תחולת היטל השבחה על משבצת ישוב חקלאי / בועז מקלר רו"ח, שרון בכר עו"ד

27 פבר 2009 המחברת/ת:

החלטה 949, "החכרת קרקע למטרת תעסוקה במשבצת ישובים חקלאיים", קובעת בסעיף 3.4, כי "היטל השבחה ישולם בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965".

סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע:

"לגבי מקרקעי ישראל, כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל, שלא הוחכרו בחכירה לדורות או שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי ושונה ייעודם לייעוד אחר, והחוכר לדורות שלו הוחכרה הקרקע לשימוש חקלאי בלבד אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה החדש, אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם חוזה חכירה חדש, יחול, על אף האמור בתוספת זו, במקום היטל השבחה, ההסכם בדבר התשלומים מאת מינהל מקרקעי ישראל לרשויות המקומיות, שהיה קיים לפני תחילתו של חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 18), תשמ"א–1981" (הדגשות שלי - ב.מ).

מרבית הישובים החקלאיים הינם בני רשות ולפיכך אינם חייבים בהיטל השבחה – בהתאם לחלופה הראשונה.

יתר הישובים, רובם ככולם קיבוצים ומושבים שיתופיים להם חוזי חכירה לדורות, אינם חייבים בהיטל השבחה בהתאם לחלופה השנייה, שכן משבצת הנחלות החקלאיות הוחכרה להם לדורות וכדי לנצלה, בייעודה החדש, על החוכר לחתום על חוזה חכירה חדש או לתקן החוזה המקורי.


הוראות החלטה 949:


"2.4 לאחר שינוי ייעודו של השטח יוקצו המגרשים הסחירים בתכנית לישוב החקלאי או לתאגיד אשר הישוב החקלאי הינו בעל שליטה בו, זאת בתנאים כמפורט בהחלטה זו (להלן-"ההקצאה")."

"3.1 בין המינהל לבין הישוב החקלאי או התאגיד אשר הישוב החקלאי הינו בעל שליטה בו ייחתם הסכם פיתוח ל-3 שנים, ובכפוף לעמידה בתנאי הסכם הפיתוח ייחתם בין הצדדים חוזה חכירה ל - 49 שנים. "

אם כן, מאחר והיישוב החקלאי נדרש לחתום על הסכם חכירה חדש, בכפוף לעמידתו בתנאי הסכם הפיתוח, הרי שהוא נכנס בגדר החלופה השנייה בסעיף 21 לתוספת השלישית ומכאן שאין הוא חייב בהיטל השבחה.

ההוראה לפיה על היישוב לשלם את מלוא דמי החכירה המהוונים מחזקת עמדתנו:

"3.2 בגין ההקצאה ישולמו למינהל מלוא דמי החכירה המהוונים, על פי השיעור הנהוג לאותו יעוד באזור בו מצוי הישוב, ..."

נדגיש כי מינהל מקרקעי ישראל אכן מעביר לרשויות המקומיות "חלף היטל השבחה" בשיעור 10% מהתקבולים (ללא מע"מ) מעסקאות המתבצעות על פי החלטה 949. אולם, יחד עם זאת במספר ועדות לתכנון ובניה דורשים כיום מישובים חקלאיים - חוכרים לדורות - היטל השבחה כתנאי לאישור הנדרש על ידם.

דרישה זו יוצרת אבסורד לפיו, בגין שינוי הייעוד - החוכר נדרש לשלם הן דמי חכירה מלאים (91%) והן היטל השבחה (50%) בעוד שמינהל מקרקעי ישראל - הנהנה העיקרי מההשבחה - נושא בהם באופן חלקי בלבד ואילו הרשות המקומית/הועדה לתכנון ולבניה נהנית מתקבול עודף.

הדרישה להיטל השבחה מחוכרים לדורות:

דרישת הועדות לתכנון ובניה להיטל השבחה מישובים חקלאיים להם חוזי חכירה לדורות מסתמכת על הוראות חוזה החכירה לדורות המקנות לישוב חקלאי את הזכות לשינוי יעוד לתעסוקה ללא החזרת הקרקע למינהל.

הוראות חוזה אלו נותנות לקרקעות משבצת הנחלות החקלאיות תכונה של קרקע עירונית בכל הקשור לשינוי יעוד לתעסוקה.

בחוזה החכירה לדורות, (סעיף 4 (א) בחוזה הקיבוץ וסעיף 5 (ג) בחוזה המושב) בסעיף המפרט את מטרות החכירה, נכתב מפורשות כי זכותה של האגודה להשתמש בקרקעותיה לצרכי "מפעל", שהם בין היתר, ע"פ ההגדרה בחוזה "... כל מטרה עסקית אחרת שאינה "משק חקלאי" ...".

סעיף אחר בחוזה החכירה (9 (א) בחוזה קיבוץ, 8 (א) בחוזה מושב), שעניינו שינוי ייעוד, קובע כי האגודה רשאית לפעול לשינויי ייעוד של המקרקעין שברשותה, בכפוף לשני תנאים: האחד- שתודיע על כך למינהל מקרקעי ישראל, והשני-ששינוי היעוד לא יחרוג ממטרות החכירה.

הוראות סעיף 18 בחוזה הקיבוץ (סעיף 20 בחוזה המושב), קובעות אמנם כי עם שינוי יעוד הקרקע היא חוזרת לבעליה אולם בד בבד קיימת הוראה מפורשת המחריגה את הוראת סעיף 18 (סעיף 20 בחוזה המושב) מ"שינוי יעוד ע"פ סעיף 9 (א) לחוזה זה" (בחוזה המושב סעיף 8 (א)).

על פי עמדתו המפורשת של מינהל מקרקעי ישראל ועל פי רצף החלטות מפורשות של מועצת מקרקעי ישראל, שנתנו במשך עשרות שנים, ההתייחסות לקרקעות הקיבוץ או המושב מהיבט של זכויותיו במקרקעי המדינה הן כחוכר לדורות לכל דבר ועניין.

מן האמור לעיל, ניתן ללמוד כי מכוח חוזי החכירה יש לקיבוצים ולמושבים זכויות מוקנות במקרקעין לשינוי ייעוד לתעסוקה ולשימוש בהם בייעודם החדש ללא כל מחויבות להשבתם למינהל.

זכויות אלו זהות לאלו שיש לחוכר עירוני מכוח סעיף ב(9) להחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל לפיה זכאי חוכר עירוני לנצל הקרקע ביעודה החדש. זכות שתורגמה בהחלטה 933 של מועצת מקרקעי ישראל לתשלום בשיעור של 31% מהשבחתה.

אנו סוברים, כי זכויות חוזיות הקיימות מקדמת דנן גוברות על החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 949 המגבילה את שטחי התעסוקה ל-60 דונם נטו (80 דונם באזורי עדיפות ב' ו-120 דונם באזורי עדיפות א') והקובעת שיעורי דמי חכירה מלאים תוך התעלמות גמורה מהוראות חוזה החכירה לדורות המתייחסות לקרקע משבצת נחלות חקלאיות כקרקע עירונית בכל הקשור לשינוי ייעוד לתעסוקה.

 

 

בועז מקלר, רו״ח

משרד רואה חשבון בועז מקלר ושות׳ מתמחה במתן שירותי יעוץ ושירותי ראיית חשבון  במגזר החקלאי וההתיישבותי.

דוא"ל: bm@mekler.co.il

למאמרים בנושאים:

אגודות שיתופיות אזורי עדיפות לאומית אנרגיות מתחדשות בן ממשיך בר רשות גישור דהקואופרטיביזציה דיני עבודה דמי הסכמה דמי רכישה דמי שימוש הורשת זכויות החלטה 979 החלטה 1311 החלטה 1316 החלטה 1370 החלטה 1426 החלטה 1445 החלטה 1455 החלטה 1458 החלטה 1464 החלטה 1470 החלטה 1478 החלטה 1481 החלטה 1490 החלטה 1505 החלטה 1513 החלטה 1521 החלטה 1523 החלטה 1553 החלטה 1580 החלטה 1583 החלטה 1591 החלטה 4302 החלטות מועצת מקרקעי ישראל היוון היטל השבחה הסדרה העברת זכויות הפקעות הקצאות מגרשים באזורי עדיפות לאומית הקצאות קרקעות חקלאיות הקצאת מגרשים הרחבות הרפורמה בחקלאות השוואת תנאים מושבים וקיבוצים השכרת בתי מגורים השכרת קרקע חקלאית התחשבנות מחדש התיישבות ועדות קבלה ועד מקומי ותמ״ל זכויות בחלקת המגורים זכויות היסטוריות חוק ההתיישבות חכירה חכירה לדורות חקלאות יחידה שלישית יחידה שניה ייפוי כח מתמשך ירושת משק חקלאי מועצות אזוריות מים מים והשקיה מיסוי מיסוי דירה שלישית מיסוי מקרקעין מכירת נחלה משבצת משקי עזר משק עזר משרד החקלאות נחלה ניהול אגודה שיתופית עדיפות לאומית עובדים זרים פטור ממכרז פיצויי פיטורין פיצול נחלה פעילות לא חקלאית (פל״ח) קאופרטיבים קורונה קיבוצים קליטה קרקע רשות מקרקעי ישראל שיוך דירות בקיבוצים שימושים חורגים שימושים נלווים שינויי יעוד שמאות מקרקעין שעות עבודה תובענה ייצוגית תיירות כפרית תיקון 116 לחוק התכנון והבניה תכנון ובניה תמ״א 35 תעסוקה לא חקלאית

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.