עדכון נוהל עבודה בנושא היוון חלקת המגורים ובנייה בנחלות / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

נוהל עבודה B38.04 - קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים במושבי עובדים, כפר שיתופי או אגודה חקלאית שיתופית:

ביום 21.8.2024 פורסם עדכון לנוהל העבודה ליישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "ההחלטה"). לאור כך שהנוהל מורכב ומסורבל וכולל עדכונים רבים במהלך שנים וכן הפניות לסעיפים ולהחלטות נוספות, דבר שמקשה על החוכרים לעקוב ולהבין את העדכונים, ערכתי את נוהל העבודה באופן שמאפשר להבין את המסלולים השונים ואת הדרך לביצוע השומות, לרבות הרחבות במקומות הנדרשים ולהלן יובאו עיקרי ההחלטה והעדכונים:

מטרת ההחלטה:

עיגון זכויות המגורים בחלקת המגורים של חוכרים בנחלות, באמצעות חתימה על חוזה חכירה לחלקה א' של הנחלה וחלקות ב' כולן או חלקן אם הוחלט באסיפה הכללית להחכירן או להחכיר חלק מהן ישירות לבעלי הזכויות בנחלות. לאחר החתימה על הסכם חכירה תבוטל חובת השבת הקרקע למדינה בעת שינויי ייעוד ביחס לחלקת המגורים בלבד!

ההטבות בהצטרפות להחלטה:

1. לא יחולו על שטח חלקת המגורים ההוראות הקיימות בדבר השבת הקרקע לרמ"י בעת שינוי ייעודה.
2. תבוטל הדרישה לרצף בין דור ותותר בניית יחידות דיור לבעל הנחלה לקרובו כהגדרתו בהחלטה.
   הגדרת "קרוב" - בן זוג, הורה, צאצא וצאצא בן הזוג, מאומץ ומאומץ בן הזוג, ובן זוגו של כל אחד מאלה. לעניין "בן זוג" - לרבות ידוע בציבור כבן זוג. לעניין "אח"- ביחס לזכויות עקב ירושה בלבד.
3. במסלול "דמי רכישה" הבניה למגורים לא תוגבל לקרוב בלבד וניתן אף להשכירה, למעט יח"ד אחת שתשמש את בעל הזכויות בנחלה.
4. ניתן לפצל מגרש/ים ובניית מבני המגורים בהתאם לבחירת בעל הזכויות, בכפוף לקיומה של תוכנית תקפה, למעט יח"ד אחת שתישאר תמיד צמודה לנחלה ותשמש למגורי בעל הנחלה (כלומר גם לאחר תשלום "דמי רכישה" נותרת החובה כי בעל הנחלה הרשום יתגורר בנחלה בהתאם ל"משטר הנחלות" וכן נותרת החובה לעבד את החלקות החקלאיות של הנחלה).

תנאי הסף להצטרפות להחלטה:

1. חלקה א' של הנחלה רשומה ברשם המקרקעין בשלמות כיחידת רישום נפרדת - במקרה של העדר רישום חלקה א' בשלמות, בעת הגשת הבקשה לכניסה להחלטה יש להמציא לרמ"י הזמנת ביצוע תצ"ר פרטנית בתיאום עם האגודה ובידיעה של כל בעלי הזכויות הגובלים או להמציא אישור על קיומו של הליך תצ"ר לכל הנחלות במושב.
2. הסדרת שימושים חורגים וחריגות בניה ופינוי שוכרים - כל השימושים בחלקה א' של הנחלה ובחלקה ב' מוסדרים - רמ"י תבדוק חריגות בניה שימושים חורגים והשכרות במבנים למגורים ופל"ח. מבנים חקלאיים לא ניתן להשכיר אך ככל והם נבנו ללא היתר ואין בהם שימוש חורג רמ"י לא תדרוש היתר.
   
   מגורי אחים בנחלה לאחר פטירת ההורים -         
   א. התגוררות של שני אחים שנעשתה כדין (הבניה בוצעה בהיתר בחיי ההורים) ועקב פטירת הוריהם הפכה להפרה (לא מתקיים רצף בין דורי) - לא תחשב כהפרה במסגרת  ההצטרפות להחלטה - יישום ההחלטה באחד המסלולים.         
   ב. התגוררות של שני אחים שנעשתה שלא כדין - הבנייה בוצעה שלא בהיתר בחיי ההורים - תתאפשר מבלי לדרוש פינוי של אחד האחים בכפוף להצטרפות להחלטה תוך פרק זמן  של שנה והפקדת ערבות בנקאית, באחת משתי האפשרויות הבאות:       
   
      1. פיצול מגרש במסלול דמי חכירה - ככל שקיימת תכנית תקפה המאפשרת פיצול מגרש מנחלה - הצטרפות בתשלום דמי חכירה 3.75% + מע"מ ופיצול המגרש עליו בנוי הבית של אחד האחים, בשיעור תשלום של 33% + מע"מ משווי המגרש המפוצל.   
   
       2. מסלול דמי רכישה - תשלום דמי רכישה עבור כל זכויות הבנייה בנחלה כולל פוטנציאל תכנוני - במצב זה ניתן לשכן כל אדם בנחלה.         
   
   בהסכם החכירה רמ"י מכניסה סעיף הקובע כי באחריות בעל הזכויות לוודא כי קיימים היתרי בניה למבנים בנחלה וכי אין באישור העסקה להוות אישור כי המבנים בנחלה נבנו בהיתר - סעיף זה הוכנס לאור כך כי רמ"י מאפשרת יישום של ההחלטה כאשר קיימים מבנים חקלאיים שלא קיים בגינם היתר ומשמשים לחקלאות. מובהר, כי מבנים למגורים ופל"ח נבדקים על ידי רמ"י גם אם הם ממוקמים בחלקות החקלאיות.
3. הסדרת חובות דמי חכירה ו/או דמי שימוש - במושב בו קיים לאגודה חוב של דמי חכירה שנתיים בגין הנחלות, רשאי החוכר לשלם את החלק היחסי של נחלתו בחוב טרם הסדרת החוב על ידי האגודה, על מנת שיוכל להצטרף להחלטה.
4. לא הוגשה תביעת בעלות או תביעה להכרה בזכויות היסטוריות ע"י האגודה או ע"י חבריה, גם אם שמו של החוכר אינו מופיע ברשימת התובעים.

הטבות מרכזיות לאחר יישום ההחלטה:

1. ביטול חובת השבת הקרקע למדינה בעת שינויי ייעוד - במקרה של אישור תוכנית ההוראות הקיימות כיום בדבר השבת הקרקע לרמ"י בעת שינוי ייעודה, לא יחולו על חלקת המגורים (יחולו את החלק מעבר לחלקת המגורים גם אם מדובר בחלקה א' של הנחלה שנרשמת בשלמות בטאבו לאחר יישום ההחלטה).
2. שטח חלקה א' של הנחלה יגרע מחוזה השכירות או חוזה החכירה שנחתם או יחתם עם האגודה - במקרה שהסוכנות היהודית או ההסתדרות הציונית העולמית, היא צד לחוזה משבצת תלת צדדי, ההצטרפות להסדר תעשה בתאום איתה.
3. חובת עיבוד הנחלה ברציפות - תחול גם לאחר יישום ההחלטה בכל המסלולים.
4. חובת ההתגוררות בנחלה - תחול גם לאחר יישום ההחלטה בכל המסלולים.
5. יחול תשלום דמי חכירה שנתיים בגין החלקות החקלאיות מעבר לחלקת המגורים.
6. תשלום עבור פל"ח ושימושים נלווים לחקלאות - יחויב בתשלום מלא לרמ"י (91% + מע"מ ויחולו הנחות אזורי עדיפות).
7. תחולת חוזה חכירה קיים בעת יישום ההחלטה - חוכר המחזיק חוזה בתוקף עליו לבחור באחת מבין משתי האפשרויות:
             
   1. המשך חוזה חכירה קיים ללא הצטרפות להחלטה - אם החוכר מבקש לעמוד על המשך תחולתו של החוזה או מבקש לממש זכאותו לחידוש חוזה בתנאים הנקובים בו, הוא אינו רשאי להצטרף להחלטה.      
   
   2. ויתור על חוזה קיים - אם החוכר מוותר על החוזה הקיים ומבקש לחתום על חוזה החכירה לפי ההחלטה, יחתום על תצהיר ויתור ויחתום על חוזה חדש לאחר השלמת ההצטרפות.
   
   
8. רישום תצ"ר בעת יישום ההחלטה - חוכר שהצטרף להסדר ללא תצ"ר רשומה בלשכת רישום המקרקעין, לא יהיה זכאי לחתום על חוזה חכירה לחלקה א' של הנחלה עד לרישום התצ"ר בספרי רישום המקרקעין. עד לרישום התצ"ר יקבל החוכר הודעה לגבי הזכויות שנרכשו על ידו.

 הגדרת חלקת המגורים:

1. שטח רציף עד 2.5 דונם - חלקת המגורים של הנחלה תהיה שטח רציף, שלא יעלה על 2.5 דונם, מתוך חלקה א' המיועד למגורים על פי תכנית תקפה, הכולל את כל יחידות הדיור הקיימות ואת היחידות לפל"ח.
2. חלקת מגורים לא רציפה (מגרש שצורף לנחלה) - אם במועד 27.03.2007 היה קיים בתוכנית תקפה שטח המיועד למגורים שאינו רציף (מגרש שצורף לנחלה או שטחים לא רציפים בתוך חלקה א'), חלקת המגורים תכלול גם שטחים אלה, ובלבד שהשטח הכולל של חלקת המגורים לא יעלה על 2.5 דונם.
3. חלקת מגורים גדולה מ- 2.5 דונם - נחלה בה השטח המיועד למגורים בחלקה א' ביום 27.03.2007 היה גדול מ- 2.5 דונם ("השטח הנוסף"), החוכר יהיה רשאי לבקש לרכוש את "השטח הנוסף" כולו או חלקו בתמורה לתשלום בשיעור של 91% +מע"מ (יחולו הנחות אזור) משווי השטח הנוסף.
4. חלקת מגורים קטנה מ- 2.5 דונם - נחלות בהן חלקת המגורים קטנה מ- 2.5 דונם, תותר הגדלתה, בכפוף לקיומה של תוכנית תקפה, עד ל - 2.5 דונם בכפוף לתנאים הבאים:
   במרכז הארץ - בשטח רציף בלבד.
   באזורי עדיפות לאומית א'/ב'/קו עימות - ככל הניתן בשטח רציף.
   בעת העברת זכויות, בעת פיצול מגרש או בעת תוספת בניה - ככל וניתן תוקף לתוכנית שהגדילה את חלקת המגורים ל- 2.5 דונם לאחר שבעל הנחלה ביצוע יישום של ההחלטה בגין שטח קטן מ- 2.5 דונם, חייב בעל הנחלה להגדיל את חלקת המגורים עד ל- 2.5 דונם בהתאם לאחד המסלולים לפי הוראות ההחלטה. בעת הכניסה להחלטה בעל הנחלה יחתום על תצהיר התחייבות.
5. הגדרת חלקת המגורים תהיה ככל הניתן בקו ישר במקביל לחזית הכביש - במקרים בהם לא ניתן להגדיר קו ישר במקביל לחזית הכביש בשל אילוצים או בשל
   העדפה של סימון לא רגולרי ע"י בעל הזכויות, יתחייב בעל הזכויות שלא לעלות טענה
   על הפחתה משווי השומה בגלל הצורה הלא רגולרית אותה בחר. בעל הנחלה יחתום על
   תצהיר התחייבות.
6. חלקת מגורים מורכבת משני חלקים - במקרים בהם צורף מגרש לנחלה באישור רמ"י
   וחלקת המגורים תהיה מורכבת משני חלקים שאינם רצופים יוגדר אחד החלקים
   בשלמות כחלק מחלקת המגורים וההשלמה ל- 2.5 דונם תהיה מתוך השטח השני
   המיועד למגורים.
7. פיצול מגרש לפני 9.6.2011 - אם אושרה עסקה לפיצול מגרש מנחלה בתשלום דמי חכירה מהוונים מלאים (91% + מע"מ), לפני 9.6.2011 (מועד אישור ההחלטה בבג"ץ) החוכר יהיה זכאי לחלקת מגורים בגודל עד 2.5 דונם ללא הכללת שטח המגרש/ ים שפוצל/ו אם קיים שטח למגורים בנחלה.
8. רכישה של כל חלקת המגורים - במצב בו מבקש החוכר לרכוש את כל השטח המיועד למגורים) "השטח הצהוב") אין לדרוש סימון של קו 2.5 דונם על גבי מפת המדידה. השומה תוזמן בהתאם לנוהל הזמנת שומה.
9. כל מבני המגורים יכללו בתחום חלקת המגורים.
10. תישמר רציפות חלקת המגורים.
11. כל חזית הנחלה הנסמכת על הכביש תיכלל בחלקת המגורים.
12. ככל הניתן, עורף חלקת המגורים יקבע בקו במקביל לחזית חלקת המגורים.
13. ככל הניתן, יש לשמור על צורת מגרש רגולארית.

מסלולים ליישום ההחלטה:

1. מסלול דמי חכירה 3.75% + מע"מ - מסלול "דמי חכירה" בתשלום 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בניה בסיסיות למגורים מקנה את ההטבות הבאות:
   1. קיבולת בניה בסך של 375 מ"ר - חלוקה של 375 מ"ר בין המבנים בנחלה בבנייה נמוכה, עם אפשרות לניוד זכויות בנייה בין המבנים עד 375 מ"ר ללא תשלום לרמ"י.
      מעבר לכך יחול תשלום מלא בסך 91% + מע"מ כולל הנחת אזורי עדיפות.
       דגשים - ניתן לנצל את כל הקיבולת של 375 מ"ר עבור זכויות בנייה לשטח עיקרי ולשלם על זכויות בנייה לשטח שירות שעלותן כ- 60% משטח עיקרי.  בנוסף לשים לב, כי ניתן לבקש לנצל זכויות בנייה עבור בית שני ושלישי מתוך     קיבולת הבניה של 375 מ"ר בהפחתה של 160 מ"ר עבור הבית הראשי, כלומר את היתרה של 215 מ"ר ניתן לחלק בין בית שני 107.5 מ"ר ובית שליש 107.5 מ"ר מתוך קיבולת הבניה שמוקנית בעלות נמוכה משמעותית ביחס לקיבולת בניה מעבר ל- 375 מ"ר בגינה משולם 91% + מע"מ עם הנחות אזור.  אנו עושים שימוש בהסדר זה במסגרת "הפרוייקט המשפחתי" בעת חלוקת הזכויות  בין הילדים המבקשים לבצע בנייה בנחלה. 
   2. ביטול הדרישה לרצף בין - דורי - ניתן לבנות יחידות דיור עבור בעל הנחלה  ו"קרובו" (בן זוג, הורה, נכד, ילד מאומץ ובן זוגו של כל אחד מאלה) ולא נדרש "נכד  נשוי" או מעל גיל 24 על מנת לבנות את יחידת הסמך או יחידה שלישית.     
   3. פיצול מגרש בעלות דמי היוון בסך 33% + מע"מ משווי המגרש המפוצל.      
   4. מגורי אחים בנחלה - לאחר פטירת בעלי הנחלה ולאחר תשלום "דמי חכירה" ככל  והבניה נעשתה בהיתר ניתן להתיר מגורי "אחים" בנחלה.    
   5. הטבה עתידית - השכרת בתי מגורים בנחלה - המטרה היא כי רמ"י תאפשר  השכרה של בתי מגורים לאחר תשלום "דמי חכירה". הטבה זו בתקווה תינתן לאחר פרסום מסקנות הוועדה שהוקמה לפני 6 שנים ועדיין לא פרסמה     את מסקנותיה, למרות דרישות שמופנות לרמ"י. הועדה הוקמה על מנת לבחון חלופות הכנסה במשק החקלאי המשפחתי ובין היתר השכרת בתי מגורים בנחלה.
      הועדה לא נדרשה לאשר השכרה של בתי מגורים לאחר תשלום "דמי חכירה"!
      או שהאפשרות להשכרה תינתן במסגרת מאבק משפטי מול רמ"י. יודגש בעניין זה, כי מערכת האכיפה של רמ"י לא פועלת לאכיפה של השכרת בתי מגורים שבנויים בהיתר אלא רק במסגרת יישום ההחלטה או קבלת שירותים בנושאים של בנייה או אחרים הדורשים בחינה יזומה של רמ"י ביחס למצב השימוש במבנים בנחלה.
      בפועל לאחר בדיקה שביצעתי במרחבים השונים עולה כי רמ"י לא פועלת לאכיפה יזומה של השכרת מבנים בהיתר ואף נאמר לי כי הנושא לא נמצא בסדר העדיפויות של חטיבת שמירה על הקרקע. בנוסף הובהר לי, כי רמ"י בוחנת כל מקרה לגופו לרבות מקרים בהם בעל הנחלה נדרש להשכיר את בית המגורים בגין מעבר לדיור מוגן, מצבים רפואיים, כלכליים והומניטאריים על כל גווניהם. בפסק הדין שניתן בתיק שניהלנו בנושא השכרה, לראשונה בית המשפט הותיר פתח לפנות לרמ"י במקרים הומניטאריים שייבחנו על ידי רמ"י על מנת לקבל אישור חריג להשכרת בית מגורים ואני ממליץ לבעלי נחלות לעשות שימוש באפשרות זו.

דגשים מיוחדים למסלול "דמי חכירה":

1. ערך הקרקע נקבע על ידי טבלאות ערכי קרקע - הרשות רשאית לקבוע בהתאם לשומה פרטנית במקומות בהם אין הערכות לצורך קביעה בהתאם לטבלה.
2. תשלום דמי חכירה בשיעור 3.75% אינו מקנה היוון.
3. על דמי חכירה לא יחולו הנחות אזורי עדיפות.
4. קו עימות - חוכר בקו עימות פטור מכל תשלום בהתאם להחלטת חרבות ברזל בתוקף עד ליום 31.12.2028.
5. זכויות שנרכשו מעבר ל- 160 מ"ר בכל אחד מהמבנים בטרם יישום ההחלטה - זכויות נוספות שנרכשו בתמורה בהתאם להחלטות המועצה קודם להצטרפות להחלטה יזקפו מעבר להיקף הזכויות של 375 מ"ר.
6. הקניית זכויות מעבר ל- 375 מ"ר תעשה בנוסף מקום בו קיים בינוי בפועל של הזכויות הנוספות בהיתר, בתנאים הבאים:
   
   1. ללא תשלום דמי חכירה מהוונים במקרים הבאים:
   
        א. ניתן פטור לבעל עיטור גבורה.   
   
        ב. ניתן פטור עבור עד  50 מ"ר עבור אנשים עם מוגבלויות.   
   
   2. בתשלום בשיעור 3.75% במקרים הבאים: 
      
       א. הבינוי נעשה כדין בתקופה בה לא נהגו לגבות בעד זכויות מגורים נוספות.  
   
       ב. הבינוי נעשה כדין אך לא נגבה תשלום בעת החתימה על ההיתר מחמת טעות.
   
   
7. בניה מעבר ל 375 מ"ר - תחויב בתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור 91% + מע"מ כפוף להנחות אזורי עדיפות לאומית. ככל ושולם היטל השבחה תינתן הפחתה של היטל ההשבה וישולם לא פחות מ- 46%.
8. הגשת תכנית להוספת יח"ד בנחלה מעבר ליח"ד שלישית מותנית בהסכמת האגודה.
9. קיים חוזה חכירה - ככל וקיים הסכם חכירה בגין הנחלה, ייחתם חוזה חדש בנוסח פרק 8.3 סימן ב' וסימן ד' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל והחוזה הקודם יבוטל.
10. חובת חתימה על חוזה חכירה - בין אם קיים חוזה ובין אם לאו בעל הנחלה חייב לחתום על חוזה חכירה חדש ל- 49 שנים מיום אישור העסקה + 3 תקופות נוספות של 49 שנים בנוסח פרק 8.3 סימן ב' וסימן ד' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל.

ב. מסלול דמי רכישה בתשלום 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה קיימות ועתידיות מקנה את ההטבות הבאות:

1. רכישת כל זכויות הבניה הקיימות והעתידיות - זכויות בנייה למגורים בבניה נמוכה
   בלבד בחלקת  המגורים.         
   
   2.  פטור בעת העברת זכויות מתשלום דמי הסכמה בגין חלקת המגורים.     
   
   3.  פטור מתשלום בגין פיצול מגרש/ים למגורים בבניה נמוכה בלבד.           
   
   4.  ביטול רצף בין דורי.   
   
   5.  אפשרות למגורי אחים בנחלה.
   
   6. השכרת בתי מגורים בנחלה.    

דגשים מיוחדים למסלול "דמי רכישה":

1. ערך הקרקע יקבע על פי שומה פרטנית.
2. יחולו הנחות אזורי עדיפות, למעט על השיעור של 3.75% מכל זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות.
3. ביישובי קו עימות לא יידרש תשלום עד ליום 31.12.28 בהתאם להחלטת חרבות ברזל.
4. לא יגבה תשלום מקום בו קיים בינוי בפועל שנעשה בהיתר, בתנאים הבאים:
   
   1. ניתן פטור לבעל עיטור גבורה.
   
   2. ניתן פטור עבור עד 50 מ"ר עבור אנשים עם מוגבלויות.         
5. מעבר ממסלול "דמי חכירה" למסלול "דמי רכישה" - בעל נחלה שיישם את ההחלטה במסלול "דמי חכירה" ומבקש לשלם השלמה ל "דמי רכישה", יבוצע זיכוי של דמי החכירה.
6. תשלום דמי רכישה במסגרת העברת זכויות -
   באזור ללא עדיפות לאומית ישולם 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת
   זכויות למגורים קיימות ועתידיות.  
   2.  באזור עדיפות לאומית ב' : 20.14% בכפוף למגבלת ההנחה בסך 1,000,000 ₪.
        מעבר לכך משולם 33% + מע"מ.   
   3. באזור עדיפות לאומית א': 13.71% בכפוף למגבלת ההנחה בסך 1,000,000 ₪.
       מעבר לכך משולם 33% + מע"מ.    
7. חובת חתימה על הסכם חכירה - בין אם קיים חוזה ובין אם לאו חייב בעל הנחלה לחתום על חוזה חכירה חדש ל- 49 שנים מיום אישור העסקה + 3 תקופות נוספות של 49 שנים בנוסח פרק 8.3 סימן ב' וסימן ד' לקובץ החלטות המועצה.

מסלול "דמי חכירה" והשלמה ל- 33% + מע"מ עבור פיצול מגרש/ים מחלקת המגורים בנחלה:

1. רישום הזכויות - עסקת הפיצול תערך על שם בעל הזכויות בנחלה או ישירות עם מי שהומלץ מטעמו לקבל את הזכויות במגרש.
2. ביצוע עסקת הפיצול - במסגרת ביצוע עסקה ביחס למגרש שפוצל מנחלה בין אם המגרש נמכר בתמורה על ידי בעל הנחלה ובין אם המגרש הועבר ללא תמורה ל"קרוב" יש להמציא לרמ"י את מסמכי העסקה: הסכם מכר או תצהירי העברה ללא תמורה ואישורי מיסים.
3. הליך הפיצול ייעשה בכפוף לקיומה של תכנית תקפה המאפשרת את הפיצול.
4. שטח המגרש המפוצל וזכויות בניה של 160 מ"ר יופחתו משטח חלקת המגורים והיקף הבניה הבסיסי.
5. יח"ד קיימת עם זכויות בניה של לפחות 160 מ"ר, המשמשת בפועל למגורי בעל הנחלה תישאר תמיד צמודה לנחלה ולא יותר פיצולה מנחלה (יחידות לפל"ח תמיד יישארו כחלק מהנחלה ולא ניתן לפצל אותן מהנחלה).
6. פיצול בית שלישי, רביעי ואילך - תכנית לפיצול מגרש/ים מהנחלה, היוצרת יח"ד שאינן כלולות בנחלה, תהיה כפופה למגבלות תמ"א 35 ולאישור האגודה.
7. שומה לפיצול מגרש - שיעור של 33% + מע"מ משווי המגרש המפוצל לפי שומה עדכנית בהתאם לחישוב הבא: תשלום בשיעור 29.25% + מע"מ לקיבולת בניה של 160 מ"ר + תשלום בשיעור 33% + מע"מ עבור הזכויות הקיימות והעתידיות שטרם נרכש.
8. הנחת אזורי עדיפות לאומית - בהתאם לפרק 4.2 סימן א' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל הנחת האזור תוגבל למחיר תקרה אשר יעמוד על 500,000 ₪ ערך קרקע לא כולל הוצאות פיתוח ולא כולל מע"מ ליחידת דיור. על החלק שמעל 500,000 ₪ ישולמו לרשות דמי היוון בשיעור של 33% + מע"מ.
9. פיצול מגרש מחייב הצמדה של זכויות בנייה בסך מינימאלי של 160 מ"ר למגרש המפוצל.
10. עקרונות הפיצול המפורטים לעיל חלים גם במקרה של פיצול מגרש במסלול "דמי רכישה" למעט הדרישה לתשלום דמי היוון בגין המגרש. במסגרת עסקת הפיצול של יחידות בבניה נמוכה לאחר תשלום דמי רכישה לא יחול תשלום לרמ"י.
11. חבות בהיטל השבחה בעסקת פיצול - היטל השבחה ישולם על ידי בעל הנחלה ולא תהיה זכאות לכל קיזוז .
12. החוכר לא יהיה זכאי להשבה של חלק מדמי החכירה, אף אם בפועל לא נבנתה קיבולת הבניה בגינה שולם .
13. לאחר חתימה על הסכם חכירה ביחס למגרש המפוצל נרכשות כל זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות במגרש המפוצל ולא יידרש תשלום דמי היוון לרמ"י בגין בנייה במגרש .
14. ביישובים בהם קיימת חובה לעבור ועדת קבלה אזורית ייכלל תנאי בהסכם החכירה המחייב אישור ועדת קבלה.

ד. מסלול דמי חכירה 20% + מע"מ - ישולמו דמי רכישה בסך של 20% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה קיימות ועתידיות, בנחלה בה בוצעה העברת הזכויות לפי הסכם אשר נחתם בין הצדדים לאחר1.1993 ושולמו דמי הסכמה (לרבות במקרה שבו ניתן פטור בהתאם להטבות שניתנו בהחלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל - לדוגמא במקרה שבו בוצעה העברת זכויות אחרי 1.1.93 ולא שולמו דמי הסכמה כי ניתן למוכר פטור "משפחה שכולה", יכול בעל הזכויות להגיש בקשה לתשלום דמי רכישה והוא יהא זכאי למסלול 20% + מע"מ).

ה. מסלול "דמי רכישה" עד 20% + מע"מ - בנחלה בה בוצעה העברת זכויות לפי הסכם מכר שנחתם לפני1.1993 ושולמו דמי הסכמה, יקוזזו מדמי הרכישה 80% מדמי ההסכמה ששולמו, כשהם צמודים למדד המחירים לצרכן בלבד ובלבד שדמי הרכישה לא יפחתו מ- 20% משווי חלקת המגורים.

העברת זכויות בנחלה -

1. במועד העברת זכויות בנחלה, בין אם שולמו "דמי חכירה" ובין אם לא, יידרש בעל הנחלה לשלם "דמי רכישה" בשיעור של 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים למלוא זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות או השלמה לדמי רכישה ככל ושולמו בעבר דמי חכירה.
2. במקרה שבו שולמו בעבר דמי רכישה ישולמו רק דמי הסכמה.
3. במקרה שבו שולמו בעבר דמי רכישה וחלקת המגורים בעת יישום ההחלטה היתה קטנה מ- 2.5 דונם ומבוצעת מכירה של הנחלה, ככל שחל שינוי בגודל חלקת המגורים יחול תשלום דמי רכישה בגין השטח שנוסף .
4. ישולמו דמי הסכמה בעת העברת זכויות בגין החלקות החקלאיות של הנחלה.
5. דמי ההסכמה עבור יתרת השטח החקלאי יחושבו בסך של 2,000 ₪ + מע"מ בגין כל דונם חקלאי ולא תחול הנחת אזורי עדיפות לאומית וכן לא יחולו פטורים הקבועים בהחלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל.
6. מספר הדונמים החקלאיים של הנחלה יקבע בהתאם לאישור הרכב הנחלה שינתן על ידי האגודה בתוספת חלקה א' ללא חלקת המגורים, ובלבד שלא יחרוג מתקן הנחלה המותר לאותו ישוב.
7. בעל נחלה אינו רשאי להעביר זכויות בחלק מהנחלה בלבד, למעט פיצול מגרש/מגרשי מגורים בהתאם להוראות ההחלטה.
8. העברת זכויות תהיה בכפוף לאישור האגודה והדין הכללי. למרות האמור, במקרים חריגים רשאית רמ"י לפעול ללא הסכמת האגודה כאשר סירוב האגודה נובע מטעמים בלתי סבירים ובלבד שרמ"י נתנה לאגודה הזדמנות לנמק את הסיבות לסירובה.
   לא העבירה האגודה את הנימוקים לסירובה, תהיה רמ"י רשאית להעביר את הזכויות בנחלה ובלבד שהודיעה לאגודה על החלטתה הסופית.

חתימה טובה ובשורות טובות לכל עם ישראל!