"פיצול מגרש מנחלה" הוא הליך שנעסוק בו רבות ובהיבטים שונים במסגרת הבניה והחלוקה של הנחלה המשפחתית. "הפרדת מגרש מנחלה" כך נקרא ההליך בעבר בהתאם להוראת אגף חקלאי 62 משנת 1999 שאפשרה ביצוע הפרדה תכנונית של מגרש מבונה או פנוי באמצעות תב"ע פרטנית ורכישת הזכויות מרמ"י בתשלום דמי היוון בסך של 91% + מע"מ.
הליך הפרדת מגרש מנחלה בוצע במשורה במהלך השנים, מאז שרמ"י החלה ביישום הוראת אגף חקלאי 62, לאור העלויות הגבוהות מאוד שהיו כרוכות בכך והליכי תכנון שארכו שנים רבות, כך שהתוצאה היתה שרבים כלל לא שקלו לבצע את תהליך הפיצול.
בשנת 2002 ניתן פסק דין חיים נ' חיים בבית המשפט העליון מפי הנשיא בדימוס אהרון ברק. במרכז העלילה עמדו שני אחים, אחד נרשם כבן ממשיך וקיבל את הזכויות בנחלה והשני קיבל את הזכות בבית האמא שהלכה לעולמה. האחים חתמו ביחד עם האמא על הסכם חלוקה ולאחר שהאם הלכה לעולמה, הילד שקיבל את הזכויות בנחלה הגיש תביעה לבית המשפט בטענה כי ההסכם לא חוקי ולא ניתן ליישום. לאחר תלאות רבות התיק הגיע לבית המשפט העליון שקבע, כי "במעגל החיצוני" ההסכם לא תקף במערכת היחסים כלפי הרשויות, רמ"י והסוכנות היהודית, הואיל והוא נוגד את ההחלטות, אך במערכת היחסים "הפנים משפחתית", נקבע כי ההסכם בתוקף והאחים נדרשו להסתדר ביניהם. הדורות התחלפו ובהתאם למידע שקיים אצלי, המשפחות עדיין גרות בנחלה ולא בוצעה כל חלוקה ביניהם. העובדה שבית המשפט לא נדרש לעשות שימוש בהוראת אגף חקלאי 62 שהיתה באותה עת בתוקף על מנת לבצע הפרדה של המגרש מהנחלה, מעידה אף היא, שבזמנים הרלוונטיים להליך המשפטי ואף לאחר מכן, נושא הפיצול כלל לא היווה פתרון שנעשה בו שימוש, לאור העלויות והבירוקרטיה המייאשת בתהליך התכנוני של הפיצול.
שינוי מגמה בתהליך הפיצול:
ביום 10.4.2018 נכנסה לחיינו החלטה 979 על גלגוליה, שכיום מוסדרת בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות המועצה, המסדירה את ביצוע הליך הפיצול במספר מסלולים ומקנה הטבות בתשלום דמי היוון. בנוסף לכך, בחודש יוני 2016 התקבל תיקון 1ב לתמ"א 35 שקבע כי בנחלות ניתן לבנות שלוש יחידות בשלושה מבנים בכפוף לתב"ע בתוקף. מהמועד שבו התקבל תיקון 1ב לתמ"א 35, מועצות ומושבים רבים החלו לעבוד על אישור תב"ע חדשה, על מנת שתתאים לבניה של שלוש יחידות (ויותר) + יחידת סמך בשטח 55 מ"ר ופיצול מגרשים בסמכות ועדה מקומית.
במרכז הארץ קיימים מושבים שלא ביצעו הרחבות ועל כן נותרה יתרה "במחסנית יחידות הדיור". מושבים אלה עובדים על אישור תב"ע לארבע וחמש יחידות עם אפשרות לפיצול של שלושה וארבעה מגרשים (בנחלה חייבת להיוותר יחידה אחת אליה יוצמדו בתב"ע לפיצול מינימום 160 מ"ר זכויות בניה).
באזורי עדיפות לאומית, ניתן לנצל את היחידות שנותרו ובנוסף לכך את היחידות בהתאם לתקן היחידות הקבוע בלוח 2 לתמ"א 35, ועל כן, באזורי עדיפות ניתן לקבל ביתר קלות ארבע וחמש יחידות ובנוסף יחידת סמך ובהתאם לכך להגדיל את קיבולת זכויות הבניה בתב"ע החדשה.
כל המרכיבים המתוארים לעיל הביאו בעלי נחלות רבים לבחון את האפשרות לבצע פיצול של מגרשים מהנחלה ובפועל רבים החלו בתהליך ואף חלקם סיימו וביצעו עסקה ברמ"י במסגרת ההחלטה החדשה.
תהליך הפיצול מאפשר חלוקה מיטבית של הנחלה במסגרת עריכת צוואה ובתהליך בניה בחיי ההורים, כך שילד שבונה בנחלה יוכל להשקיע כספים במגרש שיירשם על שמו, דבר שנותן בטחון כלכלי לילד/ה ולבן/בת זוג ואף מאפשר לשעבד את המגרש במקום את כל הנחלה על מנת לקבל מימון לבניה ולפיצול המגרש והתוצאה היא, שקט משפחתי ובטחון להורים.
המציאות החדשה שנולדה בעידן הנחלה המהוונת במסגרת יישום ההחלטה החדשה, שהעלתה באופן מאוד משמעותי את הכדאיות של ביצוע הליך הפיצול, דורשת מאיתנו להכיר היטב את תהליך הפיצול והמוקשים שטמונים בו ולצורך כך אסביר את שיטת "ארבעת השלבים": משפטי, תכנוני, כלכלי ומיסוי לביצוע הליך הפיצול.
רמ"י אישרה פיצול מגרש שני במסלול דמי כניסה:
בשלב זה בטרם אכנס לעומק ההסברים של תהליך הפיצול, אני מבקש לבשר, כי לאחר שהוצגה בפני רמ"י בעיה בה נתקלנו הקשורה בביצוע הליך פיצול מגרשים מנחלות באזורי עדיפות לאומית, התקבלה החלטה בימים אלה, כי ניתן לבצע הליך של פיצול מגרש שני במסלול "דמי כניסה" ואין חובה לבצע יישום של מסלול "דמי רכישה" בכדי לפצל מגרש שני (ומעבר לכך). ההחלטה החדשה שמאפשרת את הפיצול השני במסלול "דמי כניסה", חוסכת לבעלי הנחלות מאות אלפי ₪ במסגרת ביצוע הליך הפיצול ואני שמח על הבשורה.
בכדי שהקוראים יוכלו להבין את החשיבות של החלטת רמ"י, אשתף בסיפור המעשה ובפתרון, שהפך להיות ישים נוכח ההחלטה החדשה.
שלבי העבודה בתהליך הפיצול:
פיצול מגרש מנחלה דורש ביצוע שני תהליכים במקביל: "תהליך תכנוני" ו"תהליך קנייני".
תהליך תכנוני -
- אישור תב"ע לפיצול - על מנת שהמגרש הפנוי או המבונה יפוצל מהנחלה ויהווה יחידת תכנונית נפרדת, יש לבצע תב"ע שתפריד את המגרש מהנחלה (בתוכניות החדשות יידרש תשריט חלוקה בסמכות מקומית). התב"ע תיחתם על ידי בעלי הנחלה ועל ידי האגודה ותעבור לאישור הועדה המקומית ורמ"י ותקבל בסוף הדרך תוקף בוועדה המחוזית לתכנון ובניה. בסיום התהליך שאורך כשלוש שנים בממוצע (בתוכניות החדשות התהליך אורך כחצי שנה), המגרש יופרד תכנונית מהנחלה.
- אישור תצ"ר - לאחר שהתב"ע לפיצול תאושר ועל מנת שניתן יהיה לבצע "עסקה" ברמ"י ולרכוש את הזכויות במגרש המפוצל ולחתום על הסכם חכירה מהוון נפרד ביחס למגרש, יש לבצע תצ"ר (תכנית לצרכי רישום) שתפריד את חלקת המגורים של הנחלה למגרש מפוצל ונחלה מפוצלת. שני המגרשים יירשמו בנפרד בלשכת רישום המקרקעין ויתקבל נסח טאבו נפרד עבור כל אחד מהמגרשים. לאחר אישור התצ"ר ניתן יהיה לחתום ברמ"י על הסכם חכירה.
תהליך קנייני -
התהליך הקנייני מתבצע במקביל לביצוע התהליך התכנוני. בשלב זה בעל הנחלה נדרש לבחור בין המסלולים ברמ"י ליישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז':
- דמי כניסה 3.75% + מע"מ - מסלול זה מקנה ביטול של רצף בין דורי, 375 מ"ר קיבולת בניה ואפשרות לפיצול מגרשים מהנחלה בתשלום דמי היוון בסך 33% + מע"מ משווי המגרש המפוצל.
- דמי רכישה 33% + מע"מ - רכישה של כל זכויות הבניה הקיימות והעתידיות בחלקת המגורים, ביצוע פיצול מגרשים ללא תשלום לרמ"י (יחול היטל השבחה), ביטול רצף בין דורי, אפשרות להשכיר בתים בהיתר בנחלה (חובת עיבוד והתגוררות של בעל הנחלה ממשיכה לחול), פטור מתשלום לרמ"י בגין חלקת המגורים בעת מכירה (יחול תשלום דמי הסכמה על החלקות החקלאיות), היוון חלקת המגורים.
- דמי רכישה 20% + מע"מ - בעל נחלה שרכש את הנחלה אחרי 1.1.93 ושולמו דמי הסכמה ברכישה, ישלם דמי רכישה בהנחה של 13%. יחולו ההטבות בהתאם למסלול דמי רכישה.
- דמי רכישה עד 20% + מע"מ - בעל נחלה שרכש את הנחלה עד 1.1.93 יקבל הנחה עד 20% משווי חלקת המגורים.
השלמת העסקה ברמ"י במסלול "דמי כניסה" - לאחר שנבצע יישום של ההחלטה במסלול "דמי כניסה" והתב"ע לפיצול תקבל תוקף, נפנה לרמ"י בבקשה לביצוע העסקה. בתהליך ביצוע העסקה נקבל שומה לדמי היוון בסך 29.25% + מע"מ בגין 160 מ"ר + 33% + מע"מ בגין השלמה למלוא הזכויות בהתאם לתב"ע ופוטנציאל תכנוני. ככל ובשלב שבו נפנה לרמ"י עדיין לא אושר התצ"ר, בעל הנחלה יחתום על התחייבות להשלים את התצ"ר. בסיום הליך השומה ככל ולא הושלם התצ"ר לא ייחתם הסכם חכירה אלא רק לאחר שיושלם הליך התצ"ר.
השלמת העסקה ברמ"י במסלול "דמי רכישה" - לאחר שנבצע יישום של ההחלטה במסלול "דמי רכישה" והתב"ע לפיצול תקבל תוקף, נפנה לרמ"י בבקשה לביצוע העסקה. בתהליך ביצוע העסקה לא נדרש לשלם לרמ"י דמי היוון בגין המגרש המפוצל הואיל ושולמו מלוא זכויות הבניה במסלול דמי רכישה. ככל ובשלב שבו נפנה לרמ"י עדיין לא אושר התצ"ר, בעל הנחלה יחתום על התחייבות להשלים את התצ"ר. בסיום ההליך ככל ולא הושלם התצ"ר לא ייחתם הסכם חכירה אלא רק לאחר שיושלם הליך התצ"ר.
כיצד נבחר את המסלול המתאים?
בכדי לבחור את המסלול המתאים יש להכיר היטב את תנאי הסף ליישום ההחלטה, ההטבות שמקנה כל מסלול, האפשרויות התכנוניות לבניה ופיצול מגרשים, העלויות של כל מסלול והשלכות המס. לצורך בחירת המסלול המתאים, נעבוד ב"שיטת ארבעת השלבים" ובהתאם לכך נבחן כל מסלול לפי התנאים שחלים על כל מקרה, על מנת לקבל את ההחלטה המתאימה שצופה פני עתיד בכל הקשור לבנייה ומיקום הבתים בחלקת המגורים, בניית יחידה שלישית ורביעית, דרכי גישה לפיצול המגרשים, גודל המגרשים לפיצול, אפשרות למיקום מבנים לפל"ח, שימושים נלווים לחקלאות, הצרכים של הילדים, מענה לשאלה מי יבנה ראשון?, עריכת שוויון בין הילדים, חלוקת זכויות הבניה בין הילד שיבנה ראשון לבאים אחריו, חלוקה כלכלית וכו'.
כאשר נבצע את הבדיקה בכל אחד מארבעת השלבים (משפטי, תכנוני, כלכלי, מיסוי), נתייחס תמיד לאפשרות של בניית שלוש יחידות ולעיתים יותר, כאשר כל מקרה נבחן לגופו ובהתאם לכך נבחר את המסלול המתאים.
הבעיה שעלתה מול רמ"י בתהליך פיצול של מגרש שני:
כעת לאחר שקיבלנו מושגים ראשונים לגבי השלב התכנוני והקנייני בהליך הפיצול וביחס לשאלות שיש לשאול בעת בחירת המסלול המתאים, אוכל להסביר את הבעיה עימה התמודדנו ואת הפתרון.
בפרק משנה 4.2 סימן א' מוסדרות הנחות אזורי עדיפות לאומית - אזור עדיפות א' 31%, עדיפות ב' 51% וקו עימות פטור.
גובה תקרת ההנחה עומדת על סך של 450,000 ₪ ליחידה לא כולל הוצאות פיתוח ומע"מ. כאשר ערך הקרקע עולה מעל 450,000 ₪, בגין השווי שמעבר משולמים דמי היוון מלאים (בהחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' משולמים 33% + מע"מ).
ביישובים בקו עימות לא תחול תקרת ההנחה והפטור מתשלום הוא עבור כל השווי, למעט דמי כניסה בסך של 3.75% + מע"מ שאין בגינם הנחת אזור.
ביישובים בהם המדד הכלכלי חברתי על פי קביעת הלמ"ס הוא 8 - תוגבל ההטבה ל- 200,000 ₪ ליחידת דיור לפני מע"מ.
ביישובים בהם המדד הכלכלי חברתי על פי קביעת הלמ"ס הוא 9 - תוגבל ההטבה ל- 100,000 ₪ ליחידת דיור.
פיצול מגרש באזור עדיפות קו עימות - בתהליך יישום ההחלטה באזור עדיפות לאומית קו עימות, משולמים דמי כניסה בסך של 3.75% + מע"מ בלבד ובעל הנחלה מקבל את כל ההטבות לפי מסלול דמי רכישה, כלומר היוון של כל זכויות הבניה הקיימות והעתידיות בחלקת המגורים.
בעת מכירת נחלה בקו עימות לאחר תשלום דמי כניסה, לא ישולמו לרמ"י תשלומים נוספים, למעט דמי הסכמה בגין החלקות החקלאיות. עבור בניה לפל"ח קיימת הנחה למבני קייט בלבד וכעת בוחנים ברמ"י מתן הנחת אזורי עדיפות גם לשימושי פל"ח נוספים על מנת לעודד חלופת הכנסה בנחלה המשפחתית (הבעיה היא שהועדה לא פועלת ובנושא זה עסקתי בעדכונים המקצועיים האחרונים).
הבעיה מול רמ"י בפיצול מגרש שני נולדה באזורי עדיפות לאומית א' במיוחד ואסביר - לאור עליית ערך הנחלות גם באזורי עדיפות לאומית, נוצר מצב שבו, מצד אחד, שווי הנחלה עלה אך, מצד שני, בעל נחלה שמבקש לבצע יישום יזום של ההחלטה שלא במסגרת מכירה, נדרש לשלם סכומים גבוהים מאוד עבור "דמי רכישה" אם הוא ביקש לבצע פיצול של מגרש שני.
כלומר, הפיצול של המגרש השני הוא הרבה יותר כלכלי במסלול "דמי כניסה" לעומת מסלול "דמי רכישה", אך ברמ"י רווחה הדעה (למרות שאין לכך סימוכין בהחלטה), שפיצול שני אפשרי רק במסלול "דמי רכישה". כאן נדרש לתת הסבר כלכלי ביחס לעלויות הפיצול בכל אחד מהמסלולים, על מנת להוכיח, כי הדרישה לשלם דמי רכישה בכדי לבצע פיצול שני, גורמת לנזק כלכלי לבעלי הנחלות ויש לבחון אותה שוב ולהלן אביא את דרך החישוב בכל אחד מהמסלולים.
חישוב עלויות הפיצול במסלול "דמי כניסה":
אזור עדיפות לאומית א':
שווי מגרש 450,000 ₪ ללא פיתוח ומע"מ.
הנחת אזור עדיפות לאומית ניתנת עד לגובה של 450,000 ₪, בגין השווי מעבר לכך, משולמים דמי היוון מלאים (33%) בתהליך פיצול מגרש מנחלה.
דמי כניסה 3.75% + מע"מ - 100,000 ₪ כולל מע"מ.
השלמה לפיצול מגרש מנחלה בסך 29.25% + מע"מ + השלמה ל -33% + מע"מ בגין מלוא הפוטנציאל התכנוני - 450,000 ₪ x 13.71% x 1.17 = 72,000 ₪ כולל מע"מ (מעוגל).
מס רכישה - 170,000 ₪ x 6% = 10,200 ₪.
היטל השבחה - 50,000 ₪.
נלוות (עו"ד, שמאי, אדריכל מודד) - 100,000 ₪.
סה"כ - 330,000 ₪ (מעוגל).
עלויות פיצול מגרש שני:
דמי כניסה - שולם בפיצול הראשון.
שווי מגרש 500,000 ₪ ללא פיתוח ומע"מ - עד 450,000 ₪ הנחת אזור x 13.71% x 1.17 +
50,000 ₪ x 33% x 1.17 = 92,000 ₪ (מעוגל).
מס רכישה - 5,500 ₪.
היטל השבחה - 100,000 ₪.
נלוות - 100,000 ₪.
סה"כ - 300,000 ₪ (מעוגל).
סה"כ פיצול שני מגרשים כ- 630,000 ₪.
חישוב עלויות פיצול במסלול "דמי רכישה":
שווי חלקת המגורים 2.5 דונם לצורך תשלום דמי רכישה כולל פוטנציאל תכנוני - 3,000,000 ₪.
חישוב "דמי רכישה":
הנחת אזור עד 900,000 ₪ (עד 2 יחידות גם אם בתב"ע יש אישור לשלוש יחידות) - 900,000 ₪
x 13.71% x 1.17 = 145,000 ₪ (מעוגל).
ללא הנחת אזור - 2,100,000 ₪ x 33% x 1.17 = 810,000 ₪.
סה"כ - 955,000 ₪.
מס רכישה 6% - 57,000 ₪.
סה"כ כולל מס רכישה - 1,012,000 ₪.
השלמת עלויות לפיצול 2 מגרשים לאחר תשלום "דמי רכישה" -
דמי היוון לרמ"י – פטור.
היטל השבחה 2 מגרשים - 250,000 ₪.
נלוות - 200,000 ₪.
סה"כ 450,000 ₪.
סה"כ דמי רכישה + עלויות השלמה לפיצול שני מגרשים = 1,462,000 ₪.
השוואת מסלולים:
עלות פיצול שני מגרשים במסלול דמי כניסה באזור עדיפות לאומית א' עומדת על 40% מהסכום שיעלה לפצל שני מגרשים במסלול דמי רכישה!
במסלול דמי כניסה - 630,000 ₪.
במסלול דמי רכישה - 1,462,000 ₪.
אמנם במסלול דמי רכישה ניתן יהיה לבצע פיצול של מגרש שלישי ויותר ללא תשלום דמי היוון לרמ"י, ניתן יהיה להשכיר בתי מגורים בהיתר ובעת מכירה לא יחול תשלום בגין חלקת המגורים, אך אנו חייבים להתחשב בעובדה שבעלי הנחלות רבים באזורי עדיפות לאומית א' לא מוכנים ולא יכולים לשלם עלות של כמיליון וחצי ₪ בכדי לפצל שני מגרשים. הרי מדובר ב"אזור עדיפות" שמן הסתם הכוונה היא לתת תמריצים על מנת לעבות יישובים אלו ולהשיב את הבנים לגבולם ולא ייתכן שיעמיסו עליהם נטל כלכלי שלא לצורך ואף שלא עולה מהוראות ההחלטה. אלו הטענות שהועלו מול רמ"י על מנת להבהיר כי יש לאפשר פיצול מגרש שני במסלול דמי כניסה ואני שמח שהדברים התקבלו וההחלטה תוקנה. את הפיצול של המגרש השני ניתן לבצע במסלול דמי כניסה גם באזורי עדיפות לאומית ב' ובמרכז הארץ ובנושא זה נביא הרחבה בהמשך וכן את ההשווה והכדאיות ביחס לביצוע פיצול מגרש שני במסלול דמי כניסה או דמי רכישה.
