סכסוכים רבים בין שכנים במושבים מתחילים כאשר ישנן הבנות רבות שנים בין שכנים אשר נעשות בעל פה. ההבנות נשמרות עד שמגיע יום בו אחד השכנים מוכר את זכותו בקרקע לאדם אחר אשר לא מוכן יותר לכבד את ההבנות הללו.
דוגמא לכך היא דרך משותפת בין חלקות סמוכות. זהו מצב בו כל שכן או אחד השכנים "תורם" חלק קטן משטחו על מנת ליצור דרך מעבר משותפת אשר תשרת את שני בעלי השטחים הסמוכים.
בשנים האחרונות מגיעים למושבים תושבים חדשים, רובם בעלי הון ומשאבים רבים, אשר קונים שטחים מהתושבים הוותיקים ולא מכירים בהסכמה ההדדית שהייתה בין מי שמכר להם את הנכס לבין התושב השכן.
התושבים החדשים, מבקשים היתרי בנייה ובונים גם בחלק ששימש עד כה כדרך מעבר. הדבר לא תמיד נעשה בתום לב ותוך התחשבות בצרכי התושבים הוותיקים אשר הסתמכו על הבנות רבות שנים.
דוגמא נוספת לסכסוך היא בעניין גבולות החלקה. במושבים רבים, טרם נעשתה פרצלציה ורישום מסודר של כל חלקה בפנקסי המקרקעין. התושבים מסתמכים על ההבנות שנעשו בניהם וכאשר מגיעים רוכשים חדשים, נוצרים סכסוכים סביב גבולות השטחים.
התושבים הוותיקים לרוב חוששים או שאין ביכולתם להתעמת עם התושבים החדשים והם נפגעים מהמצב כי נמנעת מהם דרך הגישה שלעיתים היא קריטית עבורם או שנגזל מהם שטח אשר שייך להם לפי הבנות רבות שנים.
בכתבה זו, יוסברו המושגים הנוגעים לדרך גישה כזו ויפורט מה ניתן לעשות על מנת לשמר את דרכי הגישה ואת גבולות השטח ללא תלות בזהות השכן.
הגדרת דרך משותפת בין חלקות סמוכות-
זהו מצב בו שכן מעניק לשכן השני זכות להשתמש בחלק מסוים משטחו או בכל שטחו לצורך מעבר. מצב זה אינו משנה את הבעלות הקניינית בשטח המדובר.
ההגדרה המשפטית לזכות כזו נקראת "זיקת הנאה" על פי סעיף 5 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969:
"זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם."
זיקת ההנאה יכולה להיות זכות מכוח חוזה שאין לה תוקף קנייני. במצב בו הזכות נשארת חוזית, היא רלוונטית ומחייבת רק את הצדדים לאותו חוזה. בענייננו, גם הסכמה בעל פה אשר שני הצדדים מקיימים אותה היא חוזה (למרות שקשה יותר להוכיח קיומו של חוזה הנעשה בעל פה).
הבעיה מתחילה כאשר אחד הצדדים לחוזה מוכר את הנכס שלו לאדם אחר. אותו אדם לא היה צד לחוזה ולכן, זכותו לעשות בקניינו כראות עיניו והוא לא בהכרח חייב להסכים ולכבד את חוזה שנכרת עם האדם שחי בנכס לפניו.
על מנת להבטיח שזיקת ההנאה תישמר ללא קשר לזהות בעל הנכס, היא צריכה להיות קניינית. לפי חוק המקרקעין, ישנן שתי דרכים להפוך את הזכות לקניינית:
- רישום זיקת ההנאה בפנקס המקרקעין (בטאבו): לפי סעיף 7(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, " עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום."
לכן, לפי סעיף זה, על מנת להפוך את הזכות לקניינית יש דרישה לרישום הזכות. הזכות לזיקת הנאה יכולה היא לתקופה בלתי מוגבלת אלא אם בתנאי זיקת ההנאה נרשם שהיא לתקופה מסויימת.
זוהי זכות חזקה יותר מזכות חוזית ובמידה ונרשמה לתקופה בלתי מוגבלת, אדם שירכוש את הנכס לא יכול לבטלה על דעת עצמו והוא חייב לפנות לבית המשפט על מנת לבקש לבטלה.
"בית המשפט רשאי, על פי בקשת צד מעונין או היועץ המשפטי לממשלה, לבטל את הזיקה או לשנות תנאיה, אם ראה לעשות כן בגלל אי הפעלת הזיקה או בגלל שינוי בנסיבות השימוש בה או במצב המקרקעין הזכאים או הכפופים; ורשאי בית המשפט לפסוק פיצוי למי שנגרם לו נזק על ידי הביטול או השינוי." (סעיף 96 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969).
- רישום זיקת הנאה מכוח שנים: חוק המקרקעין נותן הגנה למי שקיבל זיקת הנאה והשתמש בה בהיתר של בעל המקרקעין לאורך שלושים שנים רצופות או יותר. במצב כזה, האדם שקיבל את זיקת ההנאה רשאי לדרוש את רישומה גם בהיעדר הסכם מפורש בכתב. (סעיף 94 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969)
** חשוב לדעת כי זיקת הנאה לאורך שנים לא חלה על מקרקעי ציבור. לכן אם הקרקע שייכת למנהל מקרקעי ישראל והיא אינה קרקע פרטית, גם אם ניתנה זיקת הנאה על הקרקע או על חלק ממנה לשנים רבות, לא ניתן יהיה לבקש את רישומה רק על סמך השימוש לאורך השנים. (סעיף 113 (ג) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969)
דוגמא לכך מובאת בפסק דין ת"א (כפר סבא) 3175-01 שורצמן יעל נ' ד"ר שמואל ליובושיץ. בעניין זה, הצדדים הם שכנים בשתי חלקות צמודות. בין החלקות הייתה דרך מעבר משותפת שנבנתה משטח קטן של כל חלקה. דרך המעבר הייתה קריטית לתובעת שכן, בלעדיה אין היא יכולה להגיע לחלק האחורי של החלקה שלה. הנתבע, רכש את החלקה וביקש היתר בניה בין היתר לבניית גדר אשר כתוצאה ממנה, תיפגע דרך המעבר המשותפת.
התובעת טענה גם לתוקפו היתר הבניה אשר התבסס על מפה מצבית שלא תאמה את המצב בשטח ובנוסף, טענה כי בגלל שדרך המעבר משמשת אותם כבר כ-60 שנה, אז יש להם זיקת הנאה מכוח שנים ולכן יש לכבדה גם אם אין להם זכות לרשום אותה.
הנתבע טען כי אין בתכנית השגויה כדי לבטל את כל היתר הבניה וכי אין זכאות לזיקת הנאה מכוח שנים משום שהמקרקעין הם מקרקעי ציבור.
בית המשפט קבע, כי ההיתר יוותר על כנו מלבד הקמת הגדר, וזאת בגלל טעות טכנית של הועדה לתכנון ובנייה שאישרה את ההיתר מבלי לזמן את התובעת.
לגבי זיקת ההנאה, בית המשפט קבע כי
"חד משמעי וברור שאין מקרקעי ציבור חלק מסעיף 94. קרי, אין רבותא אם אתה בעלים, חוכר, חוכר משנה; המקרקעין כמקרקעי ציבור, אינם נתפסים כמקרקעין שיכולים להכפף בזכות של זיקת הנאה מכח שנים. "
בפסק דין רע"א 7285/07 רוברט טורון נ' רחל בנאסולי, נאמר באמרת אגב " כי כבר הועלתה הסברה, שעל אף הוראת סעיף 113, יכולה לקום זכות הדומה באפייה לזיקת הנאה (דהיינו "שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם", כלשון סעיף 5 לחוק המקרקעין) אלא שתוקפּה הוא כלפי בר רשות או חוכר בלבד" אך, השאלה לא הוכרעה בפסק הדין ולכן אין הלכה בנושא.
- תכנון תב"ע לרישום על ידי המושב: רישום של זיקת הנאה הוא פיתרון טוב במצב בו ישנו רישום מסודר בטאבו של כל חלקה. אך, כאמור, במושבים רבים זה לא המצב ולכן יכולים להיות סכסוכים על עצם זיקת ההנאה ועל השאלה למי בכלל שייך שטח מסוים. על מנת לפתור את הבעיות הללו, המושב יכול לתכנן את התב"ע לרישום ולהגדיר שם את הגבולות של כל חלקה ואת השטחים המשמשים לדרך גישה או לדרך מעבר משותפת. כך, הכל מסודר ורשום ואדם אשר בא לקנות את השטח, יודע מראש מהן גבולות השטח שלו, את אחוזי הבנייה המותרים לו והאם קיימת דרך מעבר בחלק משטחו. בכך, נמנעים מאי הבנות ומסכסוכים רבים.
לסיכום:
כולנו רוצים להימנע מסכסוכים עם השכנים שלנו על שטח. לכן, הבנות בעל פה בין השכנים הן לא תמיד מספיקות והן לא תמיד יהיו תקפות כאשר מגיעה העת לחילוף שכנים. לכן, מומלץ שהמושב יתכנן תב"ע בה יסומנו הגבולות של כל שטח ושטח בתחומי המושב. התב"ע תגדיר גם את דרכי המעבר המשותפות וכך לא יהיה מקום לוויכוח.
בנוסף, כל אדם המגיע להסדר עם שכנו, יכול להגן על עצמו ולשמור על זכויותיו ללא תלות בזהות השכן על ידי רישום זכותו בפנקסי המקרקעין.
אין לראות בכתבה חוות דעת משפטית והיא נועדה לתת לקוראים עדכון לנושא שטופל וגושר בהצלחה אצלנו במשרד.
