תוקנה "תקלה" בשומות לפיצול מגרשים מנחלה / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

הפעם אני רוצה לשתף אתכם בסיפור על בניית בית שני ושלישי בנחלה ופיצול מגרשים במסגרת תכנון "הפרוייקט המשפחתי" וביצוע בנייה בחלקת המגורים בחיי ההורים ואחריהם.

תהליך קבלת החלטה לאפשר לילד לבנות בית שני בנחלה הוא מורכב וכרוך בתעצומות נפש מצד ההורים שחוששים מאוד מתגובות הילדים ומרגשות קנאה שעשויים להתעורר ולהביא חורבן על המשפחה.

זה בדיוק המצב שבו הורה "בא לברך ויוצא מקלל"! כמה משפחות התפרקו על המזבח של בניית הבית השני בנחלה, כמה אחים לא מדברים ביניהם בגלל שאחד קיבל את הזכות לבנות בית בנחלה, כמה דורות של משפחות נמצאים בנתק ומתגוררים באותו מושב כשהילדים והנכדים כלל לא מכירים אחד את השני ויותר מכך יש כאלו ששנאה תהומית מפרידה ביניהם שאולי ימות המשיח יוכלו לתקן והכל בגלל נחלה משפחתית.

בפרק ז' בקהלת של שלמה המלך נכתב כך: "טוֹבָה חָכְמָה עִם נַחֲלָה וְיֹתֵר לְרֹאֵי הַשָּׁמֶשׁ.   כִּי בְּצֵל הַחָכְמָה בְּצֵל הַכָּסֶף וְיִתְרוֹן דַּעַת הַחָכְמָה תְּחַיֶּה בְעָלֶיהָ".

קיבלנו עצה מדהימה משלמה המלך "יתרון הדעת תחיה את בעליה" כלומר, זה לא משנה כסף יש לאדם או נכסים או רצון להיטיב על הילדים או לאפשר להם לבנות בית בנחלה ולהיות קרובים ולהנות מגידול הנכדים, צריך לשים לב היטב למורכבות המשפחתית ולרגישות שקיימת אצל כל אחד מהילדים כאשר הורה מחליט לאפשר לאחד הילדים לבנות בית בנחלה המשפחתית ולכן "יתרון הדעת תחיה את בעליה" - צריך לחשוב היטב בטרם מאשרים בניה בנחלה או מקיימים דיון משפחתי על בניה.

סיפור מהחיים - מי יבנה ראשון?

לאחרונה קיימתי הליך גישור בין הורים וארבעה ילדים שנפלו למחלוקת בלתי אפשרית בשאלה - "מי יבנה בית ראשון בנחלה"?

בסיפור שלנו ישנם שני ילדים שמעוניינים לבנות בית בנחלה. בנחלה בנוי בית ההורים וניתן לבנות בית שני בלבד בשלב זה כי התב"ע לשלוש יחידות עדיין לא אושרה. המשפחה החלה בדיונים בשיתוף הכלות וככל שחלף הזמן וההסכמות לא הבשילו, כי אף אחד לא הסכים לחכות לאפשרות לבניית בית שלישי שתהיה בעוד שנתיים לערך, הצדדים החלו להיאבק על פיסת הקרקע עד שהגיעו למצב שבו לא היתה כלל תקשורת.

פגשתי הורים שבורים וילדים כועסים ללא תקשורת והמטרה היתה לבחון כיצד ניתן לאפשר למשפחה להיוותר מאוחדת ולילדים לבנות בתים. ערכתי פגישות עם הילדים ובנות הזוג ועם ההורים בנפרד, בכדי לנסות למצוא את "המתלים" שיאפשרו לי לפתור את המחלוקת ולאפשר את הבניה.

המחלוקת התגלעה בין הבן הבכור מאור לבין הבן הצעיר ניר. שני הילדים האחרים מסודרים בבתים משלהם ואין להם רצון לבנות בנחלה. בן הזקונים ניר מתגורר בשכירות במושב והפרש הגילאים בינו לבין מאור הבכור הוא שמונה שנים.  ניר הצעיר בגיל 32 רו"ח והבכור מהנדס בהייטק. עד לשלב שבו המשפחה נכנסה לדיון על בנייה בנחלה הכל התנהל על מי מנוחות, כולם היו בקשר טוב ונהגו להיפגש בחגים ושבתות אצל ההורים.

בחנתי את מערכת היחסים בין הכלות לבין ההורים ואת הקשר הזוגי של כל אחד מהילדים עם בנות הזוג. מצאתי לאחר מספר פגישות שבת הזוג של מאור האח הבכור מקנאה באשתו של האח הצעיר. היא כמובן לא אמרה לי שהיא מקנאה באשתו של ניר האח הצעיר, אבל הבנתי בין השורות שאשתו של הצעיר היא עו"ד מצליחה במשרד גדול וקיבלה לאחרונה שותפות וכל המשפחה מאוד גאה בה בזמן שאשתו של האח הבכור היא עקרת בית שהיו לה הרבה חלומות אבל היא בחרה לגדל את הילדים ומזה שנים רבות היא בבית מתמודדת עם גידול הילדים ועם האכזבה מעצמה על כך שהיא לא הגשימה את חלום חייה להיות קונדיטורית. "במקום להגשים את החלום אני אופה עוגות לשבת", כך היא אמרה לי באחת הפגישות.

מאור האח הבכור מתגורר בדירה בבעלותו בעיר הסמוכה למושב, הוא מתפרנס יפה מאוד ומכספים שהוא קיבל ממימוש אופציות של החברה, הוא סילק את המשכנתא. המשפחה נוהגת לנסוע לטיול שנתיים וגם לטיולים זוגיים. הקשר בין בני הזוג טוב, שניהם אנשים רגשיים וטובי לב עם הרבה נתינה, אך כאשר עולה הדיון על הבניה בנחלה, הרגשתי שיש חומה רגשית שנבנתה סביב האישיות החיובית מאוד של שניהם והם נכנסים לעמדת מגננה "כל החיים ויתרו לניר הקטן, אנחנו גם רוצים לבנות בנחלה, אין סיבה שנוותר להם", כך אמרו שניהם בפגישות המשותפות.

פגשתי את מאור הבכור בפגישה פרטנית ללא בת הזוג ונכנסתי פנימה למערכת היחסים בינו לבין ניר. מצאתי משפחה נפלאה ותומכת, ילדים אוהבים שגדלו ביחד, מאור בילה שעות רבות עם ניר והיה דמות להערצה עבור ניר הצעיר. לאחר שהם התחתנו והקימו משפחות הקשר קצת התרופף אבל השורשים העמוקים נותרו וראיתי בעיניים של מאור כאשר הוא דיבר על  ניר, את הזרעים שנזרעו בילדותם והבנתי שיש כאן עם מה לעבוד.

במפגש עבדנו על הקשר בין מאור לניר ועל הצרכים של כל אחד מהם. ניר גר בשכירות, מבחינה כלכלית הוא הרבה יותר חלש, מאור התבסס בעבודה, יש לו דירה משלו ללא משכנתא ו"מלמעלה" במעוף הציפור נראה שמאור יכול לוותר לניר ולחכות עוד שנתיים ולבנות את הבית השלישי, אבל משהו שם היה חסום. כאשר חפרתי עוד קצת פנימה הבנתי שהחסימה היא נובעת מצד אשתו של מאור והוא היה צריך עזרה מולה, כי הוא לא רצה שההחלטה תבוא ממנו בכדי לשמור על שלמות המשפחה. קיבלתי מאור אישור שניר יבנה ראשון אחרי שיחה אחרונה של מספר שעות ורק נותר לעבור את אשתו.

בפגישה הבאה פגשתי את מאור ואשתו מאיה. זוג יפה ומאיר עיניים, נראים כמו זוג צעיר שאתמול התחתן. ניכר עליהם שהם אוהבים ויש שם קשר טוב שאפשר לעבוד איתו. מהפגישות כבר הכרתי אותם וידעתי שאני יכול לשוחח איתם על רגשות וכך לנסות לפתוח מקומות בנפש שיאפשרו לי לקבל את ההסמכה של מאיה לתהליך שאני רוצה לבנות עבור המשפחה.

במשימה כזו אי אפשר ל"תקוף" ישירות למטרה אלא שאני צריך למצוא את המקום אצל מאיה שיאפשר לי לקבל את הסכמתה תוך שהיא מבינה שזו הדרך הנכונה. השיחה נסבה סביב מערכת היחסים בין מאור למאיה והתייחסות לקשר הזוג והמשפחתי. מאיה פתחה שוב את חלום הילדות שלה וראיתי שמאור מאוד רוצה לאפשר לה את זה. שלושת הילדים גדלו והקטן הגיע לגיל 13. בשלב מסויים של השיחה מאור הסתכל על מאיה ואמר לה: "מאיה, חשבתי על זה הרבה ומזה שנים אני יודע כמה ויתרת על עצמך ועל החלום שלך, הילדים כבר גדלו ואין לנו משכנתא אני רוצה שתגשימי את החלום שלך". מאיה הביטה במאור בעיניים דומעות, ראינו את ההתרגשות שהיא חווה, זה היה רגע נפלא שבו נשברה חומה. ריכזנו את המאמצים לבנות את החיים החדשים של מאיה והיה ברור שהם משקיעים כעת כספים בהפיכת החלום למציאות והבניה תוכל להידחות לשלב הבא.

כינסנו את כל המשפחה והסברנו כי ניר יבנה ראשון ומאור יבנה בית שלישי כאשר התב"ע תאושר ולאחר שהם יבנו עבור מאיה מקום שיאפשר לה להתחיל לאפות את החלום. הוסכם שנקבל אישור למבנה לפל"ח בנחלה בשטח 50 מ"ר עבור מאיה, שם היא תתחיל לאפות עוגות. סוכם כי ההסדר יהיה לעשר שנים וככל והעסק יצליח מאיה תוכל למצוא מקום מתאים להמשך הדרך. כולם היו מרוצים התחבקו והלכו הביתה שמחים ומאוחדים.

סיכום הפרוייקט המשפחתי -

הסיכום המשפחתי קבע שניר יבנה בית שני בנחלה ומיד יתחיל בהליך הפיצול של הבית מהנחלה על מנת שהזכויות במגרש יהיו על שמו. ניר רצה לבנות בית בשטח 220 מ"ר וסוכם כי כל עלויות הפיצול יחולו עליו. בשלב שני כאשר תאושר התב"ע ובהחלטה של מאור הוא יבנה בית שלישי ויפצל מגרש שני מהנחלה על חשבונו.

כך התחלנו בפרוייקט המשפחתי לבניית בית שני בנחלה ופיצול המגרש כאשר הכנו את הקרקע לבניית הבית השלישי בעתיד ופיצול המגרש השני מהנחלה.

הנחלה המפוצלת (שטח הנחלה לאחר פיצול שני המגרשים), ישמש עבור פיצוי שני האחים האחרים לאחר פטירת שני ההורים.

אביא להלן את שלבי הביצוע של פרוייקט הבניה והפיצול החל משלב עריכת "מערכת ההסכמים המשפחתית" ועד לשלב שבו המגרש המפוצל והנחלה יירשמו ע"ש כל אחד מהצדדים וכן את "התקלה" בהחלטה בחישוב דמי ההיוון עבור הפיצול.

"מערכת ההסכמים המשפחתית":

בשלב ראשון, בטרם ניר יתחיל בביצוע תכנון ובניה יש לחתום על מערכת הסכמים משפחתית בכדי להסדיר את מערכת היחסים המורכבת בין ההורים לבין ניר ואשתו ובין ההורים, גם על מנת לשמור על הזכויות של יתר הילדים בנחלה.

מערכת ההסכמים המשפחתית מורכבת מהמסמכים הבאים: צוואה, הסכם בין דורי, הסכם ממון.

הוראות הצוואה:

1. הצוואה היא הדדית ותקבע כי כאשר אחד ההורים הולך לעולמו השני מקבל את כל הזכויות בנחלה.
2. ההורים יקבעו בצוואה כי ניר קיבל זכות לבנות בית שני ולפצל את המגרש ראשון מהנחלה ומאור יקבל זכות לבנות בית שלישי ולפצל מגרש שני מהנחלה. ייקבע כי כל אחד מהילדים ישלם את עלויות הפיצול עבור המגרש שלו.
3. ייקבע בצוואה כי כל אחד מהילדים יוכל לקבל את הזכויות בנחלה המפוצלת (נחלה לאחר פיצול שני מגרשים) או שהנחלה תימכר לצד ג' אחרי שני ההורים.
4. השמאי ייקבע את השווי של המגרש שקיבל ניר ואת המגרש שקיבל מאור כאשר הוא יתחשב בעלויות הפיצול ובשווי נטו של המגרש.
5. השמאי יקבע את השווי של נחלה מפוצלת ברוטו ונטו כאשר הוא יבחן את המיסים שישולמו במכירת הנחלה לצד ג'.
6. בכדי לבצע חלוקה שווה של הזכויות בין היורשים בכסף ובשווה כסף - שמאי יקבע את השווי של כל חלק בערכי ברוטו ונטו ואת קרן האיזון בין היורשים, כאשר יורש שקיבל שווי נמוך מ- 1/3 יהא זכאי מקרן האיזון ויורש שקיבל שווי גבוה מ 1/3 יהא חייב לקרן האיזון.
7. תשלום פיצוי שמועבר בין היורשים מכספים או נכסים של העיזבון לא יחויב במס שבח ורכישה - פיצוי כספי מהון עצמי של היורשים יחויב במיסים (בהתאם לחוקים כיום).
8. יתרת העיזבון תחולק בחלוקה שווה.

הסכם בין דורי:

1. ההסכם ייחתם בין ההורים לבין ניר ומאור בטרם הם יבצעו בניה בנחלה.
2. המטרה של ההסכם היא להסדיר את מערכת היחסים בין ההורים לבין הילד הבונה, ביחס לבניה ופיצול מגרש מהנחלה ונשיאה בהוצאות מגורים בנחלה עד להשלמת הליך הפיצול, מתן פתרונות עד להשלמת הליך הפיצול למקרים של מכירה, הורשה, גירושין, פשיטת רגל, פטירה וכו'.
3. בהסכם ייקבע כי לילד שבונה בית בחיי ההורים אין זכויות בנחלה אלא זכות לבניה ומגורים בלבד וכן לביצוע פיצול מגרש, כאשר הילד יישא בכל עלויות הפיצול.

הסכם ממון:

1. ייחתם הסכם ממון בין הילד הבונה לבין בן/בת זוג.
2. ההסכם ייקבעו הוראות בנושא יחסי הממון בן בני הזוג.
3. יקבע כי לבן/בת הזוג אין זכויות בנחלה או בכל חלק ממנה או במגרש.
4. יקבע כי במקרה של פרידה חו"ח תיערך הפרדה רכושית וייקבע השווי של החלק המבונה בלבד ללא הקרקע, כאשר הקרקע שייכת לילד של בעלי הנחלה בלבד ובהתאם לכך תבוצע חלוקה בין הילד בן/בת הזוג.
5. ייקבע כי לבן/בת הזוג אין כל טענה או דרישה מההורים בעלי הנחלה בעת פרידה.
6. יקבע כי בן/בת הזוג י/תעזוב את בית המגורים וי/תקבל פיצוי כספי מהילד שיישאר בבית.

 תהליך עבודה כניסה בניית בית בנחלה ופיצול מגרש/ים מנחלה:

הוצאת היתר בניה לבית שני/שלישי בנחלה –

1. בנחלה ניתן לבנות בית שני עד 160 מ"ר ברוטו (עיקרי ושירות), ללא תשלום לרמ"י, קיימים מקרים בהם הועדה לתכנון ובניה תדרוש היטל השבחה.
2. הילד הבונה יפעל באמצעות אדריכל לקבל היתר בניה לבית שני בנחלה.
3. במקרה של ניר, הוא יבקש לבנות בית שני בנחלה בשטח של 220 מ"ר. ככל וניר יקבל היתר בניה יישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' במסלול דמי כניסה או דמי רכישה, הוא ישלם דמי היוון עבור קיבולת המ"ר המבוקשת בהיתר בסך 91%.
4. לאחר קבלת היתר בניה ניתן להתחיל בבניית הבית השני בנחלה כאשר תחילת עבודה על תב"ע לפיצול/תשריט חלוקה (לפי התוכניות החדשות הפיצול יתבצע בתשריט חלוקה בסמכות ועדה מקומית), לאחר סיום שלב שלד וגג בכדי לקבל מגרש גדול
   מ- 350 מ"ר.

תהליך תכנוני - תב"ע ותצ"ר -

5. לצורך פיצול מגרש/ים מהנחלה, יש לאשר תב"ע נקודתית שתפצל את המגרש/ים מהנחלה. בנושא זה יש לבחון את קיים הליך של תב"ע במושב כי ברוב המקרים לא ניתן לבצע תב"ע נקודתית כאשר מתקיים הליך של תב"ע במושב אלא במקרים מיוחדים.
6. אדריכל יכין תקנון ותשריט של התב"ע לפיצול, בו ייקבעו הוראות ביחס לזכויות בניה שיוצמדו למגרש/ים המפוצל/ים ולנחלה המפוצלת וכן הוראות נוספות הקשורות לשימוש בכל אחד מהחלקים כולל הפרדת תשתיות (נחלה מפוצלת ומגרש מפוצל).
7. התב"ע תחתם על ידי אגודת המושב ותועבר לרשות מקרקעי ישראל ולאחר מכן לוועדה המקומית ובסוף לוועדה המחוזית לתכנון ובניה למתן תוקף.
8. לאחר שהתב"ע תקבל תוקף מודד יבצע תצ"ר (תכנית לצרכי רישום), שתחלק את חלקת המגורים של הנחלה למגרש/ים מפוצל/ים ונחלה מפוצלת, בהתאם להוראות התב"ע.
9. התצ"ר יירשם בטאבו כך שכל אחד מהחלקים יירשם כיחידת רישום נפרדת.
10. ביצוע הליך פיצול של שני מגרשים מהנחלה יתאפשר רק לאחר שתאושר תב"ע במושב לשלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים.

יישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' -

1. במקביל לאישור התב"ע לפיצול, יש לבצע תהליך יישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל.
2. במסגרת יישום ההחלטה יש לבחון כי מתקיימים ארבעה תנאי סף ליישום ההחלטה:

• הסדרה של כל השימושים החורגים וחריגות הבניה של המבנים בנחלה בדרך של הריסה/השבה להיתר מקורי/הוצאת היתר והוצאת שוכרים מהנחלה.
• רישום הזכויות בחלקה א' בשלמות בטאבו או אישור כי מתקיים הליך תצ"ר במושב.
• תשלום חובות עבר.
• במושב שבו הוגשה תביעה לזכויות היסטוריות לא ניתן יהיה ליישם את ההחלטה אלא לאחר פסק דין.

1. בחינת תנאי הסף לכניסה להחלטה - יש לקבל את כל היתרי הבניה של המבנים בנחלה ולבצע השוואה בין הבנוי בפועל לבין היתרי ולהסדיר את המבנים בהתאם לאחת האפשרויות כאמור לעיל וכן יש להוציא שוכרים מהמבנים בנחלה ככל וקיימים.
2. מודד - יש לבצע מדידה של חלקה א' של הנחלה והכנת מפה מצבית בהתאם להנחיות של ההחלטה. במפה המצבית כל המבנים הבנויים בנחלה חייבים להתאים במדויק להיתרי הבניה וככל וימצאו אי התאמות בשטח המבנים או בשימוש במבנים בין המפה המצבית להיתרי הבניה, רמ"י לא תאפשר כניסה להחלטה ולכן קיימת חובה להסדיר את כל חריגות הבניה במבנים בנחלה בטרם כניסה להחלטה.
3. מסמכי ההחלטה - יש להכין את כל המסמכים הנדרשים ליישום ההחלטה (מפה מצבית, טופס בקשה, יפוי כח, מידע תכנוני מהועדה, אישור על הרכב נחלה מהאגודה).
4. לאחר הכנת המסמכים ליישום ההחלטה, הם יוגשו לרמ"י לבדיקה ובייחוד תיבדק ההתאמה של המבנים המפורטים במפה המצבית להיתרי הבניה מבחינת השטח והשימוש. אי התאמה בשטחים או בשימוש תביא לכך שרמ"י תשיב את המסמכים ואף עשויה לדרוש דמי שימוש עד 7 שנים אחורה ביחד עם מכתב דרישה להסדיר את המבנים בהיתר/הריסה/השבת למצב המקורי, בטרם כניסה להחלטה.
5. בתהליך אישור מסמכי יישום ההחלטה - רמ"י תשלח פקח לבחינת המבנים בנחלה מול היתרי הבניה כפי שמופיעים במפה המצבית.
6. ככל ואין חריגות בניה/שימושים חורגים/שוכרים, ניתן יהיה להתקדם בתהליך יישום ההחלטה ויישלח שובר פתיחת תיק בסך 3,000 ₪ שמשולם ע"ח דמי ההיוון.
7. לאחר תשלום שובר פתיחת תיק, הטיפול יועבר למחלקת תכנון ומחלקת מיפוי, יוכן תשריט של חלקה א' של הנחלה והתיק יועבר לשמאי רמ"י להמצאת שומה לדמי כניסה 3.75% + מע"מ ושומה לדמי רכישה 33% + מע"מ.
8. בשלב הבא תומצא שומה ביחד עם מפרט כספי שתועבר לבדיקה של שמאי על מנת לבחון אם יש מקום להגיש "עיון חוזר" בשומה. ככל ויש מקום להגיש בקשה ל"עיון חוזר", היא תוגש באמצעות שמאי מטעם בעל הזכויות. ניתן להגיש שני הליכי "עיון חוזר".
9. בשלב זה יבחר המסלול "דמי כניסה" או "דמי רכישה".
10. לאחר שלב הליכי "עיון חוזר" ככל והוגשו, בעל הזכויות יחתום על מפרט כספי ויאשר את השומה והמפרט יושב לרמ"י.
11. יתקבל מכתב אישור עסקה ושובר לתשלום דמי כניסה שישולם על ידי בעל הזכויות.
12. לאחר קבלת מכתב אישור עסקה יבוצע דיווח בתוך 30 יום לרשות המיסים וישולם מס רכישה בסך 6% בגין גובה דמי הכניסה.
13. לאחר שיושב השובר המשולם לרמ"י ביחד עם אישור לטאבו שיתקבל מהועדה המקומית לתכנון ובניה וכן אישור מס רכישה, רמ"י תשלח הסכמי חכירה ונספח במסלול "דמי כניסה" לחתימה.
14. ייערכו שטרות רישום חכירה שייחתמו על ידי בעל הזכויות, ביחד עם הסכם החכירה + נספח שיועברו לחתימה של רמ"י.
15. לאחר שרמ"י תשיב את השטרות + הסכמי חכירה + נספח חתומים, הם יוגשו לרישום בטאבו.
16. סיום תהליך - זכויות החכירה לדורות יירשמו בטאבו על שם בעל הזכויות בנחלה.
17. הערה - כאשר מתבצע הליך פיצול מגרש/ים במסגרת חלוקת עיזבון בשלב ראשון הזכויות בנחלה יועברו ע"ש היורש שיקבל את הזכויות בנחלה ובשלב שני יבוצע הליך של יישום ההחלטה ברמ"י.

שלב ביצוע עסקת הפיצול ברמ"י -

18. לאחר שיסתיים שלב יישום ההחלטה במסלול דמי כניסה ולאחר שהתב"ע לפיצול תקבל תוקף ויירשם תצ"ר שיחלק את חלקת המגורים לשני חלקים (אם קיימת תב"ע במושב לשלוש יחידות תתבצע חלוקה לשלושה חלקים – שני מגרשים ונחלה), שיירשמו בשלמות בטאבו – מגרש/ים מפוצל/ים ונחלה מפוצלת - יש לבקש לבצע עסקה ברמ"י ולרכוש את הזכויות ביחס למגרש המפוצל.
19. תוגש לרמ"י בקשה ע"י בעל הזכויות בנחלה, ביחד עם מסמכי התב"ע והתצ"ר, לבצע עסקה ולרשום את הזכויות במגרש המפוצל ע"ש בעל הזכויות במגרש המפוצל.
20. ככל ובשלב של יישום ההחלטה נבחר מסלול "דמי רכישה" לא יחול חיוב נוסף בדמי היוון עבור הליך הפיצול בשלב זה אלא רק חיוב בהיטל השבחה.
21. רמ"י תבחן את הבקשה ותעביר את הטיפול לשמאי שימציא שומה לרכישת הזכויות במגרש המפוצל.
22. השומה תעמוד על סך של 29.25% + מע"מ משווי המגרש המפוצל, ללא פיתוח ומע"מ, בגין קיבולת בניה עד 160 מ"ר ובגין יתרת זכויות הבניה בתב"ע ומלוא הפוטנציאל התכנוני במגרש, ייגבו דמי היוון בסך 33% + מע"מ.
23. לאחר שתתקבל שומה לדמי היוון בגין רכישת הזכויות במגרש, היא תועבר לבחינה של שמאי וככל ויידרש יוגשו הליכי "עיון חוזר".
24. בסיום שלב הליכי "עיון חוזר", יתקבל מפרט כספי שייחתם על ידי בעל הזכויות במגרש המפוצל, שיועבר לרמ"י ולאחר מכן יתקבל מכתב אישור עסקה ושובר לתשלום דמי היוון בגין רכישת הזכויות במגרש המפוצל.
25. יוגש דיווח לרשות המיסים בתוך 30 יום ממועד מכתב אישור עסקה וישולם 6% מס רכישה.
26. לאחר שיושב השובר המשולם בגין דמי היוון לרמ"י, יומצאו הסכמי חכירה ביחס למגרש המפוצל והנחלה המפוצלת, שייחתמו על ידי בעל הנחלה ובעל הזכויות במגרש.
27. יוכנו שטרות לרישום של הסכמי החכירה שייחתמו על ידי בעל הנחלה ובעל הזכויות במגרש ויושבו לרמ"י ביחד עם הסכמי החכירה החתומים.
28. רמ"י תשיב את השטרות + הסכמי החכירה החתומים והם יועברו לטאבו לרישום.
29. סוף תהליך - יומצא נסח טאבו בגין המגרש/ים המפוצל/ים ע"ש בעל/י הזכויות במגרש/ים המפוצל/ים ונסח טאבו בגין הנחלה ע"ש בעל הנחלה.

"התקלה" בחישוב דמי ההיוון עבור הפיצול -

לאחר שהבנו היטב את תהליך העבודה לביצוע בניה ופיצול מגרשים מנחלה, אביא בפניכם את עובדות המקרה ביחס לתקלה בהחלטה בתהליך בניית בית שני/שלישי בנחלה ופיצול המגרש, בה נתקלנו בתהליך העבודה, מה שדרש מאיתנו התנהלות ארוכה מול רמ"י שתוקנה לאחר שרמ"י הבינה את הבעיה שנוצרה וכעת אביא את הפרטים.

שלב ראשון - בנית בית שני -

ניר בנה בית שני בשטח 220 מ"ר ושילם עבור התוספת מעבר ל- 160 מ"ר דמי היוון כך:
60 מ"ר X 8,000 ₪ למ"ר = 480,000 ₪.

ניר סיים את הבניה ומתגורר עם משפחתו בבית המגורים שנבנה על ידו ובמקביל מבצע את תהליך הכניסה להחלטה במסלול דמי כניסה 3.75% + מע"מ וכן החל לבצע באמצעות אדריכל תכנית לפיצול מגרש מהנחלה לאחר שסיים שלב שלד וגג.

שלב שני - השלמת כניסה להחלטה במסלול דמי כניסה/דמי רכישה -

לאחר כשנה מהגשת המסמכים לרמ"י עבור היישום של ההחלטה, התקבל שובר מרמ"י לתשלום דמי כניסה להחלטה בסך של 300,000 ₪. התשלום שולם על ידי ההורים של ניר כסיוע לזוג הצעיר ובהתייחס לעובדה כי התשלום מבוצע גם ע"ח הפיצול של המגרש השני.

בגין התשלום לרמ"י התקבלו זכויות בניה בסך של 375 מ"ר. בית ההורים בנוי בשטח של 200 מ"ר והבית של ניר בשטח של 220 מ"ר, כאשר נותרו זכויות בניה לפי התב"ע בסך של 30 מ"ר, כמובן בתשלום לרמ"י בסך 91% (התב"ע מאפשרת בניה של 450 מ"ר ובתב"ע החדשה ניתן יהיה לבנות 800 מ"ר בארבע יחידות בשלושה מבנים).

במקרה שבו ישולמו דמי רכישה בשלב זה, יירכשו כל זכויות הבניה הקיימות והעתידיות ולא ישולמו דמי היוון נוספים בגין פיצול מגרשים מהנחלה (יחול חיוב בהיטל השבחה).

שלב שלישי - אישור התב"ע לפיצול -

התב"ע לפיצול אושרה על ידי הרשויות וקיבלה תוקף בועדה המחוזית לאחר כשלוש שנים משלב סיום שלד וגג.

בשלב שבו התב"ע קיבלה תוקף הסתיים שלב היישום של ההחלטה לאחר שנבנה הבית השני בנחלה ושולמו דמי היוון עבור קיבולת המ"ר מעבר ל- 160 מ"ר.

שלב רביעי - רישום תצ"ר -

לאחר שהסתיים הליך אישור התב"ע לפיצול יש לאשר תצ"ר באמצעות מודד על מנת לרשום את המגרש המפוצל והנחלה המפוצלת בנפרד בטאבו.

חתימה על הסמכי חכירה מול רמ"י עבור המגרש  המפוצל והנחלה המפוצלת ניתן לבצע לאחר רישום התצ"ר. ניתן לחתום ברמ"י על התחייבות לרישום התצ"ר ולהתקדם לשלב הבא של "ביצוע העסקה" עבור המגרש המפוצל.

שלב חמישי - ביצוע העברה ללא תמורה -

בכדי לרשום את הזכויות במגרש המפוצל יש לבצע תהליך של העברה ללא תמורה של המגרש בין ההורים לבין הילד הבונה.

יש לחתום על תצהירי מתנה/הסכם מתנה, דיווח לרשות המיסים ומסמכים נלווים.

דיווח לרשות המיסים בתוך 30 יום ותשלום שומה עצמית בסך 6% משווי המגרש המפוצל בתוך 60 יום - מס הרכישה יעמוד על סך של 1/3 ממס הרכישה הרגיל כי מדובר בעברה ללא תמורה.

בתוך 8 חודשים יתקבלו אישורי מס רכישה ומס שבח לצורך רישום הזכויות במגרש המפוצל ע"ש הילד הבונה (לא חל חיוב במס שבח על ההורים המעבירים בהעברה ללא תמורה).

שלב שישי - ביצוע העסקה ברמ"י עבור המגרש המפוצל -

לצורך ביצוע עסקת הפיצול לרמ"י יש להגיש את המסמכים הבאים:

1. טופס בקשה.
2. כתב התחייבות לתיקון תצ"ר לאחר פיצול מנחלה חתום ע"י בעלי הזכויות.
3. תצהירי מעבירים+ מקבלים בגין עסקת העברה ללא  תמורה של המגרש המפוצל.
4. טופס בקשה להעברת  זכויות במגזר החקלאי במגרש מפוצל  חתום ע"י הצדדים +אימות עו"ד (ללא חתימת האגודה).
5. ת.ז+ספח של  בעלי הזכויות/מעבירים הזכויות+ מקבלי הזכויות במגרש המפוצל.
6. יפוי כח חתום של כל הצדדים לעסקת המגרש המפוצל בעסקה עם רמ"י.
7. נסח טאבו  עדכני של הנחלה.
8. תשריט פיצול המגרש.
9. תקנון פיצול מגרש.
10. אישור התוכנית לפיצול המגרש.

לאחר הגשת כל המסמכים לרמ"י יישלח שמאי לנחלה לצורך עריכת שומה לדמי היוון עבור הליך הפיצול.

במקרה שבו שולמו "דמי רכישה" בשלב יישום ההחלטה (שלב שני לעיל), לא יחול חיוב נוסף בדמי היוון עבור עסקת הפיצול.

רמ"י תמציא שומה לדמי היוון כאשר תשולם השלמה של 29.25% + מע"מ עבור 160 מ"ר (שולם עבורם 3.75% + מע"מ במסגרת היישום של ההחלטה במסלול דמי כניסה) וכן תשלום של 33% + מע"מ עבור יתרת הזכויות בתב"ע ופוטנציאל תכנוני.

כלומר - גם אם בתב"ע לפיצול שתיערך על ידי ניר וההורים ייקבע כי ניר יכול לבנות רק 160 מ"ר עיקרי ושירות, התשלום לרמ"י הוא עבור כל זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות במגרש (ניתן לבצע השוואה לזכויות הבניה שניתן לבנות בהרחבה), אך ניר לא יוכל לבנות מעבר ל 160 מ"ר למרות שהוא שילם עבור מלוא הזכויות ולכן צריך לשים לב כיצד לחלק את הזכויות בתב"ע שמאשרים למגרש מפוצל וזכויות הבניה המוצמדות למגרש.

שומת רמ"י לדמי  היוון לפיצול מגרש -

הומצאה שומה מרמ"י לעסקת הפיצול שקבעה את הערכים שלהלן:

שווי המגרש המפוצל ללא פיתוח ומע"מ - 1,800,000 ₪.

תשלום בסך 29.25% + מע"מ עבור 160 מ"ר (השלמה לסך של 3.75%) ששולם  בעת הצטרפות להחלטה = סה"כ 526,500 ₪  (1,800,000 X 29.25%).

תשלום בסך 33% + מע"מ עבור זכויות בנייה קיימות ועתידיות מעבר ל- 160 מ"ר -
2,500,000 – 1,800,000 = 700,000 ₪ X 33% X 1.17 =   270,270 ₪.

סה"כ – 526,500 + 270,270 = 796,770 ₪.

"התקלה" בחישוב השומה לדמי ההיוון עבור הפיצול -

קיבלנו את השומה ומיד זיהינו כי רמ"י לא התייחסה כלל לעובדה שניר שילם בעת הוצאת היתר בניה סך של 480,000 ש"י עבור קיבולת בניה של 60 מ"ר מעבר ל 160 מ"ר עבור הבניה במגרש המפוצל.

השגה משפטית -

הגשנו מיד השגה משפטית על השומה וטענו כי יש טעות בשומה, שכן לא קוזזה קיבולת הבניה בסך של 60 מ"ר ששולמה על ידי ניר בעת הוצאת היתר הבניה ותחת זאת נדרש ניר לשלם עבור מלוא קיבולת הבניה במגרש - כלומר מדובר בתשלום כפול!

תגובת רמ"י -

הטענה של רמ"י בתגובה היתה כי זכויות הבניה שנרכשו מעבר ל- 160 מ"ר בבית השני ושולמו עבורם דמי היוון, נזקפות לטובת הנחלה שנותרת עם הסכם החכירה והנספח במסלול דמי חכירה שמקנה זכויות בשטח של 375 מ"ר +  60 מ"ר עיקרי ושירות, ולכן יש לשלם עבור המגרש המפוצל את מלוא השומה הכוללת את מלוא הפוטנציאל התכנוני בסך 275 מ"ר.

תגובה לעמדת רמ"י -

הגשנו תגובה לעמדת רמ"י ביחס לנקודה המרכזית לה טענה רמ"י - כי זכויות הבניה נזקפות לטובת הנחלה במקום לזקוף אותן לטובת המגרש והבהרנו כי, דרך החישוב של רמ"י יוצרת עיוות כלכלי ומעמידה את המשפחה במצב בו ההורים נדרשים לבצע "התחשבנות פנימית" עם ניר ולמעשה להשיב לו כספים בגין דמי ההיוון ששולמו על ידו וכעת משויכים לנחלה. כלומר ההורים נדרשים לשלם לניר כעת 480,000 ₪ !!! כי הנחלה מקבלת את הזיכוי.

בנוסף, ניר ששילם דמי היוון בגין הבניה לפני מספר שנים, נדרש כעת לשלם את מלוא קיבולת הבניה והפוטנציאל, לפי שווי נכון להיום.

המצב המתואר לעיל, יוצר חבות כלפי ניר שנדרש לשלם את מלוא דמי ההיוון עבור המגרש בזמן ששולמו על ידו לפני מספר שנים דמי היוון עבור הזכויות מעבר ל 160 מ"ר וכן חבות של ההורים המבוגרים שנדרשים כעת להשיב לבן מאות אלפי ₪ לפי שווי מ"ר מבונה נכון להיום.

הובהר כי עמדת רמ"י יוצרת עיוות כלכלי וקשיים פנים משפחתיים מהותיים שלא ניתן להתגבר עליהם וכן פגיעה כלכלית בילד שנדרש לשלם כיום דמי היוון עבור קיבולת בניה שנרכשה על ידו ובהתאם לשווי נכון להיום.

בנוסף הובהר, כי מבחינה כלכלית, תיקון הנוהל כמבוקש, לא יגרום כל פגיעה בקופת המדינה שכן דמי ההיוון שמשויכים לנחלה בנספח דמי החכירה, ישויכו לבית השני אשר בגינו הם שולמו ומהצד השני הם יופחתו מהקיבולת לה זכאית הנחלה.  

תגובת רמ"י –

רמ"י בחנה את הנושא והבינה את הטעות שיש בהחלטה ותיקנה את התקלה כך שהיא אישרה כי הזיכוי עבור זכויות הבנייה ששולמו לפני מספר שנים על ידי ניר ישויך למגרש המפוצל ולא לנחלה ויקוזז מחשבון דמי ההיוון עבור המגרש המפוצל ובהתאם לכך תוקן המפרט הכספי וניר ישלם רק עבור ההפרש שנותר ויקבל קיזוז של קיבולת הבניה לפי השווי שנקבע היום!

כלומר יש כאן שתי הטבות מרכזיות -

1. קיזוז קיבולת הבניה (מקזזים את זכויות הבניה ולא את התשלום ששולם) מהשומה עבור המגרש המפוצל.
2. קיזוז קיבולת הבניה ולא קיזוז של הכספים יפחית את השומה משמעותית כי שווי זכויות הבניה כיום גבוה יותר מזה ששולם עבורו בעבר (במקרה שלנו 60 מ"ר שעבורם שולם לפי 8,000 ₪ למ"ר סך של 480,000 ₪ שווים כיום לפי שווי של 10,000 ₪ למ"ר סך של 600,00 ₪).

מבט לעתיד -

הצבנו מטרות ונמשיך לפעול על מנת לתקן עיוותים בהחלטה כאשר לטובת רמ"י נציין, כי במקום בו מקבלי ההחלטות מבינים את התקלות וההסבר הוא הגיוני, הם מקבלים את הטיעונים ומבצעים את התיקונים בהחלטה.

בנושא השכרת יחידות דיור בהיתר ומבנים לפל"ח עדיין התובנות לא ירדו לקרקע המציאות למרות שכפי שעדכנתי, במסדרונות רמ"י מבינים שמשטר הנחלות הגיע לסיום והשכרת בתי מגורים ומבני פל"ח היא לא רק צורך אלא זכות שבעלי הנחלות זכאים לה בדין ובנושא זה נעדכן בהקדם כיצד אנו פועלים לשינוי המציאות הלכה למעשה.

שבת שלום לכל בית ישראל!