תיקון 5 לתמ"א 35 - שיקולים בתכנון כפרי / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

המטרה של תיקון 5 לתמ"א 35 שכותרתו "ישובים כפריים" היא, לתת מענה לגידול וצמיחה רב דורית בישובים הכפריים, תוך שמירה על ייחודם, במקביל לייעול השימוש בקרקע ושמירה על החקלאות והמרחב הפתוח תוך הבחנה בין אזורים והעצמת מרחב שיקול הדעת של מוסדות התכנון.

תיקון 5 מבקש להגדיר את כללי המסגרת לתכנון יישובים כפריים בראייה ארוכת טווח, בהתייחס לארבעה פרמטרים עיקריים: צפיפות, תמהיל יחידות הדיור, תוספת השטח לבינוי, דיור מוגן.

תיקון 5 נמצא בתהליך מתקדם ובהתאם להחלטה האחרונה שהתקבלה בדיון שהתקיים ביום 28.11.2023 בולנת"ע, המליצה הועדה למועצה הארצית להעביר את התוכנית להערות הוועדות המחוזיות. לאחר שהוועדות המחוזיות יעבירו את הערותיהן יתקיים דיון בהערות הוועדות המחוזיות ולאחר מכן תעודכן התוכנית בהתאם ותעבור לאישור הממשלה.

בהתאם לאבני הדרך המשוערות שפורסמו בחודש יולי 2022 כאשר החלו לעבוד על התוכנית, הצפי היה כי התוכנית תאושר עד חודש יולי 2023. לפיכך ובהתאם להתקדמות העבודה ובהתאם לבדיקה שביצעתי במינהל התכנון, הצפי הוא כי התוכנית תאושר במהלך שנת 2024.

תיקון 5 משנה באופן מהותי את כל מה שידענו עד היום על תכנון המרחב הכפרי בכלל ועל תכנון ובניה בנחלות, משקי עזר ומגרשים מקצועיים, בפרט. לפיכך, קיימת חשיבות עליונה כי בעלי הנכסים במושבים יכירו היטב את הוראות התוכנית, שכן השינויים שהתוכנית תביא איתה ישפיעו על התכנון של המשק החקלאי המשפחתי, משקי עזר ומגרשים מקצועיים, בכל ההיבטים והמשימה שלנו היא לתכנן את העתיד של "המשק המשפחתי" בהתייחס למעבר הבין דורי והרצון לשמר את הפוטנציאל לדורי דורות.

עקרונות מרכזיים להגדלת הצפיפות בישובים כפריים:

בדיון שהתקיים בוולנת"ע ביום 28.11.2023 פורסם "מסמך מספר 4 - שיקולים בתכנון כפרי" ולהלן יובאו עיקרי המסמך.

במדינת ישראל קיימים כ- 850 ישובים כפריים בתחום של 48 מועצות אזוריות. הישובים הכפריים נחלקים למספר סוגי ישובים עיקריים, בהם מושבים, קיבוצים, כפרים לסוגיהם, וישובים קהילתיים.

לישובים הכפריים מכנה משותף המייחד אותם מישובים עירוניים, המתבטא בהיותם קטנים, בעלי אפיון קהילתי הנושא משמעויות כלכליות ודמוגרפיות, בעלי מאפייני בינוי מובחנים ביחס לישובים העירוניים ובעלי זיקה גבוהה למרחב הפתוח.

החקלאות היא בעלת חשיבות לאומית בייצור ובאספקת מזון לתושבים, בתרומה לכלכלה במעגלים משניים של עיבוד התוצרת החקלאית ושיווקה וכן בהיותה חלק מרכזי מנוף דמותה של הארץ. בשנים האחרונות, כתוצאה מתהליכים שונים, בין היתר כלכליים, הלך והצטמצם חלקה של החקלאות הן בהיקף הקרקע ואיכותה והן בתעסוקת תושבי הישובים הכפריים. בנוסף להיותה הכרחית בהיבטים של ביטחון מזון וקיימות, יש לקרקע החקלאית משמעות רחבה מבחינת שירותי המערכת האקולוגיים, נוף, נופש, מורשת ועוד.

שינוי 5 מתבסס על הבחנה בין ישובים כפריים ואופן צמיחתם כישובים קטנים הנטועים במרחב פתוח, לבין ישובים עירוניים ומרחב עירוני. השינוי נועד בכדי לאפשר מענה לגידול וצמיחה רב דורית של הישובים הכפריים, לשמר את המגוון היישובי ברמה הארצית ולשמור ככל הניתן על המרחב הכפרי ועל החקלאות.

עקרונות התוכנית:

א. גידול וצמיחה רב דורית - בשל היותם של הישובים הכפריים קטנים, יש חשיבות לשמירה על מחזור חיים רב דורי לאורך זמן, להמשך קיומם. מענה זה ראוי שיינתן בהתייחס לגודלו וצרכיו הדמוגרפיים, החברתיים והכלכליים של הישוב ומתוך כוונה לשמר את מאפייניו.

ב. ייעול השימוש בקרקע - עידוד תוספת יחידות דיור בתוך השטח המיועד לבינוי ביישוב, ככל הניתן, במטרה לייעל את השימוש בקרקע ולשמור על השטחים הפתוחים, החקלאות, משאבי הטבע, ערכי הנוף והמורשת, ואופיו הכפרי של המרחב.

ג. שמירה על ייחודם של הישובים, המרחב הכפרי והתפקוד החקלאי - מאחר והתוכנית מרחיבה את האפשרות לגידול הישובים, הוצבו כללים שמטרתם להבטיח את השמירה על הערכים הגלומים בישובים ועל המרחב שסביבם, בכלל זה הצורך בראייה כוללת לישוב תוך הצגת פריסה של מגוון יחידות הדיור ביישוב באופן שקוף וצופה פני עתיד שיאפשר למוסד התכנון לשקול נושאים כמו רב דוריות, ייחודיות, תפקוד חקלאי וערכי מורשת.

"מסמך יישובי":

מסמך יישובי יוגש לועדת התכנון ובו תוצג פריסת יחידות הדיור על מנת להראות את התאמת הגידול המבוקש לצרכי היישוב, כך שניתן היה להבין את ההשפעה המצטברת של התכנון המבוקש. קיים קושי במצבים בהם מקודמות בישוב תוכניות נקודתיות או חלקיות שאינן מציגות תמונה מלאה לגבי פריסת יחידות הדיור בישוב ולא מאפשרות להבין את ההשלכות המצטברות של תוספת יחידות הדיור.

מכסת יחידות הדיור הקבועה בתמ"א הינה המכסה המקסימלית ואין בהיקף יחידות הדיור הקבוע בתמ"א משום הכוונה למיצוי מלוא המכסה, אלא במקרים בהם קיימת הצדקה לכך.

"תמהיל יחידות הדיור":

במסגרת התכנון יידרש תמהיל של יחידות דיור שיספק מענה לדיור רב דורי עבור הגיל שלישי, זוגות צעירים, חיילים וכיוצ"ב. לצורך כך נקבע בתוכנית גודלן הממוצע והמירבי של יחידות דיור אלה, על מנת להבטיח שייווצר היצע מגוון של יחידות דיור ביישוב.

מדובר על תמהיל הכולל לפחות 30% מסך היחידות בתוספת שתהיינה במגוון גדלים. שטחן המוצע של יחידות אלה יהיה בין 70-80 מ"ר ושטחה המירבי של כל יחידת דיור לא יעלה על
105 מ"ר. מוסד התכנון רשאי להפחית את יחידות הדיור להיקף שלא יפחת מ- 15%.

"צפיפות":

התוכנית קובעת את ערכי הצפיפות המינימליים והמקסימליים לפי האזור בו מצוי הישוב. ערכי הצפיפות  מאפשרים יצירת מגרשים קטנים, תמהיל של יחידות דיור במגרש אחד וכד', שיוכלו מחד, לתת מענה לבנייה באופי כפרי ומאידך, לתת מענה למגוון אוכלוסיות. התוכנית מאפשרת גמישות להנמכת ערכי הצפיפות עבור יישובים שנדרש לחזקם ולטובת פעילות חקלאית וכן חריגה מהצפיפות המקסימלית, במקרים בהם מוסד תכנון סבור שקיים יתרון תכנוני בכך.

"דגמי היישובים":

דגם 6 - יישובים שמונים 3,001 - 4,999 נפש.         
דגם 7 - יישובים שמונים 2,001 - 3,000 נפש.         
דגם 8 - יישובים שמונים 0 - 2,000 נפש.   

"אזורים":

אזור א' - מרכז, ירושלים, תל אביב.        
אזור ב' - חיפה, נפת אשקלון למעט עוטף עזה.      
אזור ג' - נפת ב"ש, עוטף עזה, מחוז צפון. 

הישובים הכפריים מסווגים לשלושה דגמים במטרה לייצר מנגנון לגידול הדרגתי השומר על מגוון היישובים ברמה הארצית. בהתאם לדגמי הישובים קובעת התוכנית קיבולת יחידות דיור שנועדה לתת מענה לגידול המותאם לאופי הישוב ואינה מהווה יעד להגדלת הישוב.

מרבית היישובים הכפריים משויכים לדגם 8 (0 - 2,000 נפש),  כאשר בכ - 72% מהישובים היקף האוכלוסייה קטן מ - 1000 נפש. מוסד תכנון יוכל להחליט על העברת הישוב לדגם שלפניו לפי התנאים שנקבעו, ולא יתאפשר דילוג של שני דגמים, זאת במטרה לשמור על גידול הדרגתי של הישוב עצמו ובהתייחס לשאר הישובים באזור.

כללי תכנון לפי אזורים:

אזור ג - נפת ב"ש, עוטף עזה, מחוז צפון -

באזורים אלה מצויים מרבית הישובים הכפריים (כ- 470). האתגר המרכזי באזורים אלה הוא הבטחת המשך קיומם של הישובים הכפריים, לרבות חיזוקם של הישובים המרוחקים והחלשים שבהם, במקביל לשמירה הן על השטחים הפתוחים והן על ממשק מפרה עם הישובים העירוניים.

• צפיפות - בטווח שבין 3-8 יח"ד לדונם בהתחשב בדגם הישוב ולא פחות מ- 2 יח"ד לדונם בישובים המצויים בקרבה לגבולות עם סוריה, לבנון, ירדן, מצרים ורצועת עזה וכן בישובים קטנים במצב סוציו אקונומי נמוך או לצורך שילוב פעילות חקלאית, במטרה לעודד ולתמרץ אזורים מרוחקים, יישובים חלשים ועיסוק בחקלאות במשקים המשפחתיים.
• תוספת שטח לבינוי - תתאפשר לאחר שנבדקה האפשרות לעיבוי פנימה ונמצא כי לא ניתן. לא נקבעה מגבלה להיקף תוספת השטח שתתאפשר באזור זה, אך יידרש להראות כי אין חלופה אחרת לתוספת יחידות הדיור בישוב.
• מעבר דגם - מדגם 8 לדגם 7 יתאפשר באישור הוועדה המחוזית. מעבר מדגם 7 לדגם 6 יתאפשר במסגרת שינוי תמ"מ או תכנית כוללנית ובאישור המועצה הארצית.
• דיור מוגן - אין מגבלה על כמות בתי הדיור המוגן שניתן לאשר במועצות האזוריות באזור זה. היקף יחידות הדיור עבור בית דיור מוגן הינו מעבר לקבוע בדגם היישוב ולא בא בחשבון מכסת יחידות הדיור של היישוב.

אזור ב - מחוז חיפה ונפת אשקלון:

אזורים אלה מאופיינים בקרבה לאזור המרכז ובהיותם אזורי ביקוש קיימים או בהתהוות. בדומה לאזור א', מגמות הפיתוח יוצרות אתגר בשימור השטחים הפתוחים והחקלאיים, שבאזור זה נמצאים עדין בהיקפים משמעותיים.

• צפיפות - בטווח שבין 4-8 יח"ד לדונם בהתחשב בדגם הישוב. הגמישות לעניין צפיפות המינימום אינה חלה באזור זה, למעט לצורך מגרשים חדשים המשלבים מגורים ופעילות חקלאית (נחלות). על מנת להבטיח שימוש יעיל בקרקע גם במגרשים המיועדים למגורים בתוכנית מפורטת, צפיפות המינימום ככלל תהיה 3 יח"ד לדונם, למעט במגרשים המשלבים מגורים ופעילות חקלאית או במקרה של פיצול יחידת דיור קיימת.
• תוספת שטח לבינוי - לא תתאפשר באזור זה, למעט במקרים חריגים ובהיקף של עד 25 דונם ברוטו, זאת במטרה לעודד את עיבוי השטח המיועד לבינוי בישובים ולמזער את הפריצה לשטח הפתוח.
• מעבר דגם - מדגם 8 לדגם 7 יתאפשר בסמכות מועצה ארצית. מעבר מדגם 7 לדגם 6 לא יתאפשר, למעט במקרים חריגים.
• דיור מוגן - באזורים אלה מוגבל מספר בתי הדיור המוגן החדשים במועצות האזוריות לעד 2.

אזור א - מחוזות מרכז, ירושלים ותל-אביב:

באזור זה ישנם כ- 250 ישובים כפריים מסוגים שונים, מרביתם ישובים חקלאיים (מושבים וקיבוצים) וקיימים בו גם ישובים כפריים קהילתיים שנבנו בצפיפות נמוכה. מדובר באזור הביקוש של מדינת ישראל בו קיים ריכוז גדול של ישובים עירוניים והקרקע החקלאית מועטה ומצויה בחלקה תחת כוונות פיתוח. באזור זה יש חשיבות מירבית לשימור רצף השטחים הפתוחים והקרקע החקלאית וככל שנלקחים שטחים פתוחים לטובת פיתוח, יש להבטיח את ייעול השימוש בקרקע. בנוסף, תוספת של תושבים במרחב הכפרי באזור זה נושאת עמה השלכות תחבורתיות ותשתיתיות.

• צפיפות - בטווח שבין 5-10 יח"ד לדונם, בהתחשב בדגם הישוב. הגמישות לעניין צפיפות המינימום אינה חלה באזור זה, למעט לצורך מגרשים חדשים המשלבים מגורים ופעילות חקלאית. על מנת להבטיח שימוש יעיל בקרקע צפיפות המינימום ככלל תהיה 3 יח"ד לדונם, למעט במגרשים המשלבים מגורים ופעילות חקלאית או במקרה של פיצול יחידת דיור קיימת.
• תוספת שטח לבינוי - לא תתאפשר באזור זה, למעט במקרים חריגים ובהיקף של עד 25 דונם ברוטו, זאת במטרה לעודד את עיבוי השטח המיועד לבינוי בישובים ולמזער את הפריצה לשטח הפתוח.
• מעבר דגם - לא יתאפשר באזור זה אלא במקרים חריגים. מרבית הישובים באזור זה הינם ישובים קטנים מאד, להם ניתן בתוכנית אופק גידול לטווח ארוך. בנוסף, המרחב באזור זה רצוף בישובים עירוניים וקיימת חשיבות יתרה בשימור מגוון הישובים הכפריים הקיימים בו.
• דיור מוגן - באזורים אלה מוגבל מספר בתי הדיור המוגן החדשים במועצות האזוריות לעד 2 ישובים.

יישובים כפריים הסמוכים לערים:

כיום ישנו מספר מועט של ישובים כפריים המצויים בתוך המרקמים העירוניים, אולם ישנם גם לא מעט יישובים כפריים המצויים בסמיכות ליישובים מיוחדים, שחלקם מהווים יישובים עירוניים לכל דבר, אך אינם מוקפים בגבול של מרקם עירוני. לכן קיים קושי להגדיר את התבחינים לפיהם יוגדר יישוב כסמוך עיר, ברמה הארצית, ללא בחינה רחבה המתייחסת גם ליישובים העירוניים וגם לממשק עיר-כפר. משכך, השינוי כולל התייחסות לישובים המצויים בסמיכות ליישובים עירוניים ומאפשר למוסד התכנון להגדיר מקרים אלה ברזולוציה המקומית תוך שיקול היבטים של זיקה תפקודית, ממשק, כיווני התפתחות ועוד.

הנחיות ושיקולים בתכנון ישובים כפריים:

• מסמך יישובי - המסמך שיוגש על ידי היישוב יכלול את המרכיבים הבאים: נתוני אוכלוסייה המהווים את הבסיס הפרוגרמטי לתכנון הישוב, תוספת יחידות הדיור הנדרשת, הצפיפות, התמהיל ואופן ארגונם של אלה בישוב, מיפוי דמוגרפי של האוכלוסייה הקיימת בישוב, בהתייחס, בין היתר, להיבטים כגון פילוח לפי גיל, אוכלוסיות עם צרכים מיוחדים, ועוד. בנוסף, נתונים לגבי אוכלוסייה נוספת ביישוב כגון סטודנטים ועובדים זמניים, הנשענת על תשתיות הישוב, צפי האוכלוסייה ביישוב לאחר התוספת המוצעת בתוכנית, קצב גידול האוכלוסייה, ואפיון מגמות כגון קבעון בגידול הישוב, גידול רב דורי קיים, הגירה שלילית או חיובית וכיוצ"ב.
• יחידות הדיור ופריסתן בישוב - פירוט היקף יחידות הדיור המאושרות בישוב והמוצעות בתוכנית, וחלוקה עקרונית מוצעת של הישוב לפי אזורים ו/או מתחמים ו/או מגרשים מסוגים שונים, בהם יפורט ארגון יחידות הדיור החדשות והתמהיל המוצע, בראייה ארוכת טווח.
• השפעות תוספת יחידות הדיור - תחבורה וחניה, כושר הנשיאה של רחובות הישוב והצירים אליו הוא מתחבר, עומסי תנועה וחניה צפויים ומשמעותם, השפעה על תחבורה ציבורית, השפעות של תוספת האוכלוסייה על החיבור למערכת כבישים ארצית.
• תשתיות ושירותים ציבוריים - פרוט התשתיות והשירותים הקיימים בישוב, ניתוח השפעת תוספת יחידות הדיור על כושר הנשיאה שלהם ופירוט תוספת השירותים והתשתיות הנדרשים כמענה לתוספת המגורים הצפויה.
• תעסוקה פנים יישובית ומועצתית בהיבט כלכלי - פירוט התעסוקה הקיימת ביישוב או במועצה, והמענה הנדרש לתוספת האוכלוסייה הצפויה.
• תפקוד חקלאי וערכי מורשת - במסגרת תכוניות לתוספת יחידות דיור בישובים הכפריים יש לשמור על ייחודו של הישוב הכפרי בהתייחס לתכנון המותאם לסוג היישוב, במטרה לשמור על צביון וזהות מקומית ככל שקיימים, דוגמת קיבוצים ומושבים, המהווים צורת התיישבות ייחודית בעולם, המשקפת מורשת ארוכת שנים.
• השתלבות הבינוי החדש - לא ליצור ניגודיות חדה בין הבינוי החדש לבינוי הקיים והימנעות מתכנון שכונות נפרדות ומנותקות מהישוב הקיים מבחינה עיצובית ותפקודית. בינוי חדש יכול שיהיה מגוון ורווי ולא בהכרח צמוד קרקע. התבססות על שלד היישוב, חיזוק השטחים הציבוריים, הדרכים והשבילים הקיימים, ככל הנדרש, במטרה להבטיח מבנה מערכתי מאוחד לישוב כולו, שמירה על המרכז כמרכיב מרכזי בצביון וזהות הישוב וכמרחב המאפשר ערוב שימושים והתכנסות, תכנון המעודד הליכתיות ונגישות תוך התייחסות לקומפקטיות, הצללה, מערך שבילים לתנועה רגלית ורכובה, וקישוריות למרכז הישוב, שיתוף נציגות הישוב בהליך התכנון לצורך קבלת תכנית מוסכמת וישימה.
• שמירה על תפקוד חקלאי - מוסד תכנון יעריך את ההשלכות של תוספת יחידות הדיור על התפקוד החקלאי בהתייחס לצמצום הפגיעה בקרקע חקלאית, שמירה על שטח מבני המשק (יישובי או פרטי) גם אם אינם מתפקדים כיום, מתוך ראייתם כעתודה לשימוש חקלאי עתידי, מניעת קיטוע רצף של שטחים חקלאיים ושטחים פתוחים אחרים, במטרה להבטיח מעבר ותנועה של משאבים ואורגניזמים במרחב החקלאי, האחראים לתהליכים אקולוגיים חיוניים לחקלאות.
• מגרשים המשלבים מגורים ופעילות חקלאית - נחלות ומשקי עזר - יש להבטיח את הפוטנציאל להמשך קיומה של הפעילות החקלאית. בניית הבתים בנחלות תוך הבטחת היתכנות הקמה של מבני משק בעתיד.
• מגרשי מגורים שאינם משלבים פעילות חקלאית - ימוקמו באופן שיבטיח צמצום של מגבלות הדדיות העלולות להיווצר בין מגורים לחקלאות, ובכך אף לסכל פעילות חקלאית קיימת או עתידית מהשלכות הנובעות מרעש, ריח, ריסוס ודישון, נגישות ותפעול לכלים חקלאיים, הצללה, זיהום אור, פגיעה במשטר מים שעלולים לפגוע בתוצרת החקלאית, מגורי עובדים זרים בחקלאות.
• טווח צפיפות ותמהיל - בעת קביעת התמהיל והצפיפות בתוכנית יישקלו תמהיל של יחידות דיור בגדלים שונים. ארגון יחידות הדיור בתחומי המגרש יתוכנן באופן שיאפשר תוספת עתידית של יחידות דיור.
• מעבר בין דגמים - העברת דגם יכולה להיות כאשר הישוב מהווה עוגן משמעותי במרחב או מרכז אזורי. בחינת זו תעשה בהתייחס לצרכים המקומיים של הישוב עצמו, מיקומו ותפקידו במערך ההתיישבות האזורית לרבות נגישות לתשתיות, מוקדי תעסוקה וכו'.

עקרונות ייחודיים לסוגי הישובים הכפריים:

מושב -

מושב הוא צורת התיישבות כפרית ייחודית למדינת ישראל, המתבססת על קהילתיות מחד ועל משק משפחתי מאידך. במושב מגרשים מסוגים שונים: נחלות שבהן המגורים ממוקמים בצמוד לחלקה החקלאית, משקי עזר, מגרשים לבעלי מקצוע ומגרשי מגורים. מבנה המושב מאופיין באחד משני דגמים בסיסיים: מושב עובדים דגם א', בו השטח החקלאי נמצא ברצף לחלקת המגורים, ומושב דגם ב', בו השטחים החקלאיים של הנחלות מנותקים משטחי המגורים, לעיתים בצמוד לישוב ולעיתים גם במרחקים גדולים ממנו.

כדי לאפשר גידול וצמיחה של המושבים במקביל לשמירה על אופיים ועל תפקודם החקלאי על מוסד תכנון לתת את הדעת לשיקולים הבאים:

• שמירה על המבנה המרחבי של המושב - במושבים בהם השטח החקלאי נמצא ברצף למגורים יש לשמור על רציפות המגורים הליניארית לאורך רחובות המושב בעדיפות ואח"כ במקבצים קטנים, בצמידות דופן לבינוי הקיים ולא כשכונת הרחבה נפרדת.
• שמירה על מרכז היישוב ועל מאפייניו האדריכליים והתפקודיים.
• תוספת יחידות דיור בחלקת המגורים בנחלה - התוספת תבוצע באופן מודולרי, למיצוי השטח המיועד למגורים עבור יחידות הדיור הנוספות בעתיד.
• תוספת יחידות הדיור המוצעת בתוכנית לא תפגע בפעילות החקלאית בנחלה - במקרים בהם לא קיימת פעילות חקלאית יש לוודא כי לא יפגע הפוטנציאל לפעילות חקלאית עתידית ובכלל זה הקמה של מבנים חקלאיים שיידרשו לחקלאות.
• דרכים חדשות למגורים החדשים - במידה ותידרשנה דרכים חדשות למגורים החדשים הן תהיינה מקושרות לקיימות ותכנונן יהיה דומה לדרכים הקיימות במושב.

קיבוץ -

הקיבוץ הוא צורת התיישבות ייחודית למדינת ישראל, המבוססת על ערכים של שוויון, שותפות ועזרה הדדית. אלה באים לידי ביטוי הן במבנה הפיזי-אדריכלי של הקיבוץ. כדי להבטיח שמירה על ייחודו של הקיבוץ, על מוסד תכנון להתייחס לשיקולים הבאים:

• שמירה על ההפרדה המסורתית הקיימת בין תחום המחנה לאזור מבני המשק.
• ארגון מרחבי קיים המייצר חללים פתוחים בין מבני המגורים למפגש תושבים.
• המשך תפקודו של הגרעין ההיסטורי של הקיבוץ כמרכז הישוב.
• שימוש בסגנון בינוי המשתלב בדפוסי הבינוי של המרקם הקיים הכולל: גובה מבנה, כיוון העמדת המבנים, היבטי בינוי ועיצוב הקיימים בקיבוץ ועוד.
• תוספת שטח לבינוי תתוכנן ברצף לשטח המגורים הקיים - ברצועות בהיקף של שכונה קיימת ובהמשך רציף למערכת השבילים הקיבוצית ובכל מקרה, לא כשכונת הרחבה נפרדת.
• קשר רגלי בין המגורים החדשים למבני הציבור במרכז הקיבוץ - הקפדה על תנועה רגלית בלתי מופרעת בין המגורים למרכז הקיבוץ תוך שמירה על מקבצי חנייה במעטפת.
• שמירה על נוף הקיבוץ - רצף של שטחים פתוחים ציבוריים, המשתלבים בחצרות הפרטיות ע"י מרכיבי הפרדה רכה בין הפרטי לציבורי.

מושבים שיתופיים - לאורם של העקרונות החלים על קיבוצים, בשינויים המתחייבים, יישקלו גם תוכניות למושבים שיתופיים שהינם בעלי מאפיינים דומים.

ישוב קהילתי -

הישובים הקהילתיים מאופיינים בבניה צמודת קרקע לאורך רחובות. לרובם מרכז יישובי ורשת דרכים ושבילים, המעודדים מפגש ותחושת קהילתיות והשיקולים התכנוניים הם כלהלן:

• צמצום תהליכי פירבור ושמירה על היררכיית ישובים בראייה אזורית וארצית.
• העדר פעילות חקלאית השזורה בחיי הישוב - מתאפשר מבנה קומפקטי וצפוף לישוב שיכול לכלול מבנים מגוונים, לרבות בנייה רוויה, ותמהילי דיור במגרשי המגורים.
• שמירת המרכז היישובי וחיזוק רשת השבילים.

סיכום ומסקנות:

1. עלינו לבחון את התהליכים שמתרחשים במינהל התכנון בקידום תיקון 5 לתמ"א 35 בהתייחס למדיניות רמ"י בחלקת המגורים בנחלות כפי שבאה לידי ביטוי בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל.
2. כפי שהובא בהרחבה לעיל, אנו רואים כי למינהל התכנון יש כוונה לקדם את תיקון 5 ולהביא אותו לאישור להערכתי עד סוף שנת 2024.
3. התכנון שמציע תיקון 5 למרחב הכפרי בכלל ובנחלות, משקי עזר ומגרשים מקצועיים במושבים, בפרט, הוא כה דרמטי כך שהוא משנה את תפיסות העולם התכנוניות להן הורגלו עשרות שנים באופן שרבים מבעלי הנכסים עימם אני עורך דיון על "הפרוייקט המשפחתי" כלל לא מסוגלים לראות - איך הנכס יראה לאחר תיקון 5.
4. עלינו לצפות את העתיד ולהכיר בעובדה כי תיקון 5 שמקדם מינהל התכנון ביחד עם החלטות רמ"י המשתנות מעת לעת - מטרתן היא לערוך שינוי מהותי במארג הכללים החלים על נחלות, משקי עזר ומגרשים מקצועיים, בהיבטים התכנוניים והמשפטיים, שיביאו בהכרח לכך שבעתיד הלא רחוק (כ- 10 שנים מאישור התוכנית) המושב לא ייראה כפי שאנו רגילים לראות אותו כיום, על כל המשתמע מכך.
5. השיקולים לתכנון יישוביים כפריים כפי שהובאו בהרחבה לעיל מבקשים לשמור על הרכב האוכלוסייה הכפרית, אורחות החיים וזהות הישוב הכפרי ולהותיר שטחים לחקלאות ואף יאפשרו הגדלת השטח לבינוי עד 25 דונם במקרים חריגים.
6. באזור הצפון בו מתרכזים מרבית היישובים הכפריים מתרחשת עליית מחירים של נחלות ומגרשי מגורים (אזורים אלה דלים במשקי עזר) ויש עלייה משמעותית בביקוש.
   מדובר ביישובים בתחומי מועצות אזוריות כגון: עמק יזרעאל, גלבוע, גליל תחתון, מגידו, מטה אשר. באזורים אלה מתבצעות עסקאות של מכר נחלות בערכים שמתקרבים לערכים בהם נמכרות נחלות באזור מנשה ועמק חפר המזרחי ובהתאם לכך מתקבלות שומות לדמי רכישה בערכים לא צפויים.
7. בימים אלה נוכל לעדכן כי מתקבלות שומות לדמי רכישה "סבירות" כך שאנו לא מגישים השגות בהרבה מקרים. שומות שקיבלנו הן בערכים נמוכים מאלו שצפינו בעת ביצוע העסקה לפני כשנה ולא נוכל לומר שמצב המלחמה הביא להפחתה בשומות אלה.
8. תוספת יחידות הדיור בתיקון 5 באזור מרכז הארץ, חיפה ובאזור "צפון" תביא בהכרח לשינויים בהחלטות רמ"י החלות על חלקת המגורים ובייחוד בכל הקשור לשומות דמי רכישה. נשים לב, כי דמי רכישה משולמים עבור מלוא הפוטנציאל התכנוני למגורים לבנייה צמודת קרקע. כפי שאנו רואים במסמך עקרונות התכנון שפורסם על ידי הולנת"ע התכנון העתידי במושב עשוי להביא לכך שייבנו דירות בבנייה רוויה או דירות "גן - גג" שלא נכללות בזכויות שנרכשות בדמי רכישה!
9. בהתייחס לתכנון הבינוי בנחלות, מסמך עקרונות התכנון מבחין בין דגם נחלה שבה בעורף חלקת המגורים קיים רצף של השטח החקלאי לבין דגם נחלה שבה קיימת חלקת מגורים והשטחים החקלאיים מפוזרים בשטח המשבצת או מחוץ למושב. מדיניות התכנון בנחלות בהם קיים רצף קובעת, כי הבנייה תתבצע ברצף ולאורך רחובות המושב ולאחר מכן במקבצים קטנים בצמידות דופן לבינוי הקיים ולא כשכונת הרחבה נפרדת, כאשר המטרה היא למצות את השטח המיועד למגורים עבור יחידות דיור נוספות בעתיד ומבלי לפגוע בפעילות החקלאית ובמעבר הרציף בין החזית לעורף.
10. עקרונות התכנון החדשים לפי תיקון 5 ממחישים לנו היטב את "המושב העתידי" בו חלקות המגורים בנחלות יכילו מינימום של 3 יחידות לדונם (מדובר על מינימום של 7.5 יח"ד
    ל - 2.5 דונם) וחלקות המגורים במשקי עזר יכילו מינימום 6 יח"ד בשני דונם ומגרשים מקצועיים לפי גודלם יכילו מספר יח"ד בהתאם לצפיפות המתוארת לעיל.
11. הגדלת האוכלוסייה במושבים תשנה את אופי היישובים באופן מהותי ולמרות שהתוכנית מבקשת לשמור על התמהיל ועל האופי ועל המורשת, הגדלת הצפיפות פי 3 לפחות תשנה בהכרח את האופי של המושב ועשויה להפוך אותו ליישוב קהילתי והסיכון האמור קיים בייחוד ביישובים במרכז הארץ.
12. נשים לב לתמהיל יחידות הדיור הנדרש בעת תכנון יחידות הדיור לפי תיקון 5 שכולל בתוכו יחידות דיור קטנות עבור דיור מוגן, זוגות צעירים, חיילים וכיוצ"ב, במקבצי דיור וכל מושב יבצע את התכנון בהתאם לצרכי הגדילה של האוכלוסייה בראייה עתידית.
13. מסמך העקרונות שפורסם נותן לנו קריאת התעוררות נוספת ודורש מאיתנו כבר כיום לתכנן את "המשק המשפחתי" בראייה עתידית. הכוונה היא שיש להתייחס לתכנון העתידי של חלקת המגורים כאשר מבצעים בנייה של בית שני ושלישי, יש לבצע תכנון מיטבי של חלקת המגורים והעמדה של יחידות דיור עם דרכי גישה לצורך פיצול מגרשים, בהתאם לעקרונות שהובאו לעיל בהרחבה.
14. התוכנית מתייחסת לבעלי נחלות, משקי עזר ומגרשים מקצועיים וכל מי שמושפע מתיקון 5 צריך להתייחס לתוכנית החדשה בכל פעולה שהוא מבצע בנכס: בניה, פיצול, עריכת צוואה, חלוקת עיזבון, הסכם משפחתי, מכירה, קניה, שיעבוד וכיוצ"ב.

15. אני חוזר וממליץ בחום לבעלי נחלות לבצע יישום של ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' במסלול "דמי רכישה" בטרם יבוטל "הפוטנציאל התכנוני" בשומות רמ"י. רבים שואלים אותי: "מה הוא המועד הקובע על מנת שתיקון ההחלטה וביטול הפוטנציאל התכנוני לא יחול עלי?" והתשובה היא - שיש להגיש לרמ"י את מסמכי ההחלטה ולקבל אישור כי המסמכים תקינים והתיק הועבר לשמאי וממועד זה ככל ויבוצע תיקון בהחלטה ויבוטל הפוטנציאל התכנוני התיקון לא יחול על בעל נחלה שקיבל אישור על תקינות המסמכים.
    הליך אישור המסמכים אורך זמן לאור עומס שיש ברמ"י ולכן יש לתת עדיפות ולקדם את
    איסוף המסמכים שכולל עריכת מפה מצבית על מנת לקבל אישור על תקינות המסמכים בהקדם. נבהיר, כי בכדי לבצע יישום של ההחלטה יש לפנות שימושים חורגים וחריגות בניה ושוכרים - אין לבצע פעולות מול רמ"י כאשר בנחלה קיימים שימושים לא מוסדרים או שוכרים!
16. לגבי המועד להוצאת השומה לדמי רכישה - כידוע הגשנו ביחד עם קולגות בג"ץ כנגד רמ"י במטרה שיינתן צו כנגד רמ"י שיורה לה להוציא את השומות לדמי רכישה למועד ביצוע העסקה ולכל היותר למועד קבלת אישור לתקינות המסמכים ועד למועד זה לא הוגשה תגובת המדינה שמבקשת עוד ועוד אורכות. אורכה אחרונה בהחלט ניתנה לאחרונה להגשת התגובה בעוד כשבוע ימים וכאשר התגובה תתקבל היא תפורסם לציבור הקוראים.
17. התביעה שהגשנו כנגד רמ"י לאפשר השכרת בית מגורים - נמצאת בשלב "הוכחות", הוגשו תצהירי עדות ראשית והשלב הבא הוא חקירת העדים. נעדכן בהתקדמות ההליך.
18. ההליך לאישור שימוש במבנים בנחלות לאכלוס מפונים - אורך יותר זמן מהצפוי, אך כאשר מדובר ברמ"י לצערי מעורבים שיקולים לא עניינים שכוללים טענות כי בעלי נחלות מבקשים לנצל את המצב על מנת לעשות שימוש ב"שרצים" שנבנו ללא היתר, אך אנו מפעילים כל דרך על מנת להביא לכך שהנושא יאושר וכולי תקווה שברמ"י ישנו את הגישה ויבינו שהמפונים לא יכולים לשהות בחדרי מלון חודשים ארוכים וכי הפתרון הנכון עבורם הוא לחיות בקהילה שאת אורחות חייה הם מכירים מהבית, שתאפשר להם מגורים נאותים לתקופה הנדרשת וקהילה תומכת עבור משפחות וילדים.
19. בכדי להתמודד עם המצב החדש, התכנוני והמשפטי, פיתחנו מודלים חדשים לעריכת צוואות, חלוקת עיזבון, בניה ופיצול מגרשים, תכנון חלקת המגורים בנחלות ומשקי עזר תוך התחשבנות בבינוי הקיים שיפורסמו בעדכונים הבאים.

נאחל לכל בית ישראל בשורות טובות, הצלחה לחיילנו ושובם של החטופים בשלום הביתה!