ההורים לקחו משכנתא על המשק, הבת בנתה- ותיאלץ להתפנות / צבי שני, עו״ד

ידוע הדבר כי במשק חקלאי ניתן לבנות, בדרך כלל, שלוש יחידות דיור.

לכן, במקרים רבים מבקשים הילדים לבנות את ביתם על משק ההורים, כפתרון דיור זמין. הבונים משקיעים מיטב כספם בבניה, לעתים כאשר המשק אינו רשום על שמם, או שאינם רשומים כבנים ממשיכים.

אך מה קורה כאשר הנחלה עליה מבקשים לבנות כבר ממושכנת לטובת בנק או נושה אחר? האם בן הבונה במשק ההורים כפוף למשכנתא שלקחו ההורים, גם בלי קשר לבית שבנה?

סיפור המעשה

הוריה של דורית נזקקו למימון, ולכן לקחו בשנת 1995משכנתא מבנק דיסקונט, ולטובתה שעבדו את זכויותיהם במשק במושב גני יהודה. ארבע שנים מאוחר יותר, בשנת 1999, בנתה דורית יחידת דיור נוספת במשק, שהופרדה ותוחמה באמצעות גדר, על שטח של 500 מ"ר משטח המשק. בשלב מסויים דורית התגרשה מבעלה, ונותרה להתגורר ביחידה עם ילדיה. על פי הסכם הגירושין, ויתר הבעל על חלקו בבית תמורת תשלום של 180,000 דולרים.

לימים, נפטר אביה של דורית, אמה נכנסה להליכי פשיטת רגל, והבנק ביקש לממש את המשכנתא על המשק- קרי, למכור את המשק על מנת לקבל את כספי המשכנתא.

התביעה לבית המשפט המחוזי

דורית פנתה לבית המשפט המחוזי בבקשה לפצל את הבית והשטח מהמשק.

בפסק הדין, בית המשפט המחוזי דחה את הבקשה, וקבע כי לפי נהלי רשות מקרקעי ישראל לא ניתן לפצל את הנחלה, כי דורית אינה במעמד של "בת ממשיכה", וכן כי היא אינה יכולה לכפות על הבנק, על אמה ועל רמ"י את פיצול הבית מהנחלה. עם זאת, סיים בית המשפט באמירה דרמטית, לפיה מכיוון שדורית מתגוררת בנחלה מאז שנת 1985, ומכיוון שהשקיעה כספים רבים בבניית הבית, לדורית יש כלפי הבנק מעמד של "'בר רשות בלתי הדיר', אשר מקנה לה הגנה במסגרת הליכי פשיטת הרגל של האם.", וכי "לא ניתן יהיה לקדם הליכים אלו מבלי להבטיח הגנה נאותה לזכויותיה של הבת דורית".

הערעור

בנק דיסקונט ערער על פסק הדין של המחוזי, וטען כי דורית אינה יכולה ליהנות ממעמד של בר רשות, ולו בשל העובדה שבנתה את ביתה כארבע שנים אחרי רישום המשכנתא על המשק לטובת הבנק, וללא שהבנק נתן את הסכמתו ואישורו לבניה. לעומת הבנק טענה דורית כי הבנק ידע והיה צריך לדעת כי בכוונת דורית לבנות על המשק, שכן בתיק הנחלה המצוי ברשות מקרקעי ישראל הופיעו מסמכים אודות הכוונה להכיר בה כ'בת ממשיכה'.

הכרעת בית המשפט העליון

בית המשפט העליון (השופטים עמית, סולברג, שהם) קיבל את ערעור הבנק, וקבע כי יש לבטל את קביעת בית המשפט המחוזי לפיה זכויותיה של דורית בבית הן כשל בר רשות בלתי הדיר ביחסים בינה לבין הבנק.

בפסק הדין נקבע כי דורית עתרה לבית המשפט המחוזי לסעד של פיצול נחלה, ואגב כך קיבלה סעד אותו לא ביקשה, לפיו נקבע מעמדה מול הבנק כשל בר רשות בלתי הדיר. מוסיף בית המשפט כי מכיוון שהבנק רשם משכנתא ארבע שנים טרם בניית הבית, לא יכולה דורית לטעון על כך שהבנק היה צריך לדעת על בניית הבית או על כוונה כזו. אם דורית הייתה רשומה כ'בת ממשיכה' כדין טרם רישום המשכנתא, המצב היה שונה, ואז הבנק היה נתקל בקשיים במימוש המשכנתא.

כעת, קובע בית המשפט, לא ניתן 'לנגוס' בזכויות הבנק על ידי נתינת מעמד של בעל זכות לדורית, ולפיכך יש לבטל קביעה זו של בית המשפט המחוזי. עם זאת, נקבע כי על הבנק לפצות את דורית בגין השקעותיה, שאם לא כן נמצא שהבנק 'מתעשר' על חשבון דורית. זאת מכיוון שההלוואה והמשכון ניתנו על סמך המשק ללא הבית של דורית, וממילא בניית הבית השביחה את שווי המשק.

סופו של דבר, הבנק יוכל לממש את המשכנתא בכפוף לפיצוי של דורית. דורית מצידה לא תוכל לפצל את ביתה מהמשק, תקבל פיצוי כלשהו ותיאלץ למצוא מקום מגורים חלופי לבית שבנתה במשק ובו גרה עם ילדיה.

סיכום ולקחים

לקח חשוב מפסק דין זה, הוא שאין לבנות על משק ההורים ללא הסדרה של היחסים בין ההורים בעלי המשק לבין הבן או הבת הבונים, או ללא הסדרה של זכויות הילדים. אם לא כן, הבונים שמים את כספם על קרן הצבי, וייתכנו מצבים בו "אבות אכלו בוסר ושיני בנים תקהינה"- ההורים נקלעים לקשיים כלכליים, המשק ימומש על ידי נושים והבונים ייצאו וידם על התחתונה. לכן, מומלץ להיעזר בייעוץ משפטי על ידי עורך דין הבקיא בתחומי המגזר החקלאי טרם ביצוע בניה על משק שהזכויות בו אינן רשומות על שם הבונה.

ע"א  5922/15 בנק דיסקונט נ' קרויזר ואח', פסק הדין מיום 26.4.2017