידות נוספות בנחלה (בהתאם לתב"ע) ופיצול מגרשים ללא עלות (תחול עלות היטל השבחה) גם אם הפיצול יבוצע בעוד שנים. נבהיר, כי הפוטנציאל העתידי הטמון בחלקת המגורים לאחר תשלום דמי רכישה, ייתכן שלא ייוותר לעד במסלול זה וקיים סיכוי (כפי שקרה במשקי עזר) שבעתיד "דמי הרכישה" לא יכללו את הפוטנציאל התכנוני אלא רק את זכויות הבניה בהתאם לתב"ע.
"התחשבנות מחדש":
רמ"י הודיעה ביום 10.4.18 על פתיחת השערים בכל המרחבים ליישום שוטף של החלטה 1553. המשמעות של ההודעה על יישום שוטף של ההחלטה היא שהחל מיום 10.4.18 רמ"י פועלת בהתאם למסלולים בהחלטה 1553, כך שממועד זה ואילך, בעל נחלה שיבצע פעולות בנחלה בגינן ישלם לרמ"י תשלומים שלא בהתאם להחלטה 1553, לא יוכל לקזז את התשלומים ששולמו על ידו אם בעתיד יבקש ליישם את החלטה 1553.
התוצאה היא שכל בעל נחלה נדרש להכיר היטב את המסלולים בהחלטה 1553 ואת ההטבות שניתנות בגין כל מסלול, ובהתאם לקבל החלטות ביחס לביצוע פעולות בנחלה רק לאחר שברור לו היטב מהן ההשלכות בביצוע פעולות לפי החלטות קיימות או לפי החלטה 1553. כל פעולה שתבוצע כיום בנחלה תשפיע בעתיד על היישום של החלטה 1553 בכל מסלול שייבחר והמטרה היא לא לבצע תשלומים כפולים.
בעלי נחלות שהחלו בביצוע פעולות בנחלה עוד בטרם רמ"י הודיעה על פתיחת המרחבים ליישום שוטף ביום 10.4.18, נדרשים "לעצור" את התהליך ולבחון שוב אם נכון להמשיך לפי החלטות קיימות או לפי החלטה 1553.
דוגמא - בעל נחלה שהגיש בקשה להיתר בניה ביום 1.8.17 וכעת נמצא בשלב שבו התקבלה שומה לדמי היוון לרמ"י בגין שטח בניה מבוקש מעבר ל- 160 מ"ר (שטח עודף בסך 80 מ"ר). בעל הנחלה מבקש ליישם במקביל לבקשה להיתר את החלטה 1553 במסלול "דמי כניסה" מיד לאחר שישלם לרמ"י את שומת דמי ההיוון בגין תוספת הבניה.
השאלה - האם התשלום לרמ"י בגין דמי ההיוון עבור 80 מ"ר יקוזז משומת דמי הכניסה?
התשובה - לאור כך שרמ"י הודיעה על יישום ההחלטה ביום 10.4.18 כל תשלום שישולם לאחר מועד זה לא יקוזז משומות שיוצאו במסלולים השונים בהחלטה 1553.
התוצאה - בעל הנחלה ישלם את שומת דמי ההיוון בגין תוספת הבניה בסך של 500,000 ₪ וכן ישלם בנוסף את שומת "דמי הכניסה" להחלטה 1553 בסך 200,000 ₪. בנספח להחלטה 1553 יצוין כי בגין דמי הכניסה ניתן לנצל קיבולת בניה של 375 מ"ר + 80 מ"ר שכבר שולמו - אך לא יבוצע קיזוז של התשלום בגין תוספת הבניה משומת דמי הכניסה!
במידה והתשלום בגין תוספת הבניה היה משולם מיום 9.6.11 ועד ליום 10.4.18, מלוא התשלום היה מקוזז משומת דמי הכניסה וככל והתשלום גבוה יותר בגין דמי ההיוון (בהתאם לדוגמא שלעיל) - בעל הנחלה זכאי להשבה של כספים.
התוצאה היא שאין לבצע פעולות בנחלה אלא לאחר בחינת ההיבטים המשפטיים והכלכליים של המסלולים בהחלטה 1553 בהתאם לצרכים של בעל הנחלה. באופן ברור יש עדיפות להחלטה 1553 ביחס להחלטות קיימות בתוספת בניה, בפיצול, בנייה של יחידה שניה וכמובן יחידה שלישית (לפי תב"ע בתוקף) ועדיפות ברורה באזורי עדיפות לאומית א' וכמובן בקו עימות (משולם רק דמי כניסה) באזורי עדיפות לאומית ב' יש לבחון כל מקרה לגופו לפי מיקום המושב.
צריך להיות ברור, כי לאור המועד שנקבע על ידי רמ"י (10.4.18), שמסמן את נקודת הפתיחה ליישום ההחלטה, והעובדה שלא יינתן קיזוז בגין תשלומים שישולמו שלא בהתאם להחלטה לאחר מועד זה, במוקדם או במאוחר כל בעלי הנחלות יידרשו להחלטה 1553 ואת הקרקע יש להכין כבר כיום ליישום ההחלטה.
כללי ההורשה החדשים בנחלות:
רמ"י פרסמה הוראות החדשות בנושא הורשה של הזכויות בנחלות ובמעבר של הזכויות בין בני זוג כאשר אחד הולך לבית עולמו.
כיום מתבצע מעבר אוטומטי בין בני זוג, כלומר, אין צורך להציג לרמ"י צו ירושה או צו קיום צוואה כאשר אחד מבני הזוג הולך לבית עולמו. יש להציג מכתב בקשה מבן הזוג הנותר ורמ"י תבצע רישום של מלוא הזכויות ע"ש בן הזוג שנותר בחיים. כאשר בן הזוג לא רשום כבעל הזכויות בנחלה (בעבר היה נהוג לרשום את הזכויות ע"ש אחד מבני הזוג בלבד בד"כ זה שקיבל את הזכויות בירושה או במתנה מההורים) יש להציג צו ירושה או צו קיום צוואה.
צוואה הדדית - התוצאה היא שכיום גם אם בעלי נחלה עורכים צוואה הדדית, בן הזוג שנותר בחיים יוכל לערוך צוואה חדשה ולהוריש את הזכויות בנחלה לפי שיקול דעתו (דבר שאין לו תוקף ביחס לנכסים אחרים) ולקבוע הוראות חדשות ואחרות ביחס להורשה של הנחלה שלא בהתאם לצוואה ההדדית ובמקרה זה הצוואה האחרונה היא הצוואה שתהיה בתוקף.
צוואה הדדית בעידן החדש - בהסכם החכירה החדש לפי החלטה 1311 בוטל המעבר האוטומטי בין בני זוג בעת פטירה. במקרה שבו לא נותרה צוואה חלוקת הזכויות ביחס למחצית של בן/בת הזוג שנפטר תבוצע כך שבת/בן הזוג שנותר זכאי למחצית (רבע) ומחצית (רבע) תחולק בין הילדים בחלוקה שווה.
הבעיה - לאור כך שנחלה ניתן רשום ע"ש יחיד או בני זוג בלבד גם בעידן ההיוון, בן הזוג שנותר בחיים יידרש לקבל את הסכמת היורשים האחרים להסתלקות מהעיזבון ומכאן השמיים הם הגבול לבעיות עימן ניפגש בהמשך..!
התוצאה היא שכיום ניתן לומר בפירוש כי: "זה חוסר אחריות למות מבלי להותיר צוואה!! כך פשוט חד וחלק!
שימושים חורגים וחריגות בניה:
תנאי הסף ליישום החלטה 1553 הבעייתי ביותר הוא: הסדרה של שימושים חורגים וחריגות בניה ופינוי של שוכרים מהנחלה.
לאור העובדה כי תיקון 116 לחוק התכנון והבניה נכנס לתוקף בחודש נובמבר 2017 וסקר הנכסים צריך להיות מושלם עד אפריל 2019 לפי התיקון לחוק, קיימת כיום דחיפות מיוחדת לבצע הסדרה של המבנים בנחלה על מנת שלא לשלם קנסות גבוהים הן במסגרת כתבי אישום שמוגשים על ידי הועדות והן דמי שימוש לרמ"י במסגרת דרישות תשלום או תביעות אזרחיות.
נוכל לומר כי בשטח מתרחשת אכיפה לרבות של היחידה הארצית לאכיפה במשרד האוצר, וישנן משפחות שנמצאות תחת תופת של ממש, לאחר שהושג כנגדם כתב אישום על ידי הועדה וניתן בגינם גזר דין ובנוסף הוגשה כנגדם תביעה על ידי רמ"י בגינה הם נדרשו לשלם דמי שימוש עבור שבע שנים אחורה.
דמי שימוש עבור כל תקופת השימוש - אחד החידושים האחרונים בנושא דמי שימוש הוא שרמ"י החליטה לדרוש עבור מבנים שהוסבו בשימוש חורג לייעוד שונה מזה שאושר בהיתר הבניה (לדוגמא: מחסן שהוסב למגורים או לעסק), עבור כל שנות השימוש אם רמ"י לא ידעה על העבירה. התוצאה היא שרמ"י עשויה לדרוש גם תשלום דמי שימוש עבור 20 שנה והתוצאות של החלטה מסוג זה הן הרות אסון.
הסדרה של מבנים בנחלה:
המסקנה המתבקשת היא שיש לבצע הסדרה מידית של המבנים בנחלה. יש לבצע השוואה בין מצב המבנים הבנוי בפועל לבין היתרי הבניה ולקבל החלטה לפעול באחת משלוש דרכים:
- הסדרה בהיתר – ניתן לעשות שימוש בהחלטות 1458 פל"ח והחלטה 1316 שימושים נלווים לחקלאות והחלטה 1553 לצורך הסדרה של מבנים קיימים בנחלה.
- השבה למצב הקודם - השבת המבנה למצבו בהתאם להיתר הבניה המקורי ופינוי של כל האלמנטים של המגורים מהמבנה ככל ומדובר במבנה חקלאי שהוסב למגורים.
- הריסה - במקום שבו לא ניתן להסדיר בהיתר או להשיב למצב ההיתר ההיסטורי (ככל ולא ניתן היתר היסטורי למבנה) יש לבצע הריסה.
המסקנה המתבקשת כיום לאור ההחלטות החדשות, היא שיש להכיר היטב את ההחלטות שמשפיעות על כל תחומי החיים בנחלה, הן בהיבטים המשפחתיים והמשפטיים והן בהיבטים הכלכליים והתכנוניים, בכדי לקבל החלטות נכונות בעולם משתנה ויש לבצע הסדרה מידית של שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלות לאור תיקון 116 לחוק התכנון והבניה בכדי להימנע מתביעות וקנסות והריסה של מבנים בנחלה.
